전주지방법원 2025타경20992. 익산역 서측 인근 군익로변에 있는 전시장 및 부속토지 경매입니다. 감정가 3,986,043,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,790,230,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2022.03.31. 설정된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 3,480,000,000원입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 경매개시결정은 등기 순위상 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리 순위만 보고 끝내기엔 확인할 요소가 있습니다. 2022.07.22.의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이므로 등기상 소멸 대상이지만, 별도 주의사항에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 표시돼 있습니다. 또한 국민건강보험공단·익산시·국의 압류가 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 선순위에서 차감될 수 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20992 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 233-2 주건축물제1동 · 군익로12길 6 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 전시장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골조 기타지붕 2층 · 외벽 판넬 · 내벽 벽지·타일 및 인테리어 · 샤시창 |
| 토지 | 1,310.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 소유자 | 지오스테이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,986,043,000원 / 2,790,230,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,525,023,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 현재 회차 기준 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2022.03.31. 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 말소기준 근저당권과 연결된 권리이전입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 2,790,230,000원은 감정가 3,986,043,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 전시장과 토지가 일괄매각되는 비주거 물건이고 일부 대지에 타인 점유가 확인된 만큼, 실제 응찰가격은 현장 이용상태와 점유관계까지 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,790,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,302,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 3,480,000,000원 | 2,759,927,700원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 광주광역시 축산업협동조합 | 1,045,073원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,481,045,073원 중 2,759,927,700원이 배당되고, 예상 미배당은 721,117,373원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 서측 인근 간선도로변에 위치하며, 주위는 익산역 후면 간선도로변 노선상가지대입니다.
- 교통. 익산시 주요 간선도로인 군익로변에 위치하고 동측 근거리에 익산역이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용. 현재 전시장으로 이용 중이며 기본적인 급배수시설·위생시설·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 광로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 751,200원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 전시장 및 토지를 함께 평가해야 하는 비주거 물건으로, 동일 용도 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2022.07.22. 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 구조지만 담보가등기 여부를 관련 서류와 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·익산시·국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 타인 점유 범위 확인. 대지 일부가 타인 점유 중이므로 현장 경계와 사용관계, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되며 내부 견본주택은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 현장 시설 중 무엇이 매각대상인지 구분하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 지목이 “전”인 토지가 실제로는 전시관 부속토지로 이용 중인 점을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라 판단하지 말고 비주거 현장가치와 이용 가능성을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 용도 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 가격 메리트로 연결할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 가등기의 성격, 세금의 실제 우선순위, 대지 일부 타인 점유, 매각 제외 견본주택과 공부·현황 차이입니다. 권리 인수는 비교적 단순하지만 현장과 이용관계 확인이 필수인 물건으로, 결론은 “등기상 인수 0원, 현장 확인 후 가격 판단”입니다.
