전주지방법원 2025타경1039. 전주시 완산구 효자동1가에 소재한 주택·토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 박태민·이은성으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 등기상 2024.02.01. 서전주새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 현대카드주식회사의 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 기존 전주중산신용협동조합의 근저당권은 이미 등기상 말소된 상태입니다.
가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 139,391,300원 대비 현재 최저가는 68,302,000원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 공동주택 한 호실과 달리 감정평가상 2층 단독주택과 단층 창고가 존재하고, 제시외 건물도 포함됩니다. 또한 토지 일부는 현재 도로로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 낙찰가 비율만 보는 것이 아니라 실제 사용 가능한 토지와 건물의 가치를 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1039 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 160-28 |
| 건물 등기 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 160-16 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 따박골7길 13-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 감정평가 현황은 단독주택 및 창고 |
| 건물 구조 | 연와조 스라브지붕 2층 단독주택 · 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 창고 |
| 소유자 | 박태민(2분의 1), 이은성(2분의 1) · 2020.01.23. 증여 취득 |
| 감정가 | 139,391,300원 |
| 최저매각가 | 68,302,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서전주새마을금고 / 48,682,312원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01. 을구 3번 서전주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각범위 특기사항 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 포함 · 목록 4 토지는 공부상 대지이나 현황 도로 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만, 등기 관계는 확인
말소기준권리는 2024.02.01. 설정된 서전주새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 전주중산신용협동조합 근저당권은 2022.07.21. 말소되었습니다. 이후 현대카드주식회사 가압류, 이종협의 강제경매개시결정 및 서전주새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 68,302,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰을 거쳐 진입가격이 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 가격 메리트는 어디까지나 현재 거래되는 유사 부동산 가격과 비교해서 판단해야 합니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율처럼 해석할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 68,302,000원 | 49% | 28,770,194원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 47,811,400원 | 34% | 48,891,963원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 33,467,979원 | 24% | 62,977,203원 | 0원 |
회차별 가격과 미배당액은 해당 매각가를 가정한 시나리오입니다. 실제 후속 최저매각가격과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 추정액이며 매수인 인수액과 구별됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,629,436원 |
| 1. 근저당권 · 서전주새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드주식회사 | 35,442,758원 | 6,672,564원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 가정하면 집행비용 1,629,436원을 제외하고 서전주새마을금고에 60,000,000원, 현대카드주식회사에 6,672,564원이 배당되는 추정 구조입니다. 현대카드주식회사의 청구금액 35,442,758원 중 일부만 배당되어 전체 채권 미배당액은 28,770,194원으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
서전주새마을금고의 60,000,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 가정치이며 실제 채무 잔액을 확정한 금액이 아닙니다. 신청채권자 청구액은 48,682,312원으로 별도로 표시되어 있으므로 실제 배당액은 채권계산서와 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 전주화산초등학교 남측 인근입니다. 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 남측 인근에 시내버스승강장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택과 창고입니다. 주택은 연와조 스라브지붕 2층건이고 창고는 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층건입니다. 주택에는 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 건물 마감. 주택 외벽은 인조석붙임 및 적벽돌 치장쌓기 등이며, 내벽은 세멘몰탈 위 벽지도배, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다. 실제 노후도와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 실제 증·개축이나 용도변경 가능성은 각 필지별 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호 4는 공부상 지목이 대지이나 현황은 도로입니다. 매수 후 사용할 수 있는 토지 범위와 통행 관계를 반드시 구분해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트 한 호실과 달리 단독주택·창고·토지가 포함된 구성입니다. 매수 목적에 맞는 토지 활용성과 건물 상태를 따져야 하며, 실거래 비교 없이 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록·공유지분 확인. 박태민·이은성의 각 2분의 1 지분, 이은성 지분에 관한 별도 강제경매개시결정, 서전주새마을금고의 공동담보 토지들을 매각목록과 대조하여 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 건물과 토지 소재지 대조. 사건 소재지 효자동1가 160-28과 건물 등기 소재지 160-16, 도로명주소 따박골7길 13-3 및 관련 토지의 경계와 위치를 지적도·현장에서 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 목록 4 토지의 도로 사용 현황, 일반 공중의 통행 여부, 경계, 출입구 및 독점적 이용 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)의 구조, 실제 위치, 이용상태, 유지보수·철거 필요성을 조사하세요.
- 실거래 시세 검증. 감정가 139,391,300원과 최저가 68,302,000원 사이의 차액보다, 현재 거래 가능한 유사 단독주택·토지의 가격과 각 필지의 사용가치가 중요합니다.
- 배당 및 공동담보 관계. 서전주새마을금고 근저당권의 채권최고액 60,000,000원과 청구액 48,682,312원을 구분하고, 실제 배당을 채권계산서로 확인하세요.
- 점유·명도 조사. 임차인 조사 내역은 없지만 현재 점유자와 실제 사용 관계가 확정된 것은 아닙니다. 현장 점유 상태와 인도 가능성을 조사하세요.
- 입찰보증금·기일 확인. 매각기일 2026.11.02.의 진행 여부, 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고와 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 서류 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 지적도, 토지이용계획을 최종 대조하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 권리 인수 측면에서는 비교적 명료합니다. 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재되어 있고, 임차인도 조사되지 않았습니다. 말소기준권리 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로 확인된 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격과 물건의 활용 가능성은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 68,302,000원은 감정가의 49%로 낮아졌지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 가격상 이익을 확정할 수 없습니다. 특히 현황 도로 토지, 제시외 건물 포함 일괄매각, 단독주택·창고의 실제 상태, 별도 지분 경매 및 공동담보 관계는 낙찰 전 반드시 검증해야 할 요소입니다.
결론은 “권리 인수는 양호, 가격·토지 활용성은 보류”입니다. 최저가가 낮아졌다는 점 자체보다 실제 이용 가능한 토지와 건물의 가치, 추가 정비 부담, 향후 매각 가능성을 확인하는 것이 우선입니다. 이 확인 없이 저가 낙찰만을 목표로 접근하기에는 신중함이 필요한 물건입니다.
