전주지방법원 2025타경31726. 전주시 덕진구 장동 대방디엠시티 제302동 제1층 에이-119호는 공부상 근린생활시설입니다. 감정평가에 따르면 현재 공실이고, 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층에 위치합니다. 아파트 주거 세대가 아니라 상업용 근린시설이라는 사실이 투자 판단의 출발점입니다.
소유자는 조성희이며, 2021.02.02. 거래가액 386,100,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 덕진새마을금고의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 동부새마을금고와 새마을금고중앙회로 이어지는 이전 기록이 있습니다. 2025.01.17. 전북신용보증재단의 가압류가 등록됐으며, 2025.09.23. 새마을금고중앙회가 임의경매를 개시했습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 그러나 상업용 부동산은 낮은 감정가 대비 비율만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 실제 점포 임대수요와 임대료, 공실 기간, 같은 용도의 1층 거래사례가 핵심인데, 현재 확인되는 거래가격은 근린시설 자체의 직접적인 시세로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 제302동 제1층 제에이-119호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 기지로 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 2층 건물 중 1층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 조성희 (2021.02.02. 소유권이전 · 거래가액 386,100,000원) |
| 감정가 | 347,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 216,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 점유 / 임대관계 | 현황 공실 · 임대관계 미상 · 신고 임차인 없음 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명시 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 다만 근저당 기록 확인 필수
말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.17. 전북신용보증재단 가압류입니다. 청구금액은 55,491,817원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025.09.23. 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이전 등기는 독립된 근저당권이 아니므로 이를 별도 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 그러나 신청채권자가 새마을금고중앙회라는 점을 감안하면, 원근저당권의 최종 말소 여부·이전 등기의 효력·실제 피담보채권을 등기 원본과 사건 기록으로 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 가압류를 확정적인 말소기준이라고 단정하기 어렵습니다.
특히 새마을금고중앙회 신청채권액 216,880,000원과 예상배당상 신청채권자 배당액 0원이라는 결과는 중요합니다. 배당 추정에 신청채권자의 실제 채권이 반영됐는지 확인하지 않으면 소유자 잔여액을 신뢰하기 어렵습니다. 현재의 인수 0원 추정과 실제 배당 적정성은 구분해서 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 거래 참고평균의 213%, 직접 비교는 주의
대방디엠시티에서 확인되는 면적 유사 실거래 12건의 평균은 79,808,333원입니다. 최근 12개월 평균 역시 같은 금액이고, 최신 거래는 2026년 10월 71,500,000원입니다.
다만 이 거래들의 면적은 주로 20.78~21.0㎡, 거래층은 4~42층입니다. 대상 물건은 1층 근린생활시설이므로, 면적이 유사하더라도 용도와 층별 특성이 달라 이 실거래를 동일 용도의 상가 시세로 직접 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 21.0㎡ | 16 | 71,500,000원 |
| 2026.09 | 20.78㎡ | 23 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 20.78㎡ | 37 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 21.0㎡ | 25 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 20 | 80,700,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 26 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 42 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 15 | 77,500,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 20.78㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 79,808,333원 |
숫자상으로 현재 최저가 170,030,000원은 최근 12개월 거래평균의 213.0%입니다. 최신 거래가 71,500,000원보다도 높습니다. 전체 거래평균을 적용하든 최근 12개월 평균을 적용하든, 이 비교에서는 가격상 저렴하다는 판단이 나오지 않습니다.
그러나 이 차이를 곧바로 대상 근린시설의 실제 시세 초과액으로 해석하는 것도 부정확합니다. 1층 상가의 가치와 고층 소형 호실의 가치는 임대수익·접근성·업종·상권에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 현재 확인되는 자료만으로는 상가로서 적정한 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,030,000원 가정)
현재 회차 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배분 내역입니다. 집행비용과 가압류채권을 차감한 뒤 소유자에게 잔액을 교부하는 구성입니다. 다만 신청채권자 새마을금고중앙회의 청구액 216,880,000원이 배당되지 않은 결과이므로, 이를 확정적인 실제 배당 순위로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,420원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 전북신용보증재단 | 55,491,817원 | 55,491,817원 |
| 신청채권자 · 새마을금고중앙회 | 216,880,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 111,357,763원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 표시된 잔여액은 가압류채권과 집행비용만 반영한 결과이며, 신청채권자의 권리와 배당 적격성을 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 별도로 확인해야 합니다.
이는 실제 배당절차에서 그대로 확정된다고 보기 어려운 구조입니다. 근저당권 이전 및 말소 내역, 신청채권자의 담보권·배당권, 다른 채권자의 배당요구 상태를 확인해 전체 배당을 다시 계산해야 합니다.
④ 회차별 가격과 미배당 시나리오
현재 2회 유찰 상태이며, 추가 유찰에 따른 최저매각가와 예상배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 표의 미배당은 가압류채권 기준이며, 신청채권자 청구액은 별도로 보아야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 가압류 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 170,030,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 119,020,999원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 83,314,699원 | 0원 | 0원 |
표시된 세 시나리오 모두 가압류채권 55,491,817원이 전액 배당되고 매수인 추정 인수는 0원입니다. 그러나 신청채권자 216,880,000원에 대한 배당은 어느 시나리오에서도 이루어지지 않은 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 실제 배당 잔여금과 채권 미회수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
또한 4회 유찰 시 최저가가 83,314,699원으로 내려가더라도 거래 참고평균 79,808,333원보다 높습니다. 무엇보다 해당 거래들이 1층 근린시설의 직접 비교사례가 아니므로, 추가 유찰만으로 적정 매수가에 도달한다고 보장할 수 없습니다.
⑤ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전북혁신도시 대방디엠시티 단지 내에 위치합니다. 인근 노선을 따라 각종 근린생활시설이 분포하고 후면에는 아파트단지가 소재하는 택지개발지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 접도. 본건이 속한 부지는 서측 약 40m, 남측 약 30m, 북측 약 25m의 포장도로에 접하며 동측에는 보행자전용 도로가 개설되어 있습니다. 실제 점포의 출입구 방향과 가시성은 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 현황 공실입니다. 공실 상태는 매수 후 즉시 임대수익이 발생한다고 볼 수 없다는 의미이므로 실제 임대수요 확인이 중요합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐습니다. 시스템에어컨·공조·소방설비와 공용 위생·급배수설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시)이며, 상업구역·연구개발특구 관련 지정이 있습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 3,165,000원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 다만 시설 내부의 실제 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 근린시설은 업종 제한, 임차 수요, 예상 임대수익 및 공실 기간이 매각 가능성을 좌우합니다. 현재 공실이므로 보수적인 매각·운용 시나리오가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원부 확인. 덕진새마을금고의 2021.02.02. 설정 근저당권, 2024.06.27. 이전 등기 및 새마을금고중앙회 명의 이전 기록을 대조해 현재 권리 상태와 실제 말소기준을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 새마을금고중앙회 청구액 216,880,000원이 예상배당에서 0원으로 나타난 경위를 확인하고, 채권계산서·배당요구·담보권 존속 여부를 검토해야 합니다.
- 명세서와 점유 확인. 명시 인수권리는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황 공실 여부를 재확인하고 사업자 점유, 임대차계약 및 인도에 영향을 주는 사정이 없는지 조사해야 합니다.
- 동일 용도 실거래 확보. 현재 거래 참고평균 79,808,333원은 1층 근린시설 직접 비교시세로 확정할 수 없습니다. 같은 상권의 실제 상가 매매사례가 필요합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실인 점포이므로 예상 보증금·월세·공실 기간 및 임대 유치 비용을 확인하고, 매수 후 수익성을 별도로 계산해야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부, 점포 시설 보수비와 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 대응. 3회 유찰 시 119,020,999원, 4회 유찰 시 83,314,699원의 시나리오가 제시되어 있으나, 실제 상가의 적정가격을 먼저 검증한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 사건 기록을 확인하고, 권리관계와 점포 상태를 입찰 전에 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 상가 가치
이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 347,000,000원짜리 1층 근린시설의 최저가가 170,030,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 두 번이나 유찰됐고 매각물건명세서상 인수권리도 없으니, 언뜻 가격과 권리 모두 매력적으로 보일 수 있습니다.
그러나 현 단계에서는 그런 결론을 내리기 어렵습니다. 최근 12개월 면적 유사 거래평균은 79,808,333원이고 최저가는 그 213.0%입니다. 동시에 이 거래들은 대부분 고층 호실이어서 1층 근린시설의 적정 시세를 직접 입증하지 못합니다.
또한 새마을금고중앙회의 근저당권 이전 기록과 배당 누락 가능성은 입찰 전에 반드시 풀어야 할 문제입니다. 명시 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 이것만으로 권리 검토를 종료하기는 어렵습니다.
결론적으로 이 물건은 감정가 대비 큰 폭의 유찰에도 불구하고 가격 메리트가 확인되지 않았으며, 공실 상가의 환금성과 권리·배당 확인 부담이 남아 있는 보수적 접근 대상입니다. 현재 회차에서는 입찰보다 동일 용도 시세 검증과 등기·배당 원부 대조를 우선하는 판단이 적절합니다.
