전주지방법원 2025타경31575. 김제시 백구면 반월리 762 소재 건물과 토지가 함께 걸린 사건입니다. 토지는 3,306㎡의 공장용지로 이용상황은 공업용이고, 계획관리지역·농공단지·지역개발사업구역 등에 포함됩니다. 등기상 소유자는 주식회사휴빌이며, 2022.09.13 중소벤처기업진흥공단 앞으로 채권최고액 2,160,000,000원·720,000,000원·720,000,000원의 근저당권 3건이 설정돼 있습니다.
첫 번째 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 기술보증기금 가압류 200,000,000원, 임의경매개시결정, 김제시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 유형이지만, 이 사건은 점유관계가 핵심 변수입니다. 특히 강병곤은 말소기준보다 앞선 2022.06.08 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 인수액을 최종적으로 확정하기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 백구면 반월리 762 · 백구공단길 54 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 3,306㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사휴빌 |
| 감정가 / 최저가 | 2,718,741,960원 / 1,903,119,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 1,375,015,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.09.13 접수된 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 720,000,000원 근저당권 2건과 2025.02.17 기술보증기금 가압류, 2025.12.11 김제시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라온테크, 나병준 | 목록2. 공장 일부(578.5150㎡) | 2024.01.05 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 오면테크 | 목록2. 공장 일부 · 공장 및 사무실 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강병곤 | 미상 | 2022.06.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 라온테크, 나병준의 전입일 2024.01.05는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 강병곤은 기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 실질취득비용은 원칙적으로 낙찰가 + 매수인이 실제로 인수하는 미배당 금액이므로, 강병곤의 보증금과 권리관계가 확정되기 전까지는 현재 최저가 1,903,119,000원을 실질취득비용으로 고정해서 볼 수 없습니다.
② 가격 구조 — 70%는 ‘감정가 대비’이지 ‘시세 대비’가 아니다
현재 회차 최저매각가는 1,903,119,000원으로 감정가 2,718,741,960원의 70%입니다. 그러나 70%라는 수치는 감정가 대비 유찰률일 뿐, 그 자체로 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다. 특히 이 사건은 선전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 최저가와 최종 실질취득비용이 같다고 단정할 수도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,903,119,000원 | 1,918,312,190원 | 청구액 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,332,183,300원 | 2,483,538,533원 | 청구액 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 932,528,310원 | 2,879,196,973원 | 청구액 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 1,903,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 21,431,190원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,160,000,000원 | 1,881,687,810원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 720,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,800,000,000원 중 채권자 배당액은 1,881,687,810원, 미배당액은 1,918,312,190원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차 시나리오상 신청채권자 청구액 1,375,015,746원은 충족으로 표시됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 자산·입지 메모 (토지 및 매각조건 기준)
- 토지. 3,306㎡ 공장용지, 토지이용상황 공업용. 평지·사다리형이며 중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 지역개발사업구역·농공단지·지구단위계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 72,600원/㎡입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 목록을 매각에 포함합니다.
- 매각 제외. 컨테이너(2) 및 제시외 호이스트크레인 cap' 2.8ton + 2.8ton, 약30m, 약19m, (주)호이스트코리아 2022, 2식은 각 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강병곤 권리관계. 전입일 2022.06.08은 말소기준 2022.09.13보다 앞섭니다. 보증금·확정일자와 실제 점유 부분을 확인해야 실질 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 주식회사 오면테크. 공장 및 사무실을 사용하는 점유관계가 확인되지만 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 주식회사 라온테크, 나병준. 전입일 2024.01.05로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없으나 실제 인도·점유 정리 상황은 확인 대상입니다.
- 매각 포함 설비. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 목록은 매각에 포함되므로 현존 여부와 상태를 원본 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 컨테이너(2)와 제시외 호이스트크레인 2식은 제외되므로 현장에 존재하더라도 낙찰 자산으로 전제해서는 안 됩니다.
- 배당·세금. 김제시 압류가 존재하며 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 체납관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 1,903,119,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 마십시오. 실질취득비용은 점유자 인수 여부까지 확정한 뒤 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 명확하지만 인수액은 아직 확정되지 않았다”
이 사건의 등기 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 2022.09.13 중소벤처기업진흥공단의 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 강병곤의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이며, 주식회사 오면테크 역시 전입·보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 1,903,119,000원에 배당 계산상 인수액 0원을 단순히 더해 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 특히 감정가 대비 70%라는 유찰 숫자를 가격 메리트로 곧바로 해석하기보다, 선전입 점유자의 실제 보증금과 대항력·인수 여부를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 등기상 후순위 말소는 명확하지만, 점유관계가 정리되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
