전주지방법원 2025타경20997. 군산시 구암동 411-2 물건으로, 감정 이용상태는 제조업소(해화푸드)입니다. 본건 기호(2-가)는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 급배수·위생설비, 냉동냉장창고와 공조설비가 되어 있습니다. 토지는 지목 대, 면적 238.0㎡, 제2종일반주거지역입니다.
권리관계의 기준점은 2023.07.19. 설정된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 102,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 54,000,000원 근저당, 2023.09.05. 박보영의 15,000,000원 근저당과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20997 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 구암동 411-2 · 전북특별자치도 군산시 구암3.1로 245-8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소(해화푸드)로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 외벽 칼라강판 등 · 내벽 판넬 등 · 샷시창 |
| 토지 | 지목 대 · 238.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 진소윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 273,068,700원 / 191,148,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 별도로 승계할 임차보증금이나 명시 인수권리는 없습니다.
2017.08.25. 군산시수산업협동조합의 100,000,000원 근저당과 2023.04.04. 박보영의 20,000,000원 근저당은 2023.07.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 같은 날 새로 설정된 군산시수산업협동조합의 102,000,000원 근저당이 말소기준권리가 되고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 비교는 별개
감정가는 273,068,700원, 현재 최저매각가는 191,148,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않았습니다.
따라서 “감정가 대비 30% 할인”과 “시장가 대비 저렴함”은 같은 의미가 아닙니다. 현재 자료만으로는 191,148,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없으므로, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주거나 ‘싸다’고 결론내리는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,476,072원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 박보영 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5. 가압류 · 한일상공유한회사 | 6,210,000원 | 6,210,000원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,506,951원 | 10,461,928원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,095,431원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 진규식 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사국민은행 | 38,427,394원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 6,861,123원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 81,791,118원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 군산시수산업협동조합 | 20,447,779원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 전북신용보증재단 | 41,863,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 191,148,000원 가정 시 총 채권액 435,202,890원 가운데 187,671,928원이 배당되고, 미배당액은 247,530,962원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 191,148,000원 | 187,671,928원 | 247,530,962원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 133,803,599원 | 131,130,349원 | 304,072,541원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,662,519원 | 91,576,594원 | 343,626,296원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 관련 배당액이 156,000,000원으로 청구액 130,000,000원을 충족하는 시뮬레이션입니다. 2회 유찰 시에도 131,130,349원으로 청구액을 충족하지만, 3회 유찰 시에는 91,576,594원으로 내려가 청구액 130,000,000원을 충족하지 못합니다. 이 변화는 채권자의 회수 문제이며 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 군산시 구암동 구암동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설·공장·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 현재 이용. 제조업소(해화푸드)로 이용중입니다. 급배수·위생설비와 냉동냉장창고·공조설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 238.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 154,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 191,148,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 제조업소 이용 상태와 토지·건물을 함께 반영한 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 토지와 건물의 매각 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 5번과 6번 근저당권은 2025.11.10. 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 권리자 표시를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 제조업소(해화푸드) 이용 상태와 냉동냉장창고·공조설비 등의 현존 여부 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역 확인. 제2종일반주거지역에서 현재 제조업소 이용이 입찰 후에도 필요한 경우 관련 이용 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.07.19. 군산시수산업협동조합의 102,000,000원 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음이어서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 191,148,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 제조업소로 이용 중인 토지·건물이라는 특성까지 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증형입니다.
