전주지방법원 2025타경930. 전라북도 완주군 용진읍 운곡리 123-1 소재 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 1·2층 전체 커피숍과 찜질방·휴게실입니다. 일반적인 주거용 다세대 경매와는 사용 목적과 매수 수요가 다른 물건으로 보아야 합니다.

첫 번째 권리 기준점은 2022년 12월 13일 설정된 군산시수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이후 이 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 말소기준일 자체는 변하지 않습니다. 압류와 가압류 등 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 채무의 소멸만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 일부 토지 위 건물을 위한 법정지상권 성립 여지와 매각에서 제외되는 제시외 건물이 명시되어 있습니다. 건축물대장상 위반건축물이라는 점도 확인됩니다. 따라서 채무를 승계하지 않는다는 사실을 토지와 건물을 아무런 제한 없이 이용할 수 있다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 토지 위험은 남는다

말소기준은 을구 1번 2022.12.13 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 가운데 조경숙·나연숙의 근저당권은 2024.04.30, 정명숙의 근저당권은 2025.04.30 이미 말소되었습니다. 완주군 압류, 전북신용보증재단 가압류와 경매개시결정 등기는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸할 예정입니다.

군산시수산업협동조합의 최초 근저당권은 2026.02.24 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리이전으로, 새로운 후순위 근저당권이 생긴 것이 아닙니다. 근저당권자의 변경과 실제 배당채권자 확인은 별도로 필요합니다.

임차인 및 점유 현황

확인된 실제 임차인은 이경원 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 1층 142.2㎡ 점유자로 기재되어 있습니다. 전입일은 2025.08.12로, 말소기준 근저당권 설정일인 2022.12.13보다 늦습니다.

전입일이 선순위 근저당권보다 늦어 이경원에게는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 그 보증금을 인수한다고 계산해서는 안 됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당상 우선변제 지위는 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 49% 낙찰가율만으로 저렴하다고 볼 수 없다

감정가 767,864,400원에 비해 현재 최저가는 376,254,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

그러나 이 가격이 실제 거래 가능한 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 이 사건은 단순한 주거용 건물이 아니라 농촌지역의 커피숍·찜질방 및 토지가 결합된 물건이고, 매각 제외 건물과 법정지상권 가능성까지 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

각 회차는 제시된 매각 시나리오에 따른 가정입니다. 실제 진행 회차와 최저매각가격은 매각기일 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 376,254,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 480,000,000원을 기준으로 계산되어 있고, 전북신용보증재단의 가압류 청구액은 20,000,000원입니다. 실제 배당액은 확정채권액, 근저당권 이전 내역, 집행비용, 조세채권과 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 확정채권액은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 최종 배당채권자는 별도 확인이 필요합니다.

현재 회차에서는 집행비용 6,067,556원을 제외한 370,186,444원이 선순위 근저당권 측에 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액 426,843,394원에도 미치지 못합니다. 후순위 전북신용보증재단은 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

여기서 중요한 점은 미배당액 129,813,556원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 숫자라는 것입니다. 채권자가 배당으로 회수하지 못한 금액이 곧바로 매수인의 빚으로 이전되는 것은 아닙니다. 반대로 매수인의 채무 인수액이 0원이라는 계산이 법정지상권이나 토지 이용 제한까지 없다는 뜻도 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 완주군 용진읍 운곡리 봉계마을 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 자연마을, 농경지 및 임야가 혼재하는 농촌지대로, 일반 도심 상권이나 대단지 주거지역과는 성격이 다릅니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 실제 이용상태. 기호 3-가 건물의 1·2층 전체가 커피숍으로 이용되고, 기호 3-나 건물은 찜질방 및 휴게실로 이용되고 있습니다. 일반적인 주거용 다세대로 가정해 사용가치를 평가하면 안 됩니다.
• 건물 구조. 커피숍 건물은 철근콘크리트구조의 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 찜질방·휴게실은 철근콘크리트구조 강판지붕 단층 건물로 조사되어 있습니다. 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 있습니다.
• 토지 현황. 토지 관련 현황은 2,453㎡, 지목 대, 상업용 이용, 부정형 완경사지입니다. 도로 접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 99,600원/㎡로 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상 필지와 면적은 목록별로 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 보전관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 향후 건축물의 증축, 용도변경, 개발 및 영업시설 활용 가능성을 관련 행정청에서 확인해야 합니다.
• 건축물대장과 실제 상태. 기호 3-나 건물은 일반건축물대장상 '(철근)콘크리트 지붕, 창고'로 표시되어 있지만 현황은 강판지붕의 찜질방 및 휴게실입니다. 용도와 지붕 형태의 차이가 있어 적법성 검토가 필요합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서에 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다. 위반 내용, 시정명령, 이행강제금 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 커피숍·찜질방과 토지, 매각 제외 시설이 결합된 물건입니다. 이용 목적이 제한적일 수 있고 권리관계 확인에 전문성이 필요해 일반 주거용 물건보다 매수 수요가 좁을 가능성이 있습니다. 2회 유찰 사실만으로 시장의 적정가격을 확정할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 법정지상권부터 판단. 목록2 지상 건물의 소유권과 토지 소유권 관계, 저당권 설정 당시의 건물 존재 여부, 법정지상권 성립 요건을 확인하세요. 성립 가능성을 배제하지 않은 상태에서 가격을 산정해야 합니다.
• 매각 포함·제외 시설 구분. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ과 ㅅ~ㅈ의 구체적인 위치와 소유자를 구분하세요. 저온창고와 물탱크도 매각 제외 대상이므로 낙찰 후 사용권이나 철거 문제를 확인해야 합니다.
• 건축물 위반사항 확인. 건축물대장에 기재된 위반 내용, 관할 행정청의 시정명령, 원상복구 범위와 이행강제금 부과 여부를 확인하세요. 감정상 커피숍·찜질방 이용상태와 대장상 용도를 대조해야 합니다.
• 임차인·영업자 점유 확인. 이경원의 1층 142.2㎡ 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 실제 영업시설과 동산의 소유관계 및 인도 가능성도 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 군산시수산업협동조합에서 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현황과 실제 확정채권액을 확인하세요. 예상배당표의 채권최고액을 실제 채무잔액으로 단정해서는 안 됩니다.
• 세금과 비용 확인. 완주군 압류의 원인채권과 조세 관련 사항, 미납 공과금, 관리비, 명도비용, 위반건축물 정비 비용을 확인하세요. 일부 비용은 매각대금 배당 계산과 별개로 경제적 부담이 될 수 있습니다.
• 적정 시장가격 재검증. 동일 지역의 실제 거래사례뿐 아니라 커피숍·찜질방으로서의 이용가치, 향후 용도전환 가능성, 토지 소유권 행사 제한에 따른 가치 하락을 반영해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 지적도, 토지대장과 매각목록을 대조하세요. 특히 법정지상권 관련 사항은 전문적인 법률 검토가 필요합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 취득하느냐

이 물건은 감정가 767,864,400원에서 최저가 376,254,000원으로 내려왔습니다. 가격표만 보면 관심을 가질 만한 할인 폭으로 보일 수 있습니다. 그러나 할인율이 크다는 사실과 안전하게 활용할 수 있는 자산이라는 사실은 전혀 다릅니다.

등기상 권리는 비교적 명확합니다. 2022.12.13 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명은 말소기준 이후 전입자로 대항력이 없으며, 계산상 매수인이 인수할 채무는 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심 위험은 법정지상권 성립 여지, 매각 제외 건물, 위반건축물 등재입니다. 이러한 문제가 실제 토지 이용에 미치는 영향이 크다면 낮아진 최저가에도 불구하고 취득 후 가치와 환금성이 제한될 수 있습니다. 농촌지역의 복합 상업용 시설이라는 점도 매각 이후 활용과 재매각을 신중하게 검토해야 하는 이유입니다.

결론은 권리상 채무 인수는 제한적이지만, 토지·건물 이용 위험은 높은 물건이라는 것입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 법정지상권 성립 여부, 매각 제외 시설의 처리 가능성, 위반건축물 시정 부담을 구체적으로 확인하고 이를 반영한 실제 시장가치가 확인될 때까지 적극적인 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.