전주지방법원 2025타경956. 전주시 완산구 효자동3가 1017의 근린시설과 토지 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 8,146㎡이고 자연녹지지역에 위치하며, 현황상 근린생활시설·창고시설·소매점·사무소 등으로 이용 중입니다. 표면적인 최저매각가만 보면 감정가 6,154,652,460원에서 4,308,257,000원으로 낮아졌지만, 실제 매수비용에는 인수 보증금 33,000,000원이 더해집니다. 더 큰 문제는 위반건축물 등재와 제시외 건물 제외 등 물건 자체의 확인 부담입니다.
권리관계는 2020년 7월 21일 설정된 을구 12번 해태아이스크림주식회사 근저당권이 말소기준권리로 잡히고, 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 앞선 전입신고를 가진 임차인 강지욱과 이재로는 대항력이 인정되어, 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 즉 이 물건은 권리관계가 복잡한 것보다 임차인 인수 + 건축물 상태 + 실제 이용면적을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경956 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1017 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(소매점, 사무실 등) · 창고시설 등 · 소매점·사무소·창고 등 |
| 소유자 | 강인흠 |
| 감정가 / 최저가 | 6,154,652,460원 / 4,308,257,000원 (1회 유찰) |
| 토지면적 | 8,146㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 시가지경관지구(일반) · 대로3류 접합 |
| 신청채권자 / 청구 | 전주농업협동조합 / 1,017,234,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 7월 21일
핵심은 2020.07.21 을구 12번 근저당권입니다. 해태아이스크림주식회사 명의 채권최고액 40,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·임의경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 한편 2017.11.30 및 2020.03.26 전입한 임차인은 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 인정됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 매수인 인수는 3,300만원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양준희 | 66제곱미터 | 2021.05.24 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박영태 | 65제곱미터 · 사무실 | 미상 | 20,000,000원 | 630,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 여부 확인 |
| 강지욱 | 147.2제곱미터 · 사무실 | 2017.11.30 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有우선변제 미상매수인 인수 |
| 이재로 | 100제곱미터 | 2020.03.26 | 3,000,000원 | 250,000원 | 대항력 有우선변제 미상매수인 인수 |
| 해태아이스크림 주식회사(김정태) | 2호(328.5제곱미터) | 2021.12.07 | 40,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 손지응 | 2동 1층(165제곱미터) | 2021.12.20 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음배당요구승계 없음 |
실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 대항력이 있는 임차인은 강지욱·이재로 2명이고, 두 사람의 보증금 합계 33,000,000원이 배당으로 회수되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 박영태는 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없으며, 우선변제권 역시 확정되지 않았습니다. 양준희·해태아이스크림 주식회사(김정태)·손지응은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 이 데이터에서 보증기관 대위·승계 중복 신고는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,308,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 45,482,570원 |
| 인수 · 임차인 강지욱 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 이재로 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 해태아이스크림주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서정순 | 2,100,000,000원 | 2,062,774,430원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서정순 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,300,000,000원 중 4,262,774,430원이 배당되고, 총 37,225,570원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 별도로 33,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 상태 — 권리보다 건축물 확인이 더 중요
- 위반건축물. 목록 2·3 건물은 무단증축으로 건축법 위반이 발생해 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각은 일괄매각이지만 제시외 건물(㉠~㉬)은 매각에서 제외되므로 감정평가서와 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 목록 4 소매점 등(현황 “창고” 등)은 등기사항전부증명서와 건축물대장의 면적이 서로 다릅니다.
- 현황 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 실제로 여러 임차인이 확인되어 점유·임대차 관계를 개별 확인할 필요가 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 법정지상권 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 전주선화학교 북동측 인근에 위치하며, 광대노변을 따라 주유소·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 성숙중인 상업지대입니다.
- 교통. 북측으로 유연로와 접하고 천잠로·콩쥐팥쥐로 등 주요 간선도로와 연계되며, 대중교통승강장 등과의 거리·운행빈도 등을 감안할 때 교통여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 준보전산지 저촉·접함, 가축사육제한구역 포함입니다.
- 토지형상. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 완경사·부정형이며 광대로한면과 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없다고 되어 있으나, 별도로 목록 4의 면적 차이가 지적되어 있어 서류 간 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 회차는 최저매각가 4,308,257,000원에 인수 33,000,000원을 더해 4,341,257,000원을 기준으로 봐야 합니다.
- 강지욱 임대차. 전입 2017.11.30, 보증금 30,000,000원, 대항력 있음. 동시에 등기부상 권리자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 이재로 임대차. 전입 2020.03.26, 보증금 3,000,000원, 대항력 있음으로 매수인 인수 계산에 포함됩니다.
- 박영태 임대차. 전입신고일 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 보증금 20,000,000원에 대한 최종 권리판정을 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
- 건축물 원본 대조. 위반건축물 등재, 무단증축, 제시외 건물 제외, 목록 4 면적 차이를 건축물대장·감정평가서·현황과 교차 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·시가지경관지구(일반)·준보전산지·가축사육제한구역·대로3류 접합 조건을 실제 이용 및 향후 활용계획과 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 본 계산은 제공된 예상배당을 기준으로 한 것으로 당해세·최우선변제 등의 실제 우선관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 가격”보다 “인수와 물건상태”가 핵심
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 단순히 4,308,257,000원만 보고 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 대항력 있는 강지욱·이재로의 보증금 33,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 강지욱의 임대차에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 별도 경고가 있습니다.
더 중요한 부분은 위반건축물, 무단증축, 제시외 건물 매각 제외, 건축물대장과 등기사항전부증명서의 면적 차이입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리만 깨끗하게 정리하는 데 있지 않고, 실제로 무엇을 취득하고 무엇을 인수하는지를 현장과 원본서류로 확정하는 데 있습니다. 가격은 2회·3회 유찰 시 더 낮아지지만, 인수 보증금 33,000,000원은 그대로 남는 구조이므로 회차별 실질취득가로 판단해야 합니다.
결론적으로, 가격만 보면 유찰 매력은 있지만 물건·임차인 리스크를 함께 확인하지 않고 접근하기에는 난도가 높은 물건입니다. 특히 강지욱 임대차의 실체와 위반건축물·제시외 건물의 법적·경제적 상태를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
