광주지방법원 2025타경52425. 여수시 선원동 1250-8의 다세대 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층으로, 1층은 주차장·계단실 등, 2층부터 5층까지는 각각 4개 호실의 공동주택 (도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 토지면적은 216.5㎡이고 제2종일반주거지역입니다.
등기상 현재 소유자는 강경원입니다. 2016.02.24 소유권을 취득한 날 신기신용협동조합 명의로 채권최고액 346,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신기신용협동조합은 쌍봉신용협동조합으로 명칭이 변경됐으며 2024.01.17 근저당의 채권최고액은 514,800,000원으로 변경됐습니다. 2025.12.11 쌍봉신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 청구액은 439,149,235원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52425 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1250-8 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 이용 | 1층 주차장·계단실 등 · 2층 ~ 5층 각각 4개호실 공동주택 |
| 토지 | 216.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 강경원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,016,071,820원 / 1,016,071,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 쌍봉신용협동조합 / 439,149,235원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준권리는 2016.02.24 설정된 신기신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 박주안의 전세권, 여수한려새마을금고 근저당, 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준 이전에 전입한 임차인이 있으면 이야기가 달라집니다.
특히 제시된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있으나, 선순위 천정기의 보증금이 미상인 상태입니다. 실제 보증금이 배당으로 전액 소진되지 않으면 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있으므로 실질취득금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차관계 — 16명 신고, 대항력 있는 신고 1명
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성심 | 201호 | 2024.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선우 | 202호 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강경원 | 202호 | 2022.01.10 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유나 | 202호 | 2023.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미영 | 1동204호 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박청민 | 302호 | 2019.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조복순 | 304호 | 2024.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현우 | 401호 | 2017.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재균 | 402호 | 2022.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최선옥 | 403호 | 2024.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순형 | 404호 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장주성 | 501호 | 2024.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경태 | 502호 | 2020.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천정기 | 503호 | 2015.01.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 조재명 | - | 2024.01.30 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | - | 2020.01.10 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임성심·김선우·서유나·박미영·박청민·조복순·이현우·이재균·최선옥·이순형·장주성·황경태 등은 전입일이 말소기준 2016.02.24보다 늦어 대항력이 없습니다. 강경원도 2022.01.10 전입으로 후순위이고, 보증금은 500,000원입니다. 강경원은 등기상 소유자·채무자와 동일하며, 서유나는 29,000,000원의 가압류권자와 동일하게 나타나 관계인 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,016,071,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,560,718원 |
| 2. 근저당 · 신기신용협동조합 | 346,800,000원 | 346,800,000원 |
| 3. 전세권 · 박주안 | 39,800,000원 | 39,800,000원 |
| 4. 근저당 · 여수한려새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 5. 가압류 · 여수 축산업협동조합 | 13,645,532원 | 13,645,532원 |
| 6. 가압류 · 서유나 | 29,000,000원 | 29,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 382,265,570원 |
제시된 배당 계산에서는 채권총액 621,245,532원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 382,265,570원입니다. 다만 503호 천정기의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않은 상태라 실제 배당순위·잔여액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,016,071,820원 | 0원 | 382,265,570원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 812,857,456원 | 0원 | 181,083,349원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 650,285,964원 | 0원 | 20,137,572원 |
비교할 수 있는 실거래 수치가 없으므로 감정가 1,016,071,820원이 시세 대비 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 우선 천정기의 보증금·배당 가능액과 토지 환매권 효력을 확인한 뒤 실질취득금액을 계산해야 합니다.
⑤ 토지·건물 확인사항
- 토지 환매권. 여수시 선원동 1250-8 토지에 환매권 등기가 있으나 효력은 불분명한 것으로 기재돼 있습니다. 말소 여부와 매수인에게 미치는 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각됩니다.
- 건물 상태. 건물 1층·2층 계단 벽면 타일 일부가 파손된 것으로 확인됩니다.
- 이용 상태. 1층은 주차장·계단실 등, 2층부터 5층까지는 각각 4개 호실의 공동주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·도시가스·엘리베이터·냉난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하·25m이하), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역입니다.
- 공시지가. 573,900원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양1단지아파트 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 토지 형태. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 현황조사와 매각물건명세서에는 다수의 점유·임차 신고가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 503호 천정기 보증금 확인. 2015.01.20 전입의 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금과 배당가능액 확인 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 환매권 등기 확인. 토지 환매권의 존속·말소 여부와 매수인에게 미치는 효력을 등기 원문과 매각조건에서 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 2016.02.24의 346,800,000원 근저당이 2024.01.17 채권최고액 514,800,000원으로 변경됐습니다.
- 관계인 임차신고 확인. 강경원은 소유자·채무자와 동일하고, 서유나는 가압류권자와 동일하게 나타납니다.
- 다수 점유자 명도. 여러 호실에 점유자가 있어 낙찰 후 인도·명도 과정이 단순하지 않을 수 있습니다.
- 건물 하자 확인. 1층·2층 계단 벽면의 타일 파손 상태와 수선 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 대비 가격 경쟁력은 별도 조사 없이는 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘미상 권리’를 먼저 숫자로 만들어라
이 사건은 후순위 근저당이나 가압류가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 오히려 말소기준 자체는 2016.02.24 신기신용협동조합 근저당으로 명확합니다. 문제는 그보다 앞선 503호 천정기의 2015.01.20 전입입니다. 보증금을 모르는 상태에서 배당표의 인수 0원을 그대로 받아들이면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
또한 토지 환매권 등기의 효력이 불분명하고, 2016년 근저당은 2024년 채권최고액 514,800,000원으로 변경돼 배당표와 현재 등기의 수치도 반드시 대조해야 합니다. 비교 가능한 실거래 수치도 없어 1,016,071,820원의 신건 최저가가 시장 대비 유리한지 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 권리 확인 전 보류입니다. 천정기 보증금·배당액과 환매권 효력을 확인한 뒤 그때 비로소 실질취득금액을 계산할 수 있습니다.
