광주지방법원 2025타경52449. 전남 여수시 국동 813 중앙아파트 1동 2층 213호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 41,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 28,700,000원입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 따로 잡혀 있지 않고, 2025.12.15 수산업협동조합중앙회의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다.
등기만 보면 단순해 보이지만 임차관계가 핵심입니다. 강제석의 전입일은 2022.11.16, 박정애의 전입일은 2024.08.05로 둘 다 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 813 중앙아파트 1동 2층 213호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제2층 제213호 |
| 소유자 | 이정화 (2012.03.07 매매, 거래가액 32,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 28,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수산업협동조합중앙회 / 94,258,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
소유권은 1989년 이학례, 2004년 김갑, 2012년 김걸을 거쳐 2012.03.09 이정화에게 이전됐습니다. 현재 말소기준은 2025.12.15 강제경매개시결정입니다. 등기부상 근저당권이나 별도의 압류는 확인되지 않으며 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 둘 다 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강제석 | 2022.11.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정애 | 2024.08.05 | 미상 | 미상 | 2026.02.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 2명입니다. 강제석은 전입일 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 박정애는 2026.02.13 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 여전히 확인되지 않습니다. 따라서 어느 임차인이 얼마를 배당받고 얼마가 남아 매수인에게 승계될지 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 916,600원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 수산업협동조합중앙회 | 94,258,417원 | 27,783,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 청구액 94,258,417원 중 예상배당은 27,783,400원, 미배당은 66,475,017원입니다. 위 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 확인되지 않아 매수인의 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 28,700,000원 | 27,783,400원 | 66,475,017원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 20,090,000원 | 19,328,380원 | 74,930,037원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 14,063,000원 | 13,409,866원 | 80,848,551원 |
매각가가 28,700,000원에서 20,090,000원, 14,063,000원으로 내려가면 신청채권자의 미배당액은 각각 66,475,017원, 74,930,037원, 80,848,551원으로 커집니다. 그러나 이 표는 채권자 배당 구조를 보여주는 것이지 매수인의 실질취득비용이 같이 줄어든다는 뜻은 아닙니다. 임차보증금이 밝혀져야 인수 가능액과 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 2층 213호입니다.
- 교통. 감정요항표에는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 버스정류장과 간선도로가 위치한다고 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지정보에는 지목 대, 토지면적 8,850.0㎡, 급경사·부정형·소로한면으로 표시돼 있으며 제1종일반주거지역과 자연녹지지역 정보가 함께 확인됩니다.
- 규제. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·제1종일반주거지역·자연녹지지역·소로3류·중점경관관리구역 관련 정보가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조 포인트. 감정요항표에는 “공부상 지목은 전이나 일부 묘지로 이용 중”이라는 기재가 있는 반면 토지정보에는 지목이 “대”로 표시돼 있어 입찰 전 해당 원문과 대상 토지 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강제석 임대차 확인. 2022.11.16 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박정애 배당요구 확인. 2024.08.05 전입·2026.02.13 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당받지 못하는 보증금이 있는지 계산이 필요합니다.
- 대항력 확정 금지. 두 사람 모두 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재는 “대항력 가능·미상”으로 취급해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 실거래 시세 자료가 없고 실질 인수액도 미상입니다. 28,700,000원이라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다.
- 토지·감정 기재 대조. 지목과 이용상태 관련 기재가 서로 다르게 나타나는 부분은 감정평가서와 등기·토지 원본에서 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인자료·임대차계약 관련 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰”보다 “보증금 미상 2명”이 먼저다
이 물건의 감정가는 41,000,000원, 현재 최저가는 28,700,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰된 저가 물건처럼 보일 수 있지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 강제석과 박정애 두 전입자가 모두 2025.12.15 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 실제 임차인 2명의 보증금과 배당·점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정입니다. 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저인 경매입니다.
