서울동부지방법원 2024타경54116. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 지1층비01호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 현재 업무시설로 이용 중입니다. 감정가는 1,280,000,000원, 현재 최저매각가는 1,024,000,000원이며 데이터상 6회 유찰 상태입니다. 말소기준은 2021.10.12. 영광군수산업협동조합의 채권최고액 669,600,000원 근저당권입니다. 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 주식회사 이엔산업 1곳입니다. 지1층비01호를 사무실로 사용하며 전입일은 2023.10.06.로, 말소기준일 2021.10.12.보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악되며, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경54116 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5, 지1층비01호 (송파동,에스아이팰리스레이크잠실) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 업무시설로 이용 중 |
| 대상면적 | 301.34㎡ |
| 소유자 | 김성훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,000,000원 / 1,024,000,000원 (감정가 80%, 6회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 845,841,239원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.12. 근저당권 · 영광군수산업협동조합 · 채권최고액 669,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.10.12. 영광군수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.02.20. 주식회사두루드림대부 가압류, 2024.04.15. 임의경매개시결정, 2024.05.20. 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 최초 근저당권은 2024.11.29. 분당엔피엘대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 해당 근저당권부 채권에 대한 질권설정도 등기되어 있습니다. 이는 2021.10.12.의 기존 말소기준 근저당에 이어진 권리변동입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이엔산업 | 지1층비01호 · 사무실 | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이 임차인의 전입일 2023.10.06.은 말소기준 2021.10.12.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수로 잡힌 금액은 없습니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 346.8%, 하지만 면적이 맞지 않는다
에스아이팰리스레이크잠실의 최근 거래자료는 11건, 최근 12개월 평균 295,273,636원, 최신 거래는 2024.11. 278,000,000원입니다. 현재 최저가 1,024,000,000원은 최근 12개월 평균의 346.8%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 27.83㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2024.11 | 27.33㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2024.10 | 27.33㎡ | 4 | 310,010,000원 |
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 19.70㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 2024.02 | 19.70㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 295,273,636원 |
거래자료의 최신 건은 2024.11.이고 매각기일은 2026.09.07.입니다. 가격을 결정하려면 본건과 면적·층·용도·지하층 조건이 실제로 유사한 비교사례를 추가로 확인해야 합니다. 특히 본건은 감정평가상 업무시설로 사용되는 지1층이라는 점이 거래표의 지상층 소형 호실과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,024,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,640,000원 |
| 2. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 669,600,000원 | 669,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 341,760,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 4,630,060,214원 중 배당액은 1,011,360,000원, 미배당액은 3,618,700,214원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 80% | 1,024,000,000원 | 1,011,360,000원 | 3,618,700,214원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 819,200,000원 | 808,608,000원 | 3,821,452,214원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 655,360,000원 | 646,406,400원 | 3,983,653,814원 | 0원 |
인수형 임차인이 없으므로 낙찰가가 내려갈 때 별도의 임차보증금 인수가 늘어나는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 실질취득은 1,024,000,000원이고, 7회 유찰 시 819,200,000원, 8회 유찰 시 655,360,000원으로 각각 매각가와 동일합니다. 다만 가격이 내려간다는 사실만으로 적정가가 되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 동일·유사 면적 업무시설 거래 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파초등학교 남서측 인근. 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 8·9호선 환승역인 석촌역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 대상 호실은 감정평가상 업무시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2021.07.30.입니다.
- 규모. 에스아이팰리스레이크잠실은 27세대이며 본건 대상면적은 301.34㎡입니다.
- 도로. 동북측 및 북서측으로 각각 약 10m, 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역. 토지면적 603.3㎡, 공시지가 12,950,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지 조건입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 지1층 업무시설, 301.34㎡의 비교적 큰 대상면적, 27세대 규모, 6회 유찰이라는 조건 때문에 소형 지상층 실거래만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 비교대상을 다시 잡을 것. 현재 실거래 11건은 13.06~27.83㎡로 본건 301.34㎡와 면적이 맞지 않습니다. 지하층·업무시설·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- ‘감정가 80%’만 보고 할인으로 판단하지 말 것. 현재 최저가 1,024,000,000원은 제공된 최근12개월 평균 295,273,636원의 346.8%입니다. 비교표본이 다르므로 싸다고 결론낼 근거가 없습니다.
- 임차인 보증금 확인. 주식회사 이엔산업은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 점유·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 말소기준 근저당은 2024.11.29. 분당엔피엘대부주식회사로 이전됐고 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다. 최신 등기부상 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 2.7회보다 본건 유찰횟수가 많습니다. 가격 외에 지하층 접근성, 실제 사용상태, 공실 가능성, 관리비와 명도조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납관리비와 세금은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 거래자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 권리구조만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 점유 임차인도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 인수 자체가 핵심 위험은 아닙니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득 1,024,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 295,273,636원의 346.8%이고 최신 거래 278,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 이 실거래가 13.06~27.83㎡의 지상층 소형 호실이고 본건은 301.34㎡ 지1층 업무시설이라 직접 비교가 성립하지 않는다는 점입니다. 따라서 “최저가가 감정가의 80%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
여기에 단지 평균 2.7회보다 많은 6회 유찰이 겹칩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 본건과 직접 비교 가능한 시세가 확인되지 않은 상태에서 지1층 업무시설의 환금성까지 감안하면 가격 검증 전에는 보수적 접근이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 “이 301.34㎡ 지하 업무시설을 실제 시장에서 얼마에 처분할 수 있는가”입니다.
