전주지방법원 2025타경20937. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 7층 704호 아파트입니다. 감정가는 314,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 219,800,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권이고, 뒤에 설정된 김영실 가압류, 강신화 근저당권, 정영례 임차권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 정영례의 보증금은 247,500,000원이지만 주민등록일자가 2023.11.06.로 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당 없음으로 명시되어 있습니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 차액을 승계하는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20937 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위는 소멸
말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 변경등기로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있고, 이후 2023.12.27. 김영실 가압류 875,191,256원, 2024.05.24. 강신화 근저당권 300,000,000원, 2024.10.08. 정영례 주택임차권 247,500,000원, 2025.05.19. 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차권자 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영례 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 2023.11.06 / 2023.11.06 | 없음 | 신고 2024.10.08 | 없음 |
정영례의 임대차계약일자는 2020.06.12., 점유개시일자는 2022.10.28., 주민등록일자와 확정일자는 모두 2023.11.06.입니다. 말소기준권리일인 2022.10.18.보다 점유개시 및 주민등록이 뒤에 있어 제공된 분석결과는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다. 따라서 보증금 247,500,000원이 현재 최저가 219,800,000원보다 크더라도 낙찰자가 그 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 2.1% 낮지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 대상 전용면적과 일치하는 84.95㎡ 실거래는 최근 12개월 기준 7건이며, 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 이 평균의 97.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 평균보다 4,771,428원 낮지만, 최신 거래로 제시된 2026.08. 거래가 215,000,000원보다는 4,800,000원 높습니다. 따라서 평균 대비 97.9%라는 숫자만 보고 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 현재 가격은 최근 실제 거래대와 겹치는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 35,280,000,000원 | 215,922,800원 |
| 3. 김영실 가압류 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 강신화 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 219,800,000원 가정 시 집행비용 3,877,200원을 제외한 215,922,800원이 우리은행 근저당권에 배당되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액은 36,702,691,256원, 배당 후 부족액은 36,486,768,456원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 219,800,000원 | 215,922,800원 | 36,486,768,456원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 153,860,000원 | 150,905,960원 | 36,551,785,296원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 36,597,297,084원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 가격은 최근 평균에 가까운 반면, 2회 유찰 시 최저가 153,860,000원으로 내려가면 최근 실거래 범위와의 가격 차이는 크게 벌어집니다. 다만 다음 회차 진행 여부는 실제 매각결과에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 익산시 송학동 소재 익산더샵아파트 남동측 인근으로, 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 7층이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 서측·남측·북측 약 6~8m 내외 도로와 접하며 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공이며 동일 면적 최근 실거래 7건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래와 비교. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 215,000,000원보다는 높습니다. 감정가 할인율보다 실제 거래가격을 우선해서 상한을 정해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 정영례 임차권은 제공된 판정상 대항력 없음·매수인 승계 없음입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최종 변동 여부를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재되어 있습니다. 동시에 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 제시되어 있으므로 입찰 전 최신 원문을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만 이것이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·현황 확인. 감정상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태와 미납 관리비 등 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 깔끔하지만 가격 가점은 제한적
이 사건의 핵심은 247,500,000원 임차보증금이 존재하더라도 낙찰자가 인수하는 사건이 아니라는 점입니다. 정영례의 전입신고는 말소기준권리 이후이고 제공된 분석상 대항력이 없으며, 매각물건명세서 역시 인수권리 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순히 “감정가 3.14억에서 30% 할인됐다”는 이유만으로 높게 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 97.9%지만, 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 권리는 합격권, 가격은 최근 거래와 맞춰 신중히 결정할 구간. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 시장가격 대비 응찰가입니다.
