인천지방법원 2025타경506391. 인천 미추홀구 숭의동 ‘프라임하우스’ 3층 302호, 전용 39.62㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김대성은 2021.03.12. 매매를 원인으로 2021.03.19. 소유권을 취득했고 거래가액은 109,000,000원입니다. 임차인 정지선의 임대차계약일은 2021.02.21., 확정일자는 2021.02.22., 전입·점유개시는 2021.03.12.입니다.

말소기준권리는 2022.07.18. 포천세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로 임차인 정지선은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 최저매각가 56,840,000원에서 집행비용을 제외한 예상배당은 55,416,880원이고, 보증금 부족분은 53,583,120원입니다.

원칙만 보면 이 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 정지선의 임차권등기 및 보증금 잔액 전부를 대상으로 유효하게 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 확약은 정지선 임차권에만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다. 별도의 점유자나 임대차가 추가로 확인될 경우 그 위험까지 이 확약으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 핵심

현재 분석의 중심은 등기상 이미 말소된 근저당이 아니라 정지선의 대항력 있는 임차보증금입니다. 주택임차권등기는 말소기준 이후인 2023.10.26. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.03.12.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기에 주택도시보증공사가 대위자로 기재돼 있고, 같은 공사가 경매를 신청했지만 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 정지선 1명입니다.

② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분

확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 확약이 유효하게 이행되면 정지선 임차권의 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다.

③ 시세 비교 — 수치상 격차는 크지만 거래가 오래됐다

프라임하우스는 총 8세대이며, 대상과 같은 전용 39.62㎡의 확인 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 6층으로 거래가는 각각 123,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 유효 시 실질취득액인 56,840,000원은 확인 거래 평균과 최신 거래의 46.2%입니다.

같은 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 낙찰금액은 없습니다. 현재 물건도 2회 유찰됐습니다. 낮은 최저가는 가격 기회일 수 있지만, 동시에 소규모 다세대의 낮은 환금성과 확약서 확인 부담을 시장이 반영한 결과일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 대금이 임차보증금에 배당되고 다른 항목에는 배당 여력이 없습니다. 주택도시보증공사는 임차권등기의 대위자로 기재돼 있으므로 임차보증금과 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·규모. 2011.10.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 다세대주택으로, 대상은 3층 302호 전용 39.62㎡입니다. 총 8세대의 소규모 건물입니다.
• 입지. 인천숭의초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 인천1호선 제물포역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
• 도로·토지. 남측 약 3m, 동측 약 6m 내외 포장도로와 접하며, 준주거지역의 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,763,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 확인 거래가 2건에 불과하고 최신 거래도 2022.06.입니다. 8세대 다세대 특성상 아파트보다 매도 기간과 개별 물건 상태의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 말소동의 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 정지선의 임차권등기와 미배당 보증금 전액인지, 낙찰자에게 요구되는 조건이 있는지 확인하세요.
• 말소 실행 절차. 매각대금 납부 전후 어느 시점에 말소서류가 교부되는지, 별도 합의서·인감증명·위임장 등이 필요한지 확인하세요.
• 임차인·점유 상태. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 내부 열쇠 인도와 명도 협의가 가능한지 현장조사와 집행관 기록으로 대조하세요.
• 선순위 근저당 말소 확인. 영흥수산업협동조합과 신한은행 근저당의 말소기록이 해당 302호 전부에 적용됐는지 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
• 세금·배당 변수. 말소기준이 세무서 압류이므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위를 세금 관련 원본으로 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 123,000,000원 거래는 2022년 자료입니다. 인근 동일 면적 다세대의 현재 호가·최근 계약·수리 상태를 비교해 입찰가 상한을 정하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 누수·결로·보일러·주차장 이용 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”

이 물건은 원래라면 보증금 109,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 앞서는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 예상 미배당액도 53,583,120원으로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에 머뭅니다.

하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 확약이 정지선 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 56,840,000원입니다. 확인 거래 123,000,000원의 46.2%라는 수치상 격차도 큽니다.

다만 거래 표본이 2022년 2건뿐이고 총 8세대의 소규모 다세대여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 첫째 확약서 원본과 말소 절차, 둘째 현재 점유·명도, 셋째 현재 시세와 내부 상태입니다. 세 조건이 모두 확인될 때 비로소 낮은 최저가가 실제 가격 메리트로 전환됩니다.