전주지방법원 2025타경1039. 현재 소유자는 박태민·이은성으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정 이용상태는 단독주택과 창고이며, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있습니다. 권리의 기준점은 2024년 2월 1일 설정된 서전주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 그 뒤 붙은 현대카드주식회사 가압류 35,442,758원과 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2020년 전주중산신용협동조합 근저당권 42,000,000원은 2022년 7월 21일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심이 되는 담보권은 서전주새마을금고 근저당권입니다. 임차인 조사 내역도 없어 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1039 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 160-28 |
| 등기상 건물 주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 160-16 · 따박골7길 13-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 창고 |
| 소유자 | 박태민 2분의 1 · 이은성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 139,391,300원 / 139,391,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서전주새마을금고 / 48,682,312원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 말소기준인 서전주새마을금고 근저당권 이후의 현대카드주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격·배당 구조 — 신건은 전 채권 배당 가능
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,391,300원입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 회차가 내려갈 때 배당 구조가 어떻게 바뀌는지를 확인하는 것이 유효합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 139,391,300원 | 95,442,758원 | 0원 | 41,197,064원 |
| 1회 유찰 시 | 111,513,040원 | 95,442,758원 | 0원 | 13,709,099원 |
| 2회 유찰 시 | 89,210,432원 | 87,204,644원 | 8,238,114원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 등록된 채권 합계 95,442,758원이 모두 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 시 매각가는 89,210,432원으로 내려가고, 채권 배당은 87,204,644원에 그쳐 8,238,114원 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액이 매수인 인수로 넘어가는 것은 아니며, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,391,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,751,478원 |
| 1. 근저당 · 서전주새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드주식회사 | 35,442,758원 | 35,442,758원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,197,064원 |
현재 회차에서는 등록 채권액이 전액 배당되고 소유자에게 41,197,064원이 남는 계산입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 일괄매각·현황 확인 — 이 사건의 실무 포인트
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주화산초등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존주택지대입니다.
- 교통. 남측 인근에 시내버스승강장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택과 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 단독주택은 연와조 스라브지붕 2층, 창고는 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층입니다.
- 설비. 단독주택에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.02.01. 서전주새마을금고 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각기일 직전 등기부에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 포함 범위를 매각목록·감정평가서·현황조사서 원본으로 확인하세요.
- 현황도로 확인. 공부상 ‘대’이나 현황이 ‘도로’인 토지의 위치·면적·이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유관계와 인도 가능성은 현장 방문과 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 139,391,300원이 적정한지 인근 거래사례와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 현물에서
이 사건은 현재 자료상 임차인 없음·인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정 이용상태가 단독주택·창고이고 토지가 함께 매각되며, 제시외 건물까지 포함된 일괄매각입니다. 여기에 공부상 ‘대’인 토지 일부가 현황 ‘도로’라는 차이도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 숨은 임차보증금보다 실제 매각 범위·토지 현황·현물 가치에 있습니다. 시세 자료가 없는 만큼 신건 최저가 139,391,300원을 가격 메리트로 단정하지 말고, 현장과 비교사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
