전주지방법원 2025타경20916. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 103동 11층 1101호 아파트입니다. 전용면적은 84.9502㎡이고 철근콘크리트구조 27층 건물의 11층입니다. 감정가는 313,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 219,100,000원입니다. 권리관계의 출발점은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 홍영주 근저당권과 원은영 임차권, 2025.05.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 원은영 1명입니다. 임대차계약일은 2022.10.20., 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.11.03.으로 말소기준권리인 2022.10.18. 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20916 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 11층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권까지 소멸
말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용의 근저당권 변경등기도 기재되어 있습니다. 이후 2023.12.07. 홍영주 근저당권, 2024.09.24. 원은영 주택임차권, 2025.05.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 들어왔습니다. 제공된 권리판정에서는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원은영 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.11.03 / 2022.11.03 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.09.24 | 승계 아님 |
원은영의 임차보증금은 249,500,000원입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.09.24. 이루어졌고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정도 없으며, 실제 임차인은 1명입니다. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재의 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일면적 84.95㎡의 최근 거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최저 거래는 210,000,000원, 최고 거래는 255,000,000원이며 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가 219,100,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 97.6%입니다. 평균과 비교하면 아래에 들어왔지만, 가장 최근 거래 215,000,000원보다는 여전히 높고 최근 거래 최저 210,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 확실히 싸다고 평가하기보다는, 평균과 최신 거래 사이에 위치한 가격으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 제공된 회차 시나리오상 2회 유찰 시 최저가는 153,370,000원, 3회 유찰 시 107,359,000원으로 계산되어 있습니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이가 큰 만큼 응찰 여부는 최근 실거래와 함께 판단할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 215,232,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 219,100,000원 가정 시 집행비용 3,867,400원과 우리은행 근저당에 215,232,600원이 배당되고, 홍영주 근저당 및 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없는 계산입니다. 채권자 총 미배당액은 36,614,267,400원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 학곤로16길이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 아파트부지로 이용 중이며 동측 약 25미터, 북·남·서측 약 6~8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 위반건축물은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 참고. 294세대, 2022.09.29. 준공 단지이며 최근 동일면적 거래 7건의 가격 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재가와 최신 실거래 비교. 최저가 219,100,000원은 최근12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 권리 확인. 원은영의 전입·점유·확정일자는 2022.11.03.으로 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.
- 현재 점유 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 인도 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 대조. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음 표시를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 차이. 제공 시나리오상 2회 유찰 시 153,370,000원, 3회 유찰 시 107,359,000원이므로 현재 회차와 다음 회차의 가격 간격이 큽니다.
- 배당표 원본 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 아직 촘촘히 비교”
이 사건에서 권리분석의 핵심은 명확합니다. 2022.10.18. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 원은영의 전입·점유·확정일자는 2022.11.03.입니다. 따라서 임차보증금 249,500,000원이 있더라도 대항력 있는 인수형 사건이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 한 차례 유찰돼 감정가 313,000,000원에서 219,100,000원까지 내려왔지만, 최근12개월 평균 224,571,428원과는 큰 차이가 없고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 즉 권리는 합격에 가깝지만 가격은 아직 비교가 필요한 구간입니다. 현재 회차에서의 승부처는 ‘70%까지 떨어졌느냐’가 아니라, 최근 실거래에 비해 충분한 안전마진이 확보됐느냐입니다.
