전주지방법원 2025타경31726. 전주시 덕진구 장동 대방디엠시티 302동 1층 에이-119호, 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 조성희 씨이고, 2021년 2월 소유권이전이 이뤄졌습니다. 현재 사건은 새마을금고중앙회의 임의경매로 진행 중이며, 청구금액은 216,880,000원입니다. 매수인이 별도로 떠안을 인수권리는 명세서상 해당사항 없음으로 확인됩니다.
권리만 보면 복잡한 사건은 아닙니다. 2025년 1월 전북신용보증재단의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 2025년 9월 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 현재 최저가 2.429억원과 최근 실거래 평균 8,051.67만원 사이의 차이가 매우 커서, “유찰로 가격이 내려왔다”는 이유만으로 가격 경쟁력이 생겼다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 302동 1층 에이-119호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 조성희 (2021.02.02. 소유권이전 · 거래가액 386,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 242,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 216,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 우선순위상 2025.01.17 전북신용보증재단 가압류가 말소기준권리이며, 이후 2025.09.23 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 덕진새마을금고 근저당 및 2024년 권리이전 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 실거래보다 너무 높다
대방디엠시티의 최근 거래 12건을 보면 2026년 4월부터 8월까지 7,400만원~9,000만원 수준에서 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 80,516,666원, 최신 거래는 2026.08의 89,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 242,900,000원으로 최근 12개월 평균의 301.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.78㎡ | 37 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 21.0㎡ | 25 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 20 | 80,700,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 26 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 42 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 15 | 77,500,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 20.78㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 13 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 21.0㎡ | 38 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 80,516,666원 |
현재 최저가 242,900,000원은 최근 12개월 평균보다 162,383,334원 높고, 최신 거래 89,000,000원보다도 153,900,000원 높습니다. 따라서 현 회차에서 “유찰 후 싸졌다”고 평가하기 어렵습니다. 오히려 실거래 수준과의 큰 간극이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,200,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 전북신용보증재단 | 55,491,817원 | 55,491,817원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,207,583원 |
현재 회차 기준 집행비용 4,200,600원과 가압류 청구금액 55,491,817원이 배당되고, 잔여 183,207,583원이 소유자에게 교부되는 구조로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태·교통·입지 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 대방디엠시티 단지 내에 위치하며, 부근은 노선을 따라 각종 근린생활시설이 소재하고 후면으로 아파트단지 등이 주로 소재하는 택지개발지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 중 제1층 제에이-119호입니다.
- 도로·규제. 서측 약 40M, 남측 약 30M, 북측 약 25M의 포장도로에 접하고 동측으로 보행자전용도로가 개설되어 있습니다. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 연구개발특구 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,165,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·가로장방으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가 검증. 242,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 80,516,666원의 301.7%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 보지 말아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최근 거래 최고 90,000,000원, 최신 거래 89,000,000원, 최저 거래 74,000,000원으로 확인됩니다. 경매가격이 이 수준과 얼마나 가까워지는지가 핵심입니다.
- 공실 리스크. 현황 공실이므로 현재 사용상태와 실제 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 2025.01.17 전북신용보증재단 가압류가 말소기준권리이며, 2025.09.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항은 없습니다.
- 배당 확인. 현재 회차 기준 가압류 55,491,817원은 전액 배당되는 계산이고, 잔여금 183,207,583원이 남습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 추가 요소를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 실제 임대수요 및 거래사례를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하다 ≠ 지금 가격이 좋다”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리상 인수금액이 0원이라는 점입니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 입찰가 판단에서는 상황이 정반대입니다. 현재 최저매각가 2.429억원은 최근 12개월 평균 실거래 8,051.67만원의 301.7%이고 최신 거래 8,900만원보다도 높습니다.
따라서 이 사건은 “인수 위험을 걱정할 물건”이 아니라 “가격을 얼마나 낮춰야 하는지를 보는 물건”입니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가만으로는 충분한 가격 경쟁력이 만들어졌다고 보기 어렵습니다. 권리상 안전성은 긍정적이지만, 공실인 근린생활시설이라는 점과 실제 거래 수준을 감안하면 현재 회차 가격은 보류가 합리적입니다.
