전주지방법원 2025타경31554. 전주시 덕진구 인후동1가의 4층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 감정가 2,700만원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 1,890만원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2014.09.19. 설정된 을구 7번 성수2가1동새마을금고 근저당권이고, 채권최고액은 26,000,000원입니다. 이후 2024.05.07. 압류와 2025.08.06. 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 가격보다 임차인입니다. 정진호는 2008.12.18. 전입해 말소기준권리인 2014.09.19. 근저당보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 것으로 판단되지만 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 1,890만원과 실거래 2,250만원의 차이만으로 실제 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 776-7 2층 201호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 고현영 |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 18,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성수2가1동새마을금고 / 15,784,200원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 성수2가1동새마을금고 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토
현재 말소기준권리는 2014.09.19. 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 2024.05.07. 연수구(인천광역시) 압류와 2025.08.06. 성수2가1동새마을금고의 임의경매개시결정은 해당 기준권리 이후에 존재하므로 매각으로 소멸합니다. 한편 정진호의 전입일은 2008.12.18.로 기준권리보다 빠르므로, 대항력 임차인의 보증금 확인이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 인수/승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진호 | 2008.12.18 | 미상 | 有 | 미상 | 2025.11.06 요구 | 가능성 검토 |
전입신고는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 2025.11.06. 배당요구도 확인됩니다. 그러나 보증금 자체가 확인되지 않아 대항력은 확인되었지만 인수액은 미확정 상태입니다. 매각물건명세서상 “인수권리: 해당사항없음”이라고 기재되어 있어도, 이 임차인의 보증금과 배당 범위를 실제 서류로 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 임차인 부담을 따로 봐야 한다
상아주택B동의 동일계열 비교자료는 최근 거래 1건입니다. 거래는 2024.01월, 전용 39.03㎡, 3층, 22,500,000원입니다. 최근12개월 평균도 22,500,000원, 최신 거래도 22,500,000원으로 집계되어 최저매각가 18,900,000원은 시세의 84.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 39.03㎡ | 3 | 22,500,000원 |
| 최근 거래 평균 | 40.38㎡ | 1건 | 22,500,000원 |
가격 자체만 보면 감정가 2,700만원보다 810만원 낮고, 현재 최저가 1,890만원은 최근 실거래 2,250만원보다 360만원 낮습니다. 따라서 표면적인 가격 메리트는 존재합니다. 다만 이 차액은 보증금이 미상인 대항력 임차인 리스크를 제외한 숫자입니다. 보증금이 확인되어 매수인 부담이 발생하면 실질취득액이 달라질 수 있으므로, 현재 단계에서 “싸다”는 결론을 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 740,200원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 성수2가1동새마을금고 | 26,000,000원 | 18,159,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 집행비용 740,200원과 근저당 18,159,800원이 전액 사용되어 잔여액은 0원입니다. 근저당 채권최고액 26,000,000원 대비 7,840,200원 미배당이 발생합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 ‘인후휴먼시아아파트’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 남측 인근으로 버스승강장 소재 간선도로인 건산로가 진행합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 중 2층 201호이며, 외벽 드라이비트 등, 내벽 벽지 및 타일 등, 새시창으로 조사되었습니다. 관리현상은 다소 미흡한 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현황 특이사항. 도면상 202호가 표시되었으나 실제는 201호이며, 2026.05.28. 평면도면 표시변경이 정상 반영되어 현재 분석은 201호를 기준으로 합니다.
- 환금성. 비교단지 상아주택B동은 총 14세대이며 2002.09.13. 준공입니다. 최근 거래자료는 1건으로 22,500,000원이 확인되어 거래표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 먼저 확인. 정진호는 대항력이 확인되므로, 보증금·확정일자·배당요구 범위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 가격은 숫자만 보면 유리. 최저가 18,900,000원은 최근 실거래 22,500,000원의 84.0%지만, 임차인 인수부담을 합산한 실질취득액이 올라가면 가격 메리트가 줄어들 수 있습니다.
- 배당 구조 점검. 근저당 채권최고액은 26,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 18,159,800원, 미배당은 7,840,200원입니다.
- 명세서 문구와 실제 권리관계 대조. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음이지만, 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼 현황조사·문건접수·임대차계약서 등을 함께 확인하세요.
- 물건번호 확인. 실제 201호이며 2026.05.28. 평면도면 표시변경이 반영되어 있으므로 현장과 서류의 호수 표시를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 낮다 ≠ 실질취득도 낮다”
이 물건은 현재 최저가 1,890만원으로 실거래 2,250만원보다 낮아 가격만 놓고 보면 메리트가 있는 구간입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 정진호의 대항력 임차보증금입니다. 전입일은 2008.12.18.로 기준권리보다 앞서고, 배당요구도 2025.11.06. 이루어졌지만 보증금은 미상입니다. 따라서 낙찰가만 보고 수익성을 계산하면 오판할 수 있습니다.
결론은 “가격은 유리, 임차인 확인이 선행”입니다. 보증금이 확인되어 배당으로 정리된다면 1,890만원은 실거래 대비 낮은 가격대가 될 수 있지만, 매수인에게 남는 부담이 확인된다면 그만큼 실질취득액이 상승합니다. 입찰 판단은 반드시 낙찰가 + 확인된 미배당 인수액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
