전주지방법원 2025타경956. 전주시 완산구 효자동3가 1017 소재 근린생활시설·창고시설과 토지가 결합된 경매입니다. 소유자는 강인흠이며, 전주농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 1,017,234,799원입니다. 감정가가 높은 근린시설 복합물건이지만 이미 2회 유찰되면서 최저매각가는 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔습니다.

권리의 출발점은 2020.07.21 해태아이스크림주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 분류되어 있고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건에는 그보다 먼저 점유·전입한 임차인이 존재합니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

특히 단순한 주거용 아파트가 아니라 소매점·사무실·창고 등이 혼재한 근린시설이므로, 임차인의 적법한 점유와 대항요건, 건축물의 실제 이용상태, 토지·건물의 일괄매각 범위를 모두 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 인수가 남는다

말소기준권리는 을구 12번, 2020.07.21 설정된 해태아이스크림주식회사 근저당권 40,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 13번 근저당권 중 전주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원과 720,000,000원, 서정순의 가압류, 임의경매·강제경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 을구 13번 관련 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 권리이전 등기가 이루어진 내역이 있습니다. 예상배당표에 표시된 전주농업협동조합과 현재 등기상 권리자의 관계, 실제 채권잔액, 공동담보에 따른 배당관계는 별도 대조가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 인수와 미상 구분

현황조사 및 매각물건명세서 등에서 확인되는 임차인은 실제 임차인 6명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 임차인의 전입 시점과 대항력 판정이 서로 다르므로 보증금을 일괄 합산해 인수액으로 보거나, 모두 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

양준희·해태아이스크림 주식회사(김정태)·손지응은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 손지응은 배당요구 내역이 있으나, 배당 가능성과 실제 배당액은 우선변제 요건 및 배당순위 확인이 필요합니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인에 대해 우선변제권을 확정적으로 인정하거나 배제할 수는 없습니다.

③ 실질취득과 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 구조부터

현재 최저매각가 3,015,780,000원은 감정가의 약 49%입니다. 하지만 실질취득은 낙찰대금만으로 결정되지 않습니다. 확인된 인수보증금 33,000,000원을 더한 3,048,780,000원을 기본 부담액으로 보아야 합니다.

실질취득 추정액은 각 회차의 매각가에 확인된 인수보증금 33,000,000원을 더한 금액입니다. 박영태의 미확정 보증금, 취득 관련 세금·비용, 명도 및 건축물 정비비용 등은 포함하지 않았습니다. 후속 회차는 가정된 시나리오이며 실제 진행 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,015,780,000원 가정)

위 계산에서 집행비용은 32,557,800원, 채권자 예상배당 합계는 2,983,222,200원입니다. 배당 계산에 반영된 채권총액 4,300,000,000원 중 1,316,777,800원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 등을 사용한 가정 계산이며 실제 채권잔액, 권리이전, 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 강지욱·이재로의 인수보증금은 배당금에 포함되지 않으며, 매수인이 별도로 부담하는 것으로 산정했습니다.

⑤ 건축물·토지 — 가격보다 중요한 현물 리스크

이 사건에서 권리관계만큼 중요한 것은 실제 매각 대상과 건축물의 적법성입니다. 매각물건명세서에는 무단증축에 따른 위반건축물 등재, 제시외 건물의 매각 제외, 일부 건물의 공부상 면적 불일치가 명시되어 있습니다.

매각물건명세서상 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 매각 제외 제시외 건물의 소유권·점유·사용관계까지 모두 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주선화학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 광대노변의 주유소·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 성숙 중인 상업지대입니다.
• 교통. 북측 유연로와 접하고 천잠로·콩쥐팥쥐로 등 주요 간선도로와 연결됩니다. 대중교통승강장과 운행빈도를 고려한 교통여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 토지 특성. 토지면적은 8,146.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 부정형·완경사 토지이며, 광대로한면의 도로접면 조건을 갖습니다.
• 토지이용규제. 자연녹지지역·시가지경관지구(일반), 대로3류 접합, 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 사항이 있습니다. 실제 개발·증축·용도변경 가능성은 해당 규제와 인허가 조건에 따라 검토해야 합니다.
• 공시지가. 347,300원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가와 경매 감정가 또는 실제 매매 시세는 서로 다른 가격 지표이므로 직접 혼동해서는 안 됩니다.
• 시설 이용. 근린생활시설·사무실·소매점·창고 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 급배수설비가 있습니다. 일부는 경량철골구조, 일부는 일반철골구조입니다.
• 토지 부속시설. 보강토옹벽, 차폐수목, 울타리, 정화조 등은 토지 보호시설로서 토지에 포함해 감정평가된 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 도로 접근성과 복합시설 이용 가능성은 검토할 요소이지만, 위반건축물·매각 제외 건물·임대차 인수 문제로 일반적인 근린시설보다 매수자 검토사항이 많습니다. 실제 시장에서의 매각 가능성과 적정가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰가 검토. 현재 최저가 3,015,780,000원에 확인된 보증금 33,000,000원을 반영한 실질취득 추정액은 3,048,780,000원입니다. 낙찰대금만을 투자원가로 계산하지 마세요.
• 박영태 대항력 확인. 사무실 임차보증금 20,000,000원에 대한 사업자등록, 실제 점유, 임대차계약의 대항요건을 확인하세요. 현재 대항력은 미상입니다.
• 강지욱 임대차 진정성 확인. 등기부상 채무자와 임차인이 동일하게 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 수수내역, 점유 실태 등을 확인하되, 관계인이라는 사유만으로 인수액을 제외하지 마세요.
• 위반건축물 원상복구 위험. 목록 2·3 무단증축 부분의 시정명령, 이행강제금, 철거 및 원상복구 가능성을 관할 행정기관과 현장 확인을 통해 검토하세요.
• 제시외 건물 경계 확인. 매각 제외 건물 ㉠~㉬의 위치·규모와 소유관계를 실제 현장에서 확인하여 토지 이용 장애 여부를 검토하세요.
• 목록 4 면적 확인. 등기부와 건축물대장의 면적 차이 및 실제 창고·소매점 이용상태를 확인하고 임대 가능한 적법 면적을 구분하세요.
• 배당관계 확인. 전주농업협동조합 관련 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 내역, 공동담보목록, 실제 채권액 및 선순위 배당 항목을 확인하세요.
• 시세·임대수익 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 근린시설 거래가격, 적법한 임대가능면적, 실제 임대료와 공실 위험을 함께 분석해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 임차인별 점유부분과 보증금 반환관계를 확인하고, 매각 제외 시설 및 명도·인도 협의가 필요한 대상을 구분하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 경매 진행상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가 반값 ≠ 안전한 반값 매수”

이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 실제 떠안는 위험입니다. 감정가 6,154,652,460원짜리 근린시설·토지를 3,015,780,000원에 입찰할 수 있다는 점은 가격상 눈길을 끕니다. 그러나 권리분석에서 확인되는 매수인 인수보증금 33,000,000원을 더하면 현재 실질취득 추정액은 3,048,780,000원입니다.

더 중요한 것은 확정되지 않은 부분입니다. 박영태의 보증금 20,000,000원은 대항력 판정이 남아 있고, 강지욱의 관계인 임차 여부 역시 확인이 필요합니다. 목록 2·3은 무단증축에 따른 위반건축물로 등재되어 있으며, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 목록 4의 면적 불일치도 가치평가와 실제 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 이 물건은 단순한 저가 낙찰 기회가 아니라 복합적인 권리·건축 리스크의 확인이 선행되어야 하는 경매입니다. 2회 유찰로 감정가의 약 49%까지 가격이 내려왔지만 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실제 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

가격 판단은 보류, 권리·건축물 검증이 우선. 확인된 인수보증금과 추가 인수 가능성, 건축물의 적법성 및 실제 매각 범위를 정리한 뒤에야 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.