전주지방법원 2025타경1005. 전주시 완산구 삼천동1가 대왕장미타운 102동 4층 402호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적 비교 대상은 84.96㎡이고, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 11층 건물의 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 김재훈·박소완 각 2분의 1 공유이며, 2020.09.25 소유권을 취득할 당시 등기부 거래가액은 129,000,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 104,280,000원입니다. 이후 등기된 하나카드 가압류, 삼성카드 가압류, 현대카드 강제경매개시결정, 국민은행 임의경매개시결정, 전주시 압류는 모두 이 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1005 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 305-10 대왕장미타운 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.96㎡ · 11층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 김재훈 2분의 1 · 박소완 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 89,762,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 다만 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 유찰로 최근 시세 아래
대왕장미타운 동일면적 84.96㎡의 최근 거래는 12건이며, 전체 평균은 162,875,000원입니다. 가격 판단에서는 더 최근 구간을 우선하면, 최근 12개월 11건 평균은 162,409,090원입니다. 현재 최저가 122,500,000원은 이 최근 평균의 75.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 11 | 162,500,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 1 | 149,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 11건 | 162,409,090원 |
최신 거래는 2026.03의 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 162,409,090원입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -3.3%로 낮아졌습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세 아래라는 점은 분명한 가격상 장점이지만, 과거 전체 평균만 보고 낙찰가 상한을 높이는 방식은 피하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 104,280,000원 | 104,280,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 33,930,734원 | 15,705,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 13,370,029원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 122,500,000원 가정 시 채권 총액 151,580,763원 중 119,985,000원이 배당되고, 미배당액은 31,595,763원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 31,595,763원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 67,774,263원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 93,036,214원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자가 덜 배당받는 문제와 낙찰자가 권리를 떠안는 문제는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용와초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 11층 중 4층으로, 급배수·위생설비·도시가스 개별난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35미터 포장도로, 동측으로 폭 약 5미터 포장도로와 접하며 동측 진출입로를 이용합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역을 중심으로 일부 생산녹지지역이 포함되며, 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 단지. 대왕장미타운은 340세대이며 준공일은 1997.05.10입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 162,409,090원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 흐름. 최근 가격 추세가 -3.3%이므로 현재 할인폭만 보고 응찰가를 과도하게 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 31,595,763원은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공적 부담 확인. 전주시 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 우선순위와 금액은 매각기일 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 낙찰가
이 물건은 2020.09.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 122,500,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 162,409,090원의 75.4%입니다. 다만 최근 흐름은 -3.3%이므로 “현재 최저가가 시세 아래”라는 사실과 “얼마까지 써도 되는가”는 별개의 문제입니다. 권리구조는 단순하고 현재 가격도 시세 아래이지만, 최종 매력은 낙찰 경쟁이 어디까지 붙느냐에 달려 있습니다.
