전주지방법원 2025타경31708. 진안읍 군하리 ‘마이하우스’ 501호로 기재된 다세대 물건입니다. 소유자는 김동완이고, 2018년 9월 21일 135,000,000원에 취득했습니다. 등기상 선행 권리 뒤로 2024년 가압류들이 집중되고, 이후 강제경매개시결정과 추가 가압류가 이어진 구조입니다. 현재 확인되는 권리 흐름에서는 2024년 5월 21일 전북신용보증재단 가압류를 말소기준으로 보고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 형태입니다.

다만 이 사건은 단순히 “가압류가 많지만 다 지워진다”로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 조수창과 황규선 두 사람이 모두 전입·점유자로 기재되어 있고, 두 사람 모두 전입시점이 말소기준권리보다 빠릅니다. 그런데 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력의 구체적 범위와 인수금액을 현 단계에서 확정할 수 없습니다. 게다가 조수창은 등기부상 강제경매 채권자로도 나타나 동일인 관계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 담보보다 ‘가압류 기준’과 임차관계가 핵심

등기부상 2018년 설정된 우리은행 근저당과 김제농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 이후 2024년 5월 21일 전북신용보증재단 가압류가 잡혔고, 이를 기준으로 후순위 가압류·압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 2025년 9월 18일 강제경매개시결정의 채권자는 조수창인데, 현황조사상 임차인도 조수창으로 나타납니다. 같은 이름의 등기상 권리자와 점유자가 동일인인지, 관계인인지부터 확인해야 합니다.

② 임차인 현황 — 보증금이 미상이어서 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 아래

마이하우스는 총 16세대 규모이고 2018년 9월 5일 준공된 단지입니다. 동일 면적 59.94㎡와 일치하는 거래를 포함해 확인되는 최근 거래는 2022년부터 2025년까지 7건입니다. 전체 평균은 118,285,714원이지만, 가격 메리트 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 108,000,000원을 우선해 보는 편이 타당합니다.

현재 최저가 92,400,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 81.1%이고, 최신 거래 108,000,000원보다도 15,600,000원 낮습니다. 반면 최근 12개월 평균은 과거 거래보다 5.0% 하락한 흐름이므로, 단순히 과거 전체 평균 118,285,714원과 비교해 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 그래도 현재 회차 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)

현재 회차 92,400,000원에서는 총 채권액 229,734,831원 가운데 90,336,800원이 배당되고 139,398,031원이 미배당으로 남는 구조입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 반영이 제한됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 진안제일고등학교 남서측 인근으로 학교·공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통입니다.
• 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 토지는 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.
• 토지. 자연녹지지역이고 토지면적은 1,558.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다.
• 규제. 영농여건불리농지 저촉, 하수처리구역 포함, 배출시설설치제한지역 포함, 가축사육제한구역 접함·포함, 상대보호구역 포함, 도시지역 포함, 제1종일반주거지역 접함 등의 이용계획이 확인됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 공부상 5층 501호와 현황 4층이 불일치합니다.
• 환금성. 총 16세대 규모로 거래 표본이 7건에 그치며, 최근 12개월 거래도 2건이라 대단지 아파트보다 거래 유동성이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 판단. 92,400,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 81.1%이고 최신 거래 108,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -5.0%이므로 장래 가격까지 낙관적으로 가정하면 안 됩니다.
• 임차인 확인. 조수창·황규선 2명 모두 전입일이 기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력의 구체적 범위와 인수 가능액을 서류로 확인해야 합니다.
• 조수창 동일인 확인. 임차인 조수창과 갑구 9번 강제경매개시결정 채권자 조수창이 동일인인지, 가장임차인 또는 관계인인지 배당요구서와 원인서류를 대조하세요.
• 층수 대조. 공부상 5층 501호인데 감정평가 현황은 4층입니다. 현장 호수·층수·출입구 표시를 직접 확인해야 합니다.
• 배당 확인. 현재 회차 매각가 92,400,000원에서는 139,398,031원의 채권 미배당이 계산되므로 후순위 채권자와 임차 관련 배당 구조를 함께 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 현장을 서로 대조해 물건 동일성을 확인하세요.

맺으며 — “싸다”는 결론보다 “확인 후 싸다”가 맞는 물건

이 물건은 현재 가격만 보면 충분히 검토할 만합니다. 감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 92,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 114,000,000원과 최신 거래 108,000,000원보다 낮습니다. 반면 최근 시세 자체가 과거 대비 5.0% 하락한 만큼 단순히 전체 평균 118,285,714원을 기준으로 할인폭을 크게 잡아서는 안 됩니다.

더 중요한 문제는 권리 자체보다 임차관계와 물건 표시의 불확실성입니다. 조수창과 황규선은 모두 기준권리보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항이 없지만, 실제 점유관계가 어떤지 확인하지 않은 상태에서 인수 위험이 전혀 없다고 단정하는 것은 안전하지 않습니다. 특히 조수창은 경매 채권자와 임차인 명의가 동일하고, 공부상 5층 501호와 현황 4층도 일치하지 않습니다.

따라서 이 사건의 결론은 가격은 합격, 서류와 현장 확인은 필수입니다. 최저가 9,240만원이 최근 시세보다 낮다는 점은 분명한 장점이지만, 임차인 2명의 권리관계와 층수 불일치를 해소한 뒤에야 그 가격 메리트를 온전히 인정하는 것이 맞습니다.