광주지방법원 2025타경5383. 전라남도 강진군 마량면 상흥리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 어업회사법인주식회사하분수산이고, 2021년 설정된 수협은행 근저당권이 권리분석의 출발점입니다. 근저당 채권최고액은 2,280,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다.
여기서 중요한 점은 채권액이 크다고 그 금액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아니라는 사실입니다. 수협은행 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 구조이고, 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권의 일부가 신용보증기금으로 이전되었고, 전입·점유 관계가 확인된 사람들이 있어 실제 권리관계와 인도 문제는 별도로 점검해야 합니다.
가격도 단순하지 않습니다. 감정가에서 크게 낮아진 최저매각가는 눈길을 끌지만, 양어장시설의 자산가치는 일반 주택 실거래가처럼 판단하기 어렵습니다. 시설의 실제 이용 가능성·수익성·규제·매수층의 범위가 낙찰 후 환금성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 마량면 상흥리 501 외 500·502 도로명주소: 청자로 2802-98 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 양어장 관련 시설 |
| 매각범위 | 3필지 일단의 양어장 부지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 양어장·여과조·물탱크실·선별장·사무실·전기실·창고 등 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 어업회사법인주식회사하분수산 |
| 감정가 | 1,667,110,200원 |
| 최저매각가 | 1,066,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 유에스제십삼차유동화전문유한회사 (양도인: 수협은행) |
| 청구금액 | 1,068,296,042원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.28 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위는 소멸
말소기준권리는 2021.10.28 접수된 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고, 상흥리 500·501·502 토지를 공동담보로 하는 내용이 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 2023.02.21 신용보증기금으로 근저당권 일부이전이 이루어진 점을 놓치면 안 됩니다. 일부 대위변제액은 1,029,622,167원입니다. 이는 기존 근저당권의 일부 권리이전이므로 독립적인 새 근저당권처럼 채권최고액에 단순 합산할 수 없습니다. 별도로 존재하는 신용보증기금의 가압류 청구금액 365,900,665원과의 관계 및 실제 배당권자별 채권액을 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
전입·점유 관련 조사 대상은 열혈수산 주식회사 대표 권성우와 장원국입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리판정상 대항력은 없으나, 실제 임대차계약의 존재, 보증금·차임·점유 부분과 배당요구 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.
| 조사 대상자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 열혈수산 주식회사 대표 권성우 |
2022.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 · 대항력 있는 보증금 인수로 확인되지 않음 |
| 장원국 | 2021.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 · 대항력 있는 보증금 인수로 확인되지 않음 |
권성우 관련 전입은 현황조사, 장원국 관련 전입은 현황조사와 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 전입 사실만으로 두 사람 모두를 확정적인 임차인이라고 단정할 수 없으며, 보증금과 확정일자, 임대차관계 및 실제 점유 부분은 추가 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가는 1,066,950,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64% 수준으로 내려왔지만, 이는 감정가를 기준으로 한 비율일 뿐 실제 시장가치 대비 할인율은 아닙니다.
특히 이 사건은 해안 주변 농촌지대의 양어장 관련 시설입니다. 동종 시설의 최근 거래가격, 정상 운영 가능 여부와 수익성, 시설 유지비 및 규제를 종합적으로 살펴야 합니다. 동종 실거래가격으로 검증하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,066,950,000원 | 64% | 1,592,020,165원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 853,560,000원 | 51% | 1,803,276,265원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 682,848,000원 | 41% | 1,972,281,145원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,066,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,069,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,280,000,000원 | 1,053,880,500원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 365,900,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 1,066,950,000원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 13,069,500원을 제외한 1,053,880,500원이 근저당권 배당 항목에 배정되고, 후순위 가압류 및 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 채권 전체의 미배당 추정액은 1,592,020,165원입니다.
배당은 채권최고액과 청구금액을 이용한 추정이며, 집행비용·당해세·최우선변제, 실제 확정채권액 및 권리이전 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 신용보증기금의 근저당 일부이전액을 별도의 신규 근저당 채권으로 중복 가산하지 않았습니다. 예상 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념입니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강진군 마량면 상흥리 하분마을 남서측 근거리의 해안 주변 농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 현황. 상흥리 500·501·502의 3필지가 일단의 토지로서 양어장 건부지로 이용 중이며, 일괄매각 대상입니다.
- 시설 구성. 양어장, 여과조, 물탱크실, 선별장, 화장실, 샤워실, 사무실, 전기제어실, 창고, 전기실 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 샌드위치판넬 벽체 및 콘크리트 바닥 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 전기설비·급배수설비가 있으며 일부 건물에는 위생·난방설비도 설치되어 있습니다. 정상 작동 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 및 연안육역(준보전연안)에 해당하는 규제가 기재되어 있습니다. 필지별 적용 범위와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물 포함 범위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 일반 주택과 달리 양어장시설을 사용할 수 있는 매수자군이 제한적일 수 있어, 동종 시설의 거래사례 및 실제 이용 수요 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 매각범위 확인. 상흥리 500·501·502의 3필지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 열혈수산 주식회사 대표 권성우와 장원국의 전입·점유 관계, 실제 사용 공간 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 명세서의 인수조건을 재확인해야 합니다. 현재의 대항력 없음 판정만으로 임대차 관련 사실관계 전체가 확정되는 것은 아닙니다.
- 근저당 권리이전 확인. 수협은행, 신용보증기금, 유에스제십삼차유동화전문유한회사 사이의 일부 대위변제와 채권양도 관계를 확인해야 합니다.
- 양어장 운영 가능성. 시설의 현재 상태와 정상 가동 가능 여부, 전기·급배수설비, 유지관리 비용 및 필요한 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 용도지역과 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·연안육역에 관한 실제 행위제한을 필지별로 확인해야 합니다.
- 시세와 수익성. 감정가 대비 할인율이 아니라 동종 양어장 거래사례, 시설 활용 가치, 수익성과 향후 처분 가능성을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 세금·비용. 국세 압류가 기재되어 있으므로 실제 배당에서의 조세 우선순위와 체납 관련 사항을 확인하고 취득·인도·시설 보수비용도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 투자상 저위험”
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 2021년 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하는 구조이고, 제시된 매수인 인수액도 0원입니다. 전입 조사 대상자들의 전입일 역시 말소기준권리보다 늦습니다.
그러나 가격과 이용가치는 전혀 다른 문제입니다. 현재 최저가는 1,066,950,000원, 감정가의 64%이고 이미 2회 유찰되었습니다. 양어장시설이라는 특수한 용도와 토지 규제, 점유·운영관계 및 시설 인수 비용을 고려하면 낮아진 최저가만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.
특히 근저당 일부이전 관계, 실제 임대차 여부, 제시외 건물의 범위와 시설의 정상 운영 가능성을 확인해야 합니다. 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만 가격·환금성 및 현장 실사 리스크는 큰 물건입니다. 동종 거래가격과 시설 이용가치가 검증될 때까지는 입찰을 보류하고 신중하게 접근하는 판단이 합리적입니다.
