전주지방법원 2025타경930. 완주군 용진읍 운곡리 123-1의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 기호3-가의 1·2층 전체 커피숍과 기호3-나의 찜질방 및 휴게실로 이용되고 있고, 토지는 보전관리지역의 상업용 토지로 평가되어 있습니다. 감정가는 767,864,400원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 537,505,000원입니다.
등기상 말소기준은 2022.12.13 설정된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 이후 완주군 압류, 전북신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당은 2026.02.24 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기준이 되는 설정일은 2022.12.13입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 완주군 용진읍 운곡리 123-1 · 전라북도 완주군 용진읍 지동봉계길 128 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 전체 커피숍 · 찜질방 및 휴게실 |
| 토지 | 2,453㎡ · 지목 대 · 상업용 · 보전관리지역 · 공시지가 99,600원/㎡ |
| 소유자 | 이소연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 767,864,400원 / 537,505,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 426,843,394원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 토지 변수를 별도로 봐야 한다
말소기준권리는 2022.12.13 군산시수산업협동조합 근저당입니다. 2024.12.20 완주군 압류와 2025.08.26 전북신용보증재단의 20,000,000원 가압류, 2025.09.05 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있어 등기·임차권 측면의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 말소기준보다 늦은 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경원 | 1층(142.2㎡) | 2025.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이경원 1명입니다. 전입일은 2025.08.12로 말소기준권리 2022.12.13보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정할 수 없지만, 후순위 전입이라는 점과 매각물건명세서의 명시 인수권리 “해당사항 없음”을 함께 보면 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 매각범위 — 제시외 건물과 위반건축물 표시가 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 건물. 목록2 지상 또는 인접토지 산158-12 지상에 걸친 제시외 건물 ㅅ~ㅈ은 매각에서 제외됩니다.
- 별도 제외 시설. 목록1 지상 저온창고 1동과 목록2 지상 물탱크 1동도 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 목록2 지상 건물을 위하여 해당 토지 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.
- 현황 차이. 목록3 나)는 일반건축물대장상 “(철근)콘크리트 지붕, 창고”이나 현황은 “강판지붕, 찜질방 및 휴게실”입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 537,505,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,775,050원 |
| 1. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,729,950원 |
현재 최저가 537,505,000원 가정에서는 제공된 배당 시나리오상 채권자 총 500,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 29,729,950원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군 용진읍 운곡리 봉계마을 남동측 근거리에 위치하며 자연마을·농경지·임야가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 근거리에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 2,453㎡, 상업용 이용, 완경사·부정형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역(2024-12-30, 상대제한지역 모든축종 제한)에 해당합니다.
- 이용상태. 기호3-가는 1·2층 전체 커피숍, 기호3-나는 찜질방 및 휴게실로 이용 중입니다.
- 설비. 기호3-가와 나에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 목록2 대지 부분의 법정지상권 성립 요건과 대상 건물의 소유관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각 제외 제시외 건물. 목록2 및 인접토지 산158-12에 걸친 제시외 건물 ㅅ~ㅈ의 정확한 위치와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 저온창고·물탱크. 목록1 저온창고와 목록2 물탱크는 매각에서 제외되므로 소유·철거·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 현재 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 이경원. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 법정지상권·제외 건물에 따른 토지 사용 제한을 우선 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 것이 있다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 뒤의 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 임차인 이경원도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 실제 승부처는 등기부 밖의 물적 관계입니다. 목록2 토지에는 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있고, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 토지 소유권 행사가 제한되는 경우의 평가액이 32,201,600원으로 제시되어 있습니다. 여기에 저온창고·물탱크의 매각 제외와 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수는 0원이지만, 토지 사용·점유·건축물 상태를 확인한 뒤에야 537,505,000원의 적정성을 판단할 수 있는 현장확인 우선형 물건입니다.
