전주지방법원 2025타경31708. 전북 진안군 진안읍 마이하우스 501호입니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있고, 감정평가에서는 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2018년 김동완이 거래가 135,000,000원에 취득한 뒤, 2024년 전북신용보증재단 가압류를 시작으로 다수의 가압류·압류가 이어졌고, 2025년 조수창의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

등기부상 기존 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.21 전북신용보증재단 가압류이며, 이후 등기된 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부에 있는 후순위 권리보다 그보다 앞서 전입한 점유자들의 임대차관계입니다. 보증금과 실제 대항력 성립 여부를 확인하기 전에는 매수인이 부담할 최종 금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 이른 전입이 핵심

말소기준권리는 2024.05.21 전북신용보증재단 가압류 36,943,285원입니다. 2018년 우리은행 근저당권과 김제농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으며, 말소기준 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

문제는 황규선의 전입일 2020.03.02와 조수창의 전입일 2021.03.02가 모두 말소기준일보다 빠르다는 사실입니다. 전입일만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없지만, 두 사람 모두 대항력 성립 가능성이 있는 선순위 점유자입니다. 보증금·확정일자와 실제 거주·점유관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 두 명 모두 보증금 미상

임차·점유 조사상 2명이 기재되어 있으며, 두 사람 모두 본건 전부를 점유 부분으로 신고·기재하고 있습니다. 임대차계약 및 실제 점유관계를 확인하기 전까지 각각의 임차권 성립과 보증금 인수액은 확정할 수 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 회수되지 않아 매수인이 인수해야 한다면, 실질취득비용은 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액입니다. 낙찰가를 낮추더라도 미배당 인수액이 늘어 전체 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 최저가만을 기준으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

• 황규선. 2020.03.02 전입. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 인수범위 판단이 필요합니다.
• 조수창. 2021.03.02 전입, 2025.11.25 배당요구. 경매신청채권자와의 동일성·임대차 성립 및 채권 성격을 확인해야 합니다.
• 점유 관계. 두 사람 모두 본건 전부를 점유 부분으로 기재하고 있어, 실제 점유자와 계약관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 인수 판단. 배당요구 여부만으로 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 보증금·대항력·배당 결과를 확인해야 실질취득가 산정이 가능합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실질취득가는 미확정

마이하우스의 비교 거래는 전용 56.9㎡~59.94㎡ 면적대입니다. 확인된 거래는 7건, 전체 평균은 118,285,714원입니다. 다만 과거 거래가격이 섞인 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해서 판단해야 합니다.

최저매각가 64,680,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원의 56.7% 수준입니다. 가격만 놓고 보면 할인 폭이 크지만, 최근 거래 추세가 -5.0%로 하락하고 있으며 최근 확인 거래도 108,000,000원입니다. 더 중요한 것은 임차보증금 인수 가능성이 아직 해소되지 않았다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

위 표는 집행비용 추정 및 채권별 배당 시뮬레이션입니다. 조세채권, 임차인 우선변제·최우선변제, 가압류채권 간 실제 배당순위와 안분배당 등은 확정된 것이 아닙니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

예상 채권 미배당액 166,619,071원은 채권자들이 배당으로 회수하지 못하는 금액으로, 그 자체가 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다. 반대로 임차보증금이 계산에 포함되지 않았다는 점에서, 배당표상 인수 0원만으로 실질취득가가 64,680,000원이라고 확정해서도 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰만으로 위험이 사라지지 않는다

회차별 매각대금·채권자 배당·미배당은 주어진 추정 시나리오 기준입니다. 각 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 미상 점유자의 법률상 인수 가능성은 계산되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진안제일고등학교 남서측 인근에 위치하며, 학교·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 연립주택으로 이용 중이며 위생·급배수 시설, 소화전 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측 도로에 접하며, 토지는 대체로 사다리형입니다.
• 토지. 자연녹지지역으로 기재돼 있고, 하수처리구역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등 관련 토지이용 제한사항이 있습니다. 공시지가는 89,800원/㎡입니다.
• 환금성. 마이하우스는 16세대 규모로, 비교 가능한 실거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 추세도 -5.0%이므로 매각 시 가격과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없지만, 공부상 5층과 현황 4층이 일치하지 않아 실제 층·호수의 대응 관계를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 조사. 황규선과 조수창의 실제 거주 여부, 점유개시 경위 및 현재 점유자를 확인하세요.
• 보증금·계약서. 두 사람의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입세대 내역을 확보해 대항력 및 인수범위를 검증하세요.
• 조수창의 이중 지위. 임차인으로 조사된 조수창과 강제경매신청채권자 조수창의 동일성, 청구채권과 임대차보증금의 관계를 확인하세요.
• 배당요구·채권관계. 조수창의 배당요구와 황규선의 배당요구 여부, 우선변제권 성립 및 예상 배당액을 확인하세요.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능한 미배당 보증금을 더한 총액으로 최근 시세와 비교하세요.
• 층수 불일치. 공부상 5층 501호와 현황 4층이 실제로 어떻게 연결되는지 건축물대장·도면·현장을 대조하세요.
• 세금·관리비. 진안군 및 국의 압류와 관련된 조세채권, 미납 관리비, 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 유찰 횟수와 가격 하락만을 투자 판단의 근거로 삼지 말고, 권리 인수위험이 해소되는지 우선 검토하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 실거래자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득가 49%”

전주지방법원 2025타경31708 마이하우스 501호는 감정가 132,000,000원에서 64,680,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 최근 실거래 평균 114,000,000원의 56.7%라는 가격은 분명 눈길을 끕니다.

그러나 보증금 미상인 선순위 전입 점유자 2명, 임차인과 경매신청채권자의 이름 일치, 공부상 5층·현황 4층의 차이라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 최근 거래 추세도 -5.0%로 하락 중이고, 16세대 소규모 공동주택이라는 환금성 제약도 고려해야 합니다.

등기부상의 후순위 권리는 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원만을 근거로 안전성을 확정하면 안 됩니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 두 점유자의 실제 임대차관계, 인수 가능한 보증금, 건축물의 실제 층·호수 대응관계를 확인한 뒤에야 적정 입찰가와 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가의 할인율이 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하고 무엇을 취득하느냐에 있습니다.