전주지방법원 2025타경639. 임실군 관촌면 상월리 254 제1동 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 등기부상 소유자는 김별이고, 2021년 3월 19일 소유권보존 후 2021년 3월 29일 오수관촌농업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2025년 4월 10일 강제경매개시결정이 들어왔고, 현재 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준권리는 을구 1번 근저당권이며 채권최고액은 118,800,000원입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.

문제는 권리의 외형과 실제 점유관계가 완전히 같은 의미는 아니라는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 황말선·안정희가 조사되어 있으나 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 보증금 미상 상태에서 인수위험을 단정적으로 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

을구 1번 오수관촌농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 4월 10일 갑구 2번 강제경매개시결정이 뒤따랐고, 데이터상 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 공동담보로 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 254 토지가 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 2명 모두 대항력은 아직 확정할 수 없다

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인된 사람은 황말선과 안정희입니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 현재 시점에서는 대항력 가능·미상이며, 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 인수 0원만으로 임차 관련 실질위험이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 214,380,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 234,160,526원, 예상 총 배당액은 210,578,680원으로 23,581,846원의 미배당이 발생합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 소재 “상월마을” 북동측 인근이며, 주변은 농경지·단독주택·축사 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.
• 교통. 본건 토지로 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 일련번호 1-가는 경량목구조 기타지붕 단층 건물로 사용승인일은 2020.12.31.입니다.
• 토지. 토지면적은 987.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 단독, 용도지역은 생산관리지역입니다. 공시지가는 11,000원/㎡입니다.
• 제한. 생산관리지역, 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
• 공부와의 차이. 기호 2의 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “대”입니다.
• 위반건축물 확인. 감정평가서의 위반 여부는 false로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 “목록 1. 일반건축물대장상 위반건축물로 되어 있음”이 기재되어 있어 원본 서류 대조가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 확인. 황말선·안정희 모두 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 두고, 매각물건명세서와 전입세대 확인을 먼저 진행해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 매각물건명세서 비고상 목록 3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 발급 신청이 가능하므로, 매수신청 전 발급 가능 여부를 확인해야 하며 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.
• 위반건축물. 목록 1에 대해 일반건축물대장상 위반건축물 기재가 있으므로 건축물대장 원본과 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 공부·현황 불일치. 기호 2는 공부상 지목이 전이나 현황은 대이므로 토지 현황과 관련 인허가 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 214,380,000원입니다. 2회 유찰 시 150,066,000원, 3회 유찰 시 105,046,200원으로 제시되어 있으므로 회차별 자금계획을 별도로 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 70%보다 먼저 확인할 것이 있다”

이 물건은 현재 최저매각가가 214,380,000원으로 감정가의 70%까지 낮아진 상태이고, 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 그러나 임차인 2명의 전입일·보증금이 미상이라는 점, 목록3 농지취득자격증명이 필요한 점, 목록1 위반건축물 기재가 있다는 점은 단순한 가격 계산만으로 넘길 수 없는 요소입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “70%니까 싸다”가 아니라 214,380,000원이라는 매입가격에 더해 실제 점유·임차관계와 농지취득자격증명 및 건축물대장 문제까지 감당할 수 있는가입니다. 등기상 인수 0원은 분명한 장점이지만, 미상 임차인에 대한 확인이 끝나기 전까지는 실질취득 부담을 확정하면 안 됩니다.