전주지방법원 2025타경31660. 임실읍 두곡리 259의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 이희순이고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2005.08.23. 관촌새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 15,000,000원입니다. 그 뒤 2025.09.04. 농업협동조합자산관리회사가 강제경매개시결정을 등기했고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.

등기부에는 그보다 앞선 김종기 근저당 12,000,000원과 국민건강보험공단진안지사 압류도 확인되지만, 각각 2005.08.23.과 2011.01.07. 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 낙찰자가 떠안는 등기상 권리보다 중요한 것은 실제 토지·건물 이용관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

임차인 없음. 매각물건명세서에는 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 말소기준인 관촌새마을금고 근저당 이후의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 현황 리스크 — 가격보다 먼저 볼 부분

감정평가상 본건은 임실읍 두곡리 ‘용은치마을’ 안의 주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조, 슬래브 위 함석지붕 단층이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·몰탈 위 페인트, 창호는 샷시 및 목재창입니다. 위생·급배수시설과 유류보일러 개별난방이 설치돼 있습니다.

공부상 지붕은 “슬레브지붕” 단층이나, 지붕 위에 철재함석을 보강하여 현황은 슬래브 위 함석지붕입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,205,000원 가정)

현재 최저가 23,205,000원 가정 시 채권총액 33,418,219원 중 22,387,310원이 배당되고, 11,030,909원 미배당이 발생합니다. 신청채권자 농업협동조합자산관리회사도 청구액 전액을 배당받지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.

④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 임실군 임실읍 두곡리 ‘용은치마을’ 내에 위치하고, 주변은 국도변 인근 농촌마을지대와 농경지대입니다.
• 교통. 동측 인근에 전주-남원간 4차선도로가 통과하고, 인근에 군내버스정류장이 있어 교통편은 무난합니다.
• 토지. 264.0㎡의 대지로, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
• 공시지가. 26,300원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인접토지 경계 확인. 두곡리 258-1 일부를 점유·사용 중이고 본건 건물 일부도 그 지상에 소재하므로 실제 경계와 이용범위를 확인해야 합니다.
• 철재하우스 확인. 약 35㎡ 철재하우스 1동은 매각에서 제외됩니다. 위치와 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 제시외 건물. 매각은 제시외 건물 ㄱ~ㅁ을 포함한 일괄매각입니다.
• 지붕 현황. 공부상 슬레브지붕이나 현황은 슬래브 위 함석지붕으로 보강돼 있습니다.
• 권리 확인. 관촌새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 경계가 승부처

이 사건은 매수인이 떠안을 권리나 법정지상권이 명시돼 있지 않고, 배당계산에서도 인수액이 0원으로 잡히는 구조입니다. 감정가 33,150,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 23,205,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.

오히려 입찰 판단의 핵심은 인접토지 258-1과의 경계·점유관계, 본건 건물 일부의 위치, 매각 제외 철재하우스입니다. 등기상 인수위험은 낮지만, 현황을 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기에는 확인할 사항이 분명한 물건입니다. 권리는 단순, 현장은 확인 필수. 이 사건의 핵심은 그 한 문장으로 정리됩니다.