1,333,688,000원
광주지방법원 2025타경5383. 강진군 마량면 상흥리 501 일원의 연립주택 + 토지 사건입니다. 등기상 소유자는 어업회사법인주식회사하분수산이며, 2021.08.13. 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 말소기준은 2021.10.28. 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 2,280,000,000원입니다. 공동담보에는 상흥리 500·501·502 토지가 포함돼 있습니다.
그 뒤 신용보증기금 가압류, 국의 압류와 현재 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 배당계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 물건은 단순 주택형이 아닙니다. 목록1~3은 3필지 일단의 토지로 양어장 건부지로 이용 중이고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 감정 이용상태도 양어장, 여과조 및 물탱크실, 선별장, 화장실, 샤워실, 사무실, 전기제어실, 창고, 전기실 등으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5383 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 상흥리 501 · 청자로 2802-98 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 양어장, 여과조 및 물탱크실, 선별장, 화장실, 샤워실, 사무실, 전기제어실, 창고, 전기실 등 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1~3 3필지 일단의 토지로 양어장 건부지 이용 |
| 토지 | 지목 양어장 · 1,964㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 어업회사법인주식회사하분수산 · 2021.08.13. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 1,667,110,200원 / 1,333,688,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십삼차유동화전문 유한회사 (양도인: 수협은행) / 1,068,296,042원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
핵심은 2021.10.28. 수협은행 근저당입니다. 채권최고액 2,280,000,000원이고 상흥리 500·501·502 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-115호도 등기됐습니다. 2023.02.21.에는 신용보증기금이 확정채권 일부 대위변제로 1,029,622,167원 상당의 근저당권 일부를 이전받은 내역도 있습니다.
2023.01.09. 신용보증기금 가압류 365,900,665원, 2024.09.26. 국의 압류, 2026.02.06. 현 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2023.11.22.의 별도 임의경매개시결정은 이후 취소기각결정을 원인으로 2025.11.19. 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 배당계산 기준 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
임차인 — 실제 조사 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장원국 | 미상 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 열혈수산 주식회사 대표 권성우 | 미상 | 2022.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 2명입니다. 장원국은 2021.12.10., 열혈수산 주식회사 대표 권성우는 2022.02.07. 전입해 모두 말소기준권리인 2021.10.28.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아니므로 두 사람 모두 실제 조사된 임차인으로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,667,110,200원, 현재 최저매각가는 1,333,688,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰, 감정가 80% 조건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,333,688,000원입니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래가 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 20% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 생겼다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 실제 이용은 양어장·선별장·사무실·창고 등 특화시설이고 자연환경보전지역·수산자원보호구역 등의 제한이 있어, 가격은 일반 주택 실거래 방식보다 해당 토지·시설의 이용가치와 현장 상태를 함께 검증해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,333,688,000원 | 1,327,949,545원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,066,950,400원 | 1,592,019,769원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 853,560,320원 | 1,803,275,948원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,333,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,736,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,280,000,000원 | 1,317,951,120원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 365,900,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 2,645,900,665원 중 채권자 예상배당은 1,317,951,120원이고, 채권 미배당은 1,327,949,545원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 강진군 마량면 상흥리 하분마을 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 해안주변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 양어장, 여과조 및 물탱크실, 선별장, 화장실, 샤워실, 사무실, 전기제어실, 창고, 전기실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 샌드위치판넬 벽체, 콘크리트 노출·블록·장판지·타일 등의 바닥, 샷시창호 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 전기설비·급배수설비와 일부 위생설비·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 양어장, 토지이용상황 전축사, 완경사·부정형·세로한면(가), 공시지가 7,490원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역·연안육역(준보전연안) 등이 적용되고, 공익용산지는 접함으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 장원국과 열혈수산 주식회사 대표 권성우 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1~3 3필지 일단의 토지와 제시외 건물이 포함되므로 실제 매각대상 경계와 건물·시설 목록을 대조해야 합니다.
- 근저당 일부이전 확인. 수협은행 근저당권에 신용보증기금의 1,029,622,167원 일부이전 내역이 있으므로 채권승계와 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 이용제한 확인. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역·연안육역 등 토지이용 제한이 실제 운영과 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 1회 유찰로 감정가 80%지만 비교 실거래가 기준이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 명도·시설 상태. 임차인 2명의 실제 점유범위와 양어장·여과조·선별장·창고·전기실 등 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장과 가격 검증
권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고, 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입이라 매수인 인수 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리가 단순하다고 해서 곧바로 쉬운 입찰 대상이 되는 유형은 아닙니다. 보증금·점유부분이 미상인 임차인이 있고, 3필지 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 현황은 양어장과 그 부속시설입니다.
현재 최저가는 1,333,688,000원으로 감정가 1,667,110,200원의 80% 회차지만, 이를 비교할 실거래가 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 권리상 인수는 0원이지만 가격상 안전마진은 아직 확인되지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 할인율 자체가 아니라 양어장 시설의 현황, 토지이용 제한, 임차인의 실제 점유와 보증금, 그리고 근저당 일부이전·채권양도 관계를 원본과 현장에서 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
