전주지방법원 2025타경639. 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정상 건물은 2020.12.31. 사용승인된 경량목구조 단층 주택으로 이용 중이며, 주변에는 농경지·단독주택·축사가 분포합니다. 2021년 김별 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 오수관촌농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자 최유미가 강제경매를 신청했습니다.
가격만 보면 감정가 대비 절반 수준으로 내려왔다는 사실이 가장 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 가격 할인율보다 매수 가능한 상태인지부터 확인해야 하는 물건입니다. 토지 중 농지취득자격증명이 필요한 부분이 있고, 건축물대장상 위반건축물 사항도 존재합니다. 아울러 조사에 등장하는 2명의 점유·임차 관련자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 실제 부담을 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 관촌면 상월리 254 제1동 도로명주소: 상월로 832 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 주택 |
| 건물 구조 | 경량목구조 기타지붕 단층 · 2020.12.31. 사용승인 |
| 토지 | 생산관리지역 · 지목 전 · 토지면적 987.0㎡ |
| 소유자 | 김별 (단독소유) |
| 감정가 | 306,257,700원 |
| 최저매각가 | 150,066,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최유미 / 115,360,526원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.29. 오수관촌농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미확정
말소기준은 2021.03.29. 설정된 오수관촌농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이며, 상월리 254 토지와 공동담보 관계입니다. 그 뒤에 등기된 최유미의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인·점유 조사 — 두 사람 모두 대항력 미상
현황조사와 매각물건명세서에 황말선·안정희가 등장합니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임대차계약의 존재, 대항력의 성립 시기, 우선변제 가능성을 확정할 수 없습니다. 조사 관련자는 2명이지만, 실제 임차인 수와 인수액은 미확정입니다.
| 성명 | 사용·점유 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황말선 | 목록 1 · 건물 부지 및 마당 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 가능성 확인 필요 |
| 안정희 | 목록 1 · 사용관계 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 승계 가능성 확인 필요 |
확인해야 할 사항은 두 사람의 실제 계약 상대방, 점유 범위, 주택 또는 토지의 인도·점유 시기, 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부입니다. 이러한 사실관계가 확인되기 전에는 실질취득가를 최저매각가 150,066,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세·가격 분석 — 반값 유찰과 저가 매수는 다르다
현재 최저매각가는 감정가 306,257,700원의 49%인 150,066,000원입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 예정된 가격도 아래와 같습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 150,066,000원 | 49% | 86,995,450원 |
| 3회 유찰 시 | 105,046,200원 | 34.3% | 131,384,973원 |
| 4회 유찰 시 | 73,532,340원 | 24.01% | 162,351,768원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,924원 |
| 1. 근저당 · 오수관촌농업협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 신청채권자 · 최유미 | 115,360,526원 | 28,365,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 234,160,526원 | 147,165,076원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 86,995,450원 |
현재 회차의 가정에서는 근저당권자에게 채권최고액 118,800,000원을 배당하고, 최유미에게 28,365,076원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 115,360,526원이므로 전액 만족되지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
이 배당은 집행비용 추정치와 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권 잔액·배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 채권 미배당액 86,995,450원이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 별도의 임차보증금 인수 가능성은 확인이 필요합니다.
⑤ 매각 조건 — 농취증·위반건축물·제시외 건물
이 사건은 건물만 따로 매수하는 구조가 아니라, 건물·토지·제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 목록마다 적용되는 농지취득 관련 조건이 다르므로 전체 매각목록을 구분해 검토해야 합니다. 특히 목록 2에서 농취증이 불필요하다는 사실이 목록 3의 제출 의무까지 면제한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임실군 관촌면 상월리 상월마을 북동측 인근입니다. 농경지·단독주택·축사가 분포하는 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 해당 토지까지 차량 진입이 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량목구조 기타지붕 단층 건물로, 외벽은 스타코플렉스, 내부는 미장목·벽지, 바닥은 콘크리트·장판지 마감입니다. 기본적인 전기·위생·냉난방 설비가 있습니다.
- 토지. 생산관리지역이며, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 11,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 영산강·섬진강 관련 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다. 건축·이용 제한 범위의 확인이 필요합니다.
- 환금성. 농촌 주거용 건물과 토지의 일괄매각으로, 농지취득 조건·위반건축물·제시외 건물 문제가 향후 매수 수요와 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래가격과 매도 소요 기간은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 3의 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 매수 신청 전에 관할 관청에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금 몰수 조건이 핵심입니다.
- 목록별 토지 확인. 목록 2의 전용허가 내용과 목록 3의 농지취득 조건을 혼동하지 말고, 토지대장·지적도·매각목록으로 실제 범위를 확인하세요.
- 위반건축물 점검. 건축물대장에서 위반 사유·시정명령·이행강제금 관련 사항과 적법화 가능 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 ㉠·㉡·㉢의 현황, 이용 상태, 점유자, 법적 적합성을 확인하세요.
- 황말선·안정희 확인. 전입·점유 시기, 보증금, 계약 상대방, 대항력, 배당요구 여부를 확인하세요. 확인 전에는 낙찰가 외 추가 부담이 없다고 판단하지 마세요.
- 시세 조사. 주변의 유사 주택과 토지 실거래, 건물 상태, 인허가 조건을 반영한 가격을 비교하세요. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 배당표 검증. 근저당 실제 피담보채권액, 조세채권 및 우선배당권자를 확인하여 예상배당과 인수 위험을 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서, 건축물대장 및 농지 관련 회신을 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값이지만, 아직 안전한 반값은 아니다”
임실 상월리 주택·토지는 감정가 306,257,700원에서 최저가 150,066,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 황말선·안정희의 대항력과 보증금이 미상이어서 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
여기에 목록 3 농취증 미제출 시 입찰보증금 몰수, 목록 1 위반건축물, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 조건이 겹칩니다. 농촌 주거용 부동산이라는 특성상 환금성 검증도 중요하며, 현재 비교 가능한 실거래 근거가 없어 150,066,000원이 시세보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다.
종합 판단은 D등급(38점), 입찰 보류입니다. 이는 감정가 할인폭이 작아서가 아니라 미확인 점유권리·농취증 제출 의무·위반건축물·시세 및 환금성 불확실성이 동시에 존재하기 때문입니다. 농취증 발급 가능 여부를 먼저 확인하고, 점유자 권리와 건축물 위반사항을 해소하거나 금전적으로 평가한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 권리와 이용 가능성의 확인이 우선인 물건입니다.
