전주지방법원 2025타경20912. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 103동 7층 703호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 217,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이며, 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 김대영 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음입니다.
가장 눈에 띄는 권리는 임차보증금 247,500,000원의 김대영 임차권입니다. 보증금 자체는 현재 최저가보다 크지만, 이 사건에서는 ‘보증금이 더 크다’는 사실만으로 매수인이 차액을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2022.10.18, 김대영의 전입신고와 확정일자는 2022.10.25이므로 선후관계상 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 7층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기에는 1번 근저당권의 채권최고액 120,000,000원 변경 및 공동담보 해제 기재도 존재합니다. 이후 2023.12.19 장종수 근저당권 2,000,000,000원, 2023.12.27 김영실 가압류 875,191,256원이 설정됐고, 2024.09.06 김대영의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 2025.05.16 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대영 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.10.25 / 2022.10.25 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.06 | 매수인 승계 없음 |
김대영의 임대차계약일은 2020.10.15이지만, 대항력 판단에서 핵심이 되는 주민등록일자는 2022.10.25, 점유개시일자는 2022.11.09입니다. 둘 모두 말소기준권리 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 247,500,000원이 현재 최저가 217,700,000원보다 크더라도 낙찰가 하락에 따라 미배당액이 매수인에게 승계되는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 3.1% 낮지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공 단지입니다. 전용 84.95㎡ 동일면적 최근 거래 7건의 평균은 224,571,428원이며, 현재 최저가 217,700,000원은 이 평균의 96.9%입니다. 평균만 보면 약간 할인된 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
다만 최신 2026.08 거래는 215,000,000원이며 현재 최저가 217,700,000원은 최신 거래보다 2,700,000원 높습니다. 같은 달에는 9층이 210,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 따라서 전체 7건 평균 224,571,428원 대비 할인됐다는 이유만으로 현재 회차를 ‘확실히 싸다’고 평가하는 것은 곤란합니다. 현재 가격은 최근 거래 범위 210,000,000원~255,000,000원 안에 들어와 있으며, 최신 저가권 거래와 비교하면 가격 안전마진이 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 213,852,200원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산에서는 집행비용 3,847,800원을 제외한 213,852,200원이 우리은행에 배당되고 후순위에는 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 우리은행 채권액은 같은 날 존재하는 근저당권 변경등기와 반드시 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 38,188,839,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 38,253,234,716원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 38,298,311,678원 | 0원 |
이 사건에서 유찰이 추가되더라도 김대영 임차보증금 미배당액이 매수인에게 붙는 구조가 아닙니다. 현재 회차 217,700,000원, 2회 유찰 시 152,390,000원, 3회 유찰 시 106,673,000원 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 7층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 도로, 서·남·북측 약 6~8m 도로에 각각 접하며 동측 도로를 통해 주출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 468,200원/㎡, 현황 아파트 건부지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았고 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지로 동일면적 최근 거래 7건이 확인되며 거래가는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김대영 임차권 선후관계 확인. 말소기준권리 2022.10.18, 전입·확정일자 2022.10.25의 순서를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 35,280,000,000원과 같은 날 변경 120,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 실제 채권최고액 및 공동담보 해제 효과를 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 217,700,000원은 최근 평균 224,571,428원보다 낮지만 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기상 차임은 없고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유자를 현황조사와 현장 확인으로 특정하세요.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 낙찰 후 비용에 영향을 줄 수 있는 체납관리비·당해세·최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권계산서·실거래 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 보증금 247,500,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요는 없다는 점입니다. 김대영의 전입신고가 말소기준 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 217,700,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일면적 평균 224,571,428원에 비해서만 소폭 낮을 뿐 최신 거래 215,000,000원보다 오히려 높습니다.
따라서 현재 회차는 권리상 접근 가능한 물건이지만, 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자만 보고 가격 메리트까지 크게 평가하기 어렵습니다. 특히 선순위 우리은행 근저당권에는 같은 날 120,000,000원 변경등기가 함께 존재하므로 배당구조는 원본 확인이 필수입니다. 결론은 인수 위험은 낮고, 가격은 최근 거래와 비교해 보수적으로 써야 하는 아파트입니다.
