221,900,000원
전주지방법원 2025타경20920. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 12층 1202호 아파트입니다. 감정가 317,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 221,900,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당과 2022.10.25. 전입·점유를 시작한 이창재 임차권의 선후관계입니다. 말소기준권리가 임차인의 전입보다 먼저이므로 이창재 임차인은 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없는 것으로 명시돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 최근 전용 84.95㎡ 실거래 7건의 평균은 224,571,428원으로 현재 최저가와 차이가 크지 않습니다. 특히 가장 최근인 2026.08. 거래는 215,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차를 곧바로 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 12층 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이창재의 임대차계약일은 2022.06.08.이지만 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.25.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이창재 임차권은 대항력이 없고 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 2024.09.06. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 현재 회차 예상배당에서는 선순위 우리은행 배당으로 매각대금이 소진됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창재 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 대항력 없음 전입 2022.10.25. | 후순위 배당 확정일자 2022.10.25. · 배당요구 2024.09.06. | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
등기에는 2022.10.18. 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 한편 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 별도의 금전 인수 위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 평균과는 비슷하고, 최신 거래보다는 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래 7건은 2026.06.~2026.08.에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최저 거래는 210,000,000원, 최고 거래는 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가 221,900,000원은 최근 12개월 평균의 98.8%로, 평균 대비 차액은 2,671,428원입니다. 평균보다 소폭 낮기는 하지만 할인폭은 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026.08. 최신 거래가 215,000,000원이므로 현재 최저가는 오히려 6,900,000원 높습니다. 최근 거래 범위 자체도 210,000,000원~255,000,000원으로 넓기 때문에 221,900,000원을 명백한 저가라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 217,993,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,906,600원을 제외한 217,993,400원이 우리은행에 배당되는 시나리오입니다. 홍영주와 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 221,900,000원 | 217,993,400원 | 36,611,506,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 36,677,144,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 36,723,091,234원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 인수형 사건이 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 실질취득액 = 매각가이며 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 발생하면 매수인의 실질취득액도 155,330,000원, 108,731,000원으로 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있으며 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 12층 1202호이며 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측 도로를 통해 차량출입합니다. 토지면적은 13,962.1㎡, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 294세대 단지이며 최근 전용 84.95㎡ 거래 7건이 210,000,000원~255,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 최저가 221,900,000원은 최근 12개월 평균의 98.8%이고 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 감정가 317,000,000원 대비 할인율만 보지 말아야 합니다.
- 임차권 선후관계 재확인. 이창재의 전입·점유 2022.10.25.가 말소기준 2022.10.18.보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재돼 있으므로 현재 상태와 관련 원본을 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각대금은 예상 집행비용과 우리은행 배당으로 전액 소진되는 구조이며 후순위 채권자와 신청채권자의 예상배당은 0원입니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 대상은 전유부분 건물의 전부입니다. 실제 현 점유상태와 인도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전, 가격은 보수적으로”
이 사건에서 가장 큰 장점은 인수 위험이 0원이라는 점입니다. 보증금 249,500,000원의 이창재 임차권이 존재하지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제시된 모든 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 강한 가점을 주기 어렵습니다. 현재 실질취득액 221,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 98.8%로 평균과 거의 같고, 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격이지만 현재 가격은 신중하게 접근할 구간입니다. 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 최근 거래와 비교한 응찰가입니다.
