전주지방법원 2025타경31554. 전주시 덕진구 인후동1가 소재 상아주택B동으로 확인되는 다세대주택 2층 201호입니다. 비교 대상 건물은 2002년 9월 준공, 총 14세대 규모이며 대상 전용면적은 40.38㎡입니다. 현재 소유자 고현영은 2014년 9월 19일 경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 성수2가1동새마을금고 명의로 채권최고액 26,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 경매는 해당 금융기관이 신청한 임의경매로, 청구금액은 15,784,200원입니다.

등기상 말소기준은 2014년 설정된 근저당권입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 2008년 12월 18일 전입한 임차인 정진호에게 있습니다. 전입 시점이 말소기준보다 빠르므로, 주택 인도와 점유의 계속 등 대항력 요건이 충족됐다면 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재로서는 인수금액의 상한도 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별도

말소기준권리는 2014.09.19 성수2가1동새마을금고 근저당권입니다. 갑구 14번 연수구 압류와 갑구 15번 임의경매개시결정은 그보다 나중에 등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권과 용길우 전세권 등은 이미 2007년 경매 매각으로 말소됐으며, 2014년 이전의 다른 경매·가압류 관련 등기도 종전 매각 과정에서 정리됐습니다.

② 임차인 분석 — 배당요구가 있어도 인수액은 미확정

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위변제 또는 승계 신고가 중복 기재된 사례는 아닙니다.

정진호는 2025.11.06 배당요구를 했습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 배당액이나 보증금 전액 회수가 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부 및 배당순위를 판단하기 어렵고, 실제 배당요구의 적법성·인정금액도 확인해야 합니다.

매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리가 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 그러나 정진호의 선순위 전입과 보증금 미상이라는 사실까지 소멸하는 것은 아닙니다. 명세서의 기재와 임차인 배당요구서·현황조사·전입세대 관련 자료를 함께 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 58.8%는 취득 메리트가 아니다

상아주택B동의 거래 비교 자료는 2024년 1월 거래 1건입니다. 대상 전용면적은 40.38㎡이며, 비교 거래는 전용 39.03㎡·3층입니다. 면적과 층에 차이가 있고 거래 시점도 오래돼 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.

가격 비교 통계상 최근 12개월 평균으로 분류된 금액과 최신 거래금액은 모두 22,500,000원이고 표본은 1건입니다. 다만 확인되는 실제 거래월이 2024.01이므로 2026년 현재의 최근 거래로 해석할 수 없습니다. 현재 최저매각가 13,230,000원은 해당 거래금액의 58.8%입니다. 이는 임차보증금 인수분을 전혀 더하지 않은 비교입니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,230,000원 가정)

집행비용 638,140원은 추정치입니다. 표의 확정 금액 배분은 임차인 배당·최우선변제·당해세 등의 우선순위를 반영하지 않은 단순 계산입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있으며, 임차인에 대한 배당액을 0원으로 확정한 표가 아닙니다.

단순 배당계산에서 근저당 채권최고액 26,000,000원 중 12,591,860원이 배당되고, 13,408,140원이 미배당으로 남습니다. 이는 금융기관의 미회수 금액을 나타내며 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 반면 정진호의 보증금은 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 별도로 산정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다

유찰이 반복되면 표면적인 최저매각가는 낮아집니다. 하지만 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면, 낮아진 낙찰가가 매수인의 실질 부담 감소로 그대로 이어지지 않을 수 있습니다. 위 표의 근저당 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 하며, 각 회차의 임차보증금 인수액은 모두 미확정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인후휴먼시아아파트 남동측 인근의 기존 주택지대입니다. 주변에 다세대주택과 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 인근으로 버스승강장이 있는 건산로가 지나갑니다. 남측은 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감돼 있고, 감정평가상 관리 상태가 다소 미흡합니다.
• 설비. 위생 급·배수설비, 도시가스 난방설비 및 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 553,700원/㎡이고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 호수 표시. 종전 도면에는 202호로 표시된 부분이 있었으나 실제 호수는 201호입니다. 2026.05.28 평면도 표시변경이 이뤄졌으므로 현장 호수와 변경된 도면의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2024.03.19 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 경매 후 등록·임대의무 처리와 관련한 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2002년 준공된 14세대 소규모 다세대주택으로 거래 비교 표본이 1건에 그칩니다. 관리 상태와 소규모 건물 특성, 임차관계 미확정으로 재매각·임대 시 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 정진호의 임대차계약서와 배당요구서에 기재된 보증금·차임을 확인해 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 대항력 성립·존속 확인. 2008.12.18 전입 기록 외에 실제 주택 인도 및 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수채무가 확정되는 것은 아닙니다.
• 우선변제와 배당 확인. 확정일자, 배당요구 적법성, 최우선변제 해당 여부, 예상배당액 및 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 선순위 전입 임차인 정보의 관계를 법원 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 임대사업자 등록 확인. 민간임대주택등기와 관련해 등록 상태 및 경매 후 적용 사항을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 호수와 내부 상태 확인. 201호와 종전 도면상 202호의 표시변경 이력을 대조하고, 누수·설비·마감 등 감정평가에서 지적한 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 재검증. 2024.01의 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 같은 지역 유사 다세대주택의 보다 최근 거래 및 매각 사례를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·세금. 관리비 체납과 우선 배당될 수 있는 조세채권 등을 확인해 실제 지출과 배당 변화에 반영해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건기록을 대조하고, 매각기일과 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 미상 보증금”

이 사건의 눈에 띄는 숫자는 13,230,000원입니다. 감정가 27,000,000원의 49%까지 내려온 최저가만 보면 2024년 비교 실거래 22,500,000원에 비해 상당히 낮아 보입니다. 그러나 그 비교는 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금이 빠진 계산입니다.

정진호의 전입은 2008.12.18로 말소기준인 2014.09.19보다 빠릅니다. 대항력의 최종 성립과 보증금 규모, 우선변제권 및 배당액을 확인하지 못한 상황에서 실질취득금액은 산정 불가입니다. 더욱이 소규모 다세대주택으로 비교 거래가 오래됐고, 관리 상태도 다소 미흡합니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 근저당·압류가 매각으로 소멸한다는 장점보다 선순위 전입 임차인의 보증금 미상이 더 중요한 변수입니다. 보증금과 실제 인수액을 확인한 뒤, 그 금액을 포함한 실질취득 부담을 현재 시세와 비교해야만 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 그 확인 전에는 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 저가 취득 기회로 단정하기 어렵습니다.