전주지방법원 2025타경21107. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 13층 1303호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 감정가 301,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 210,700,000원입니다. 말소기준은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당, 김영실 가압류, 정수준 주택임차권 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
이 사건에서 숫자만 보고 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 임차보증금 249,500,000원입니다. 하지만 보증금이 크다고 곧바로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 정수준의 주민등록일자·점유개시일자· 확정일자는 모두 2022.11.28.로, 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21107 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 13층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 을구에는 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 내용도 기재되어 있습니다. 이후 2023.12.19. 장종수 근저당권 2,000,000,000원, 2023.12.27. 김영실 가압류 875,191,256원, 2024.10.04. 정수준 임차권등기, 2025.07.15. 경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
실제 임차인은 정수준 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 정수준은 전유부분 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기 임차인으로, 임차보증금은 249,500,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정수준 | 249,500,000원 | 2022.11.28 | 2022.11.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 거래권에 들어왔다
송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.입니다. 본건과 매칭된 전용면적은 84.95㎡이고, 최근 12개월 동일면적 실거래는 7건, 평균 224,571,428원입니다. 현재 최저가 210,700,000원은 이 평균의 93.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
최신 거래는 2026.08. 215,000,000원이고, 표본 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 현재 최저가 210,700,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래보다도 낮지만, 실거래 최저 210,000,000원과는 매우 가까운 구간입니다. 따라서 시세 아래 진입은 맞지만, 현재 가격만으로 큰 폭의 할인이라고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,749,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 206,950,200원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,749,800원 이후 매각대금 전부가 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 후순위 장종수·김영실·주택도시보증공사 배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 아파트 중 13층 1303호로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터 포장도로, 북측 약 10미터, 서측·남측 약 7~8미터 포장도로에 접하며 동측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29. 사용승인 단지이며 최근 동일면적 거래 7건이 확인됩니다. 실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 정수준의 전입·점유·확정일자 2022.11.28.과 말소기준 2022.10.18.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 근저당권에는 채권최고액 35,280,000,000원이 기재되어 있고 같은 날 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 기재되어 있으므로 원등기와 변경등기를 함께 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 210,700,000원은 최근 평균보다 낮지만 실거래 최저 210,000,000원과 인접합니다. 감정가 대비 할인율만으로 큰 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 부족 구조. 현재 회차 배당은 선순위 우리은행에서 매각대금이 소진되고 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 점유·인도 과정도 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 입찰 전 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 ‘최근 시세 하단’
이 사건의 핵심은 249,500,000원 보증금 자체가 아니라 그 임차권의 순위입니다. 정수준의 전입·점유·확정일자는 2022.11.28.로 말소기준 2022.10.18.보다 늦기 때문에 데이터상 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득가격은 현재 최저가인 210,700,000원으로 봅니다.
가격 역시 감정가 301,000,000원만 보면 1회 유찰로 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원, 실거래 최저는 210,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 93.8%로 시세 아래에 들어왔지만 실거래 하단과 거의 맞닿아 있는 수준입니다. 즉 권리는 비교적 정리되어 있고 가격은 과도하게 비싸지 않지만, 큰 폭의 안전마진이 확보된 단계도 아닙니다. 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기를 원문에서 확인한 뒤, 최근 실거래 하단을 기준으로 응찰가를 보수적으로 잡는 사건입니다.
