전주지방법원 2025타경20924. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 15층 1501호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 309,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 216,300,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당권이고, 이후 홍영주 근저당, 김정애 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 규모만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 김정애의 임차보증금은 249,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입신고일과 확정일자 모두 2022.11.04로 말소기준권리 2022.10.18보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 보증금이 아니라 현재 실질취득액 216,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 15층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 216,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 민간임대주택등기가 있고, 이후 2023.12.07 홍영주 근저당권, 2024.10.11 김정애 주택임차권, 2025.05.16 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정애 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 전입 2022.11.04 · 확정 2022.11.04 · 배당요구 2024.10.11 | 없음 | 말소기준 후 | 승계 아님 |
임차권등기일은 2024.10.11이며, 임대차계약일은 2020.06.13입니다. 대항력 판단은 계약일이 아니라 주민등록·점유 등 요건과 말소기준권리의 선후관계가 핵심이며, 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 7건이며, 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 216,300,000원은 이 평균의 96.3%입니다. 평균만 보면 감정가보다 상당히 내려온 가격이지만, 최신 2026.08 거래는 215,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가 216,300,000원은 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 거래 215,000,000원과 최근 최저 210,000,000원을 모두 웃돕니다. 특히 실질취득액도 인수금이 없어 그대로 216,300,000원이므로, 권리상 안전성과 가격 매력을 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 212,471,800원 |
| 2. 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,828,200원을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당 배당에 소진됩니다. 배당 부족액은 36,617,028,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 김정애 임차인은 대항력이 없어 배당 부족분을 매수인에게 보증금으로 승계시키는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 대상은 15층 1501호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터 포장도로, 북측 약 10미터, 서측 및 남측 약 7-8미터 포장도로에 접하고 동측 도로 진출입로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며, 동일 면적 최근 거래 7건이 210,000,000원~255,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금과 인수액을 구분. 보증금 249,500,000원 자체는 크지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 최신 실거래를 우선 비교. 현재 최저가 216,300,000원은 최근 12개월 평균의 96.3%지만 최신 2026.08 거래 215,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만으로 응찰가를 높이지 않는 편이 합리적입니다.
- 말소기준 근저당 변경등기 확인. 을구 1번에는 채권최고액 35,280,000,000원이, 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 예상배당표는 제공된 배당계산처럼 을구 1번 채권최고액을 기준으로 작성돼 있으므로 변경등기의 원문 내용을 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있으므로 두 문서를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 임차인이 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 안전, 가격은 보수적으로”
이 사건은 큰 보증금 때문에 처음 보면 인수형처럼 느껴질 수 있지만, 핵심 선후관계를 대입하면 결론이 달라집니다. 김정애의 전입일 2022.11.04는 말소기준권리 2022.10.18보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 216,300,000원 그대로입니다.
다만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균 224,571,428원보다는 낮지만, 최신 거래 215,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 즉 권리분석상 인수 위험이 낮다는 장점은 분명하지만, 현 회차 가격이 압도적으로 싸다는 근거는 없습니다. 이 물건은 ‘보증금이 크니 위험하다’도 아니고, ‘1회 유찰됐으니 싸다’도 아닙니다. 권리는 합격권, 가격은 최신 실거래를 기준으로 보수적으로 판단할 물건입니다.
