전주지방법원 2025타경31660. 전북특별자치도 임실군 임실읍 두곡리 259 소재 주택과 토지의 경매입니다. 감정가 33,150,200원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 16,244,000원으로 내려왔습니다. 토지는 264.0㎡이고, 감정상 건물 이용상태는 주택입니다. 건물은 시멘트벽돌조 단층 구조로 파악됩니다.
등기부상 현재 소유자는 이희순이며, 2005년 설정된 관촌새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 강제경매개시결정이 등기되었고, 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 그러나 이번 물건은 등기상 권리 순서만 보고 판단하기 어렵습니다. 건물 일부가 인접 필지에 위치한다는 현황이 확인되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 임실읍 두곡리 259 도로명: 두곡5길 31-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 주택 |
| 토지면적 / 지목 | 264.0㎡ / 대 |
| 건물구조 | 시멘트벽돌조 슬래브위 함석지붕 단층 |
| 내외부 마감 | 외벽 몰탈위 페인트, 내벽 벽지·몰탈위 페인트, 샷시 및 목재창 |
| 설비 | 위생·급배수시설, 유류보일러 개별난방 |
| 소유자 | 이희순 (2005.03.03 소유권이전등기) |
| 감정가 | 33,150,200원 |
| 최저매각가 | 16,244,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 18,418,219원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 포함 · 별도 철재하우스 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 인수액 0원
말소기준권리는 2005.08.23 접수된 관촌새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원이고 채무자는 김승철입니다. 이 근저당권에는 두곡리 259 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
앞서 김종기 명의로 설정되었던 채권최고액 12,000,000원의 근저당권은 2005.08.23 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단진안지사의 압류 또한 2011.01.07 해제되어 등기상 말소된 상태입니다. 이후 2025.09.04 등기된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
법정지상권: 해당사항 없음.
확인된 임차인: 0명.
예상 매수인 인수액: 0원.
일반적인 권리 말소 구조는 비교적 단순합니다. 다만 실제 점유상태와 토지 경계 문제는 별도로 확인해야 합니다.
② 물건 현황 — 가장 중요한 것은 토지 경계
임실읍 두곡리 용은치마을 내 농촌마을지대에 위치한 주택입니다. 주변은 국도변 인근 농촌 주거지와 농경지로 구성되어 있습니다. 건물의 일반적인 이용상태는 주택이지만, 매각 관련 비고에는 입찰자가 반드시 확인해야 할 사항이 기재되어 있습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 | 입찰 판단 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 포함 | 매각 포함 범위 확인 |
| 인접필지 | 258-1 일부를 점유하여 사용 | 점유권원 확인 필수 |
| 건물 위치 | 건물 일부가 258-1에 소재 | 경계 및 건물 이용 위험 |
| 철재하우스 | 약 35㎡ 철재하우스 1동 소재 | 매각 제외 · 소유 및 처리관계 확인 |
| 지붕 구조 | 공부상 슬래브지붕, 현황 슬래브위 함석지붕 | 현황 및 보강 상태 확인 |
| 건물 이용 | 주택 · 위생·급배수·개별난방 설비 | 설비 작동 및 노후 상태 확인 |
특히 건물이 인접 필지에 걸쳐 있다는 점은 단순한 건물 보수비용 문제가 아닙니다. 인접토지의 사용이 제한되거나 소유자와 분쟁이 발생할 경우, 취득 이후 건물 이용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 경계측량 및 인접토지 소유자와의 권리관계 확인을 우선해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증 필요
현재 최저매각가는 16,244,000원으로, 감정가 33,150,200원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 결과이므로 감정가 대비 할인 폭은 상당합니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.
이번 물건은 동일한 입지·건물상태·토지 경계 조건을 갖춘 최근 실거래가격을 별도로 대조해야 합니다. 특히 농촌 주택은 토지의 이용 가능성과 건물 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있고, 인접토지 사용 문제가 있는 물건은 일반적인 주택가격과 직접 비교하기도 어렵습니다. 따라서 최저가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 692,392원 |
| 1. 근저당 · 관촌새마을금고 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 18,418,219원 | 551,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 4.3%로 추정한 금액입니다. 관촌새마을금고 배당액은 실제 확정 채무액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
예상 배당액 중 채권자에게 배분되는 금액은 15,551,608원이고, 전체 채권액 33,418,219원에 대한 미배당액은 17,866,611원입니다. 신청채권자인 농업협동조합자산관리회사의 청구액은 18,418,219원이지만 현재 회차에서 예상 배당액은 551,608원입니다.
미배당 채권액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 위 예상 배당에서 채권액이 전액 회수되지 않더라도 매각으로 소멸하는 권리를 낙찰자가 그 금액만큼 인수하는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 16,244,000원 | 15,551,608원 | 17,866,611원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 11,370,800원 | 10,766,126원 | 22,652,093원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 7,959,559원 | 7,416,287원 | 26,001,932원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오에서는 매각가격이 내려가면서 채권자의 미배당액이 확대됩니다. 반면 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 유지됩니다. 낙찰자가 추가로 떠안을 채권액이 증가하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임실군 임실읍 두곡리 용은치마을 내 위치합니다. 주변은 국도변 인근 농촌마을과 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 동측 인근에 전주-남원 간 4차선도로가 통과하고 군내버스정류장이 있어 감정상 교통편은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 264.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 26,300원/㎡입니다.
- 건물상태. 시멘트벽돌조 단층 주택으로 유류보일러 개별난방과 위생·급배수시설이 있습니다. 현황 지붕은 슬래브위 함석지붕입니다.
- 환금성. 농촌마을 소재 주택·토지로 매수층과 이용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 특히 인접토지 점유와 건물 일부의 경계 문제는 재매각 시 가격 협상에 불리한 요인이 될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 두곡리 259와 인접토지 258-1의 실제 경계를 확인하고 건물 중 인접토지에 소재하는 부분을 특정해야 합니다.
- 인접토지 권원. 258-1의 소유관계, 토지 사용승낙 여부, 기존 합의 및 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각 대상인 토지·건물과 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)의 범위를 확인하고, 매각 제외 철재하우스의 소유·점유관계도 점검해야 합니다.
- 지붕·건물 상태. 공부상 슬래브지붕과 현황 슬래브위 함석지붕의 차이를 고려하여 구조·누수·보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차인 신고는 없지만 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
- 배당·권리 재확인. 관촌새마을금고 근저당권의 실제 채권잔액, 세금 및 선순위 배당항목, 매각으로 소멸하는 권리를 최신 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰하지 말고 인근 거래사례, 건물 상태, 토지의 독립적인 이용 가능성 및 경계 관련 비용을 반영해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.02 매각기일과 최저매각조건의 변동 여부를 법원 공고로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 이용 위험 0”
이 물건의 장점은 분명합니다. 근저당권을 기준으로 권리 말소 구조가 비교적 단순하고, 확인된 임차인과 명시 인수권리가 없다는 것입니다. 감정가 33,150,200원에서 최저가 16,244,000원으로 내려온 점도 가격 검토의 출발점이 될 수 있습니다.
그러나 더 중요한 사실은 건물 일부가 인접토지 258-1에 소재한다는 점입니다. 토지 경계와 사용권원이 해결되지 않으면 건물 이용이나 처분에 제약이 생길 수 있습니다. 별도로 매각에서 제외되는 철재하우스도 확인해야 합니다.
2회 유찰과 큰 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 매력을 확정하기는 어렵습니다. 실제 시세와 경계 관련 위험을 확인한 다음에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
종합 판단은 C등급. 등기상 인수 위험은 낮지만, 농촌 주택의 환금성 불확실성과 인접토지에 걸친 건물 문제를 고려하면 신중한 접근이 필요합니다. 권리상 인수는 없지만, 현장·경계 확인이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 적절합니다.
