전주지방법원 2026타경56. 본건은 전북특별자치도 김제시 옥산동 341-7에 소재한 상업용 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 3,446,359,200원, 현재 최저매각가는 2,412,451,000원으로 감정가 대비 70% 수준입니다. 말소기준권리는 2018년 10월 22일 설정된 을구 5번 안면도수산업협동조합 근저당권이며, 같은 날짜의 김제수산업협동조합 근저당권, 이후의 여경은 근저당권, 전세권, 가압류·압류 및 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 없습니다. 다만 현재 회차의 배당 구조에서는 전체 채권액 2,708,512,000원 중 2,385,926,490원만 지급되어 322,585,510원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 회수 부족액이므로, ‘미배당이 크다 = 매수인이 추가 부담한다’는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경56 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 옥산동 341-7 도로명주소: 전북특별자치도 김제시 동서1길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 상업용 숙박시설 |
| 토지 | 1,712.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 박혜리 |
| 감정가 / 최저가 | 3,446,359,200원 / 2,412,451,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김제수산업협동조합 / 539,452,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.10.22 을구 5번 근저당권입니다. 그보다 앞선 2012년의 근저당권과 2013~2014년의 가압류·압류·경매개시결정은 2016.10.11 임의경매 매각을 통해 이미 정리되었고, 현재 소유자인 박혜리는 그 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.10.22 안면도수산업협동조합 근저당권과 김제수산업협동조합 근저당권이 설정되었고, 2019.03.19 여경은 근저당권, 2022.07.26 정근석 전세권, 2024.04.17 삼호저축은행 가압류, 2024.11.04 통영시 압류, 2025.12.11 김제시 압류, 2026.01.23 김제수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전세권 — 대항력 없음, 인수 0원
| 성명 | 점유 관련 | 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정근석 | 전입 2022.07.29 · 전세권 2022.07.26 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
정근석의 전입일은 2022.07.29로 말소기준권리인 2018.10.22보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 대항력 없음으로 판단됩니다. 전세권의 전세금은 100,000,000원으로 등기되어 있으나, 전세권 역시 매각으로 소멸하도록 등재되어 있어 매수인이 이를 별도로 인수하는 구조가 아닙니다. 임차보증금은 자료상 미상이고, 우선변제권 관련 값도 확인되지 않으므로 이를 임의로 특정 금액으로 계산하지 않습니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차에서 3.23억 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 26,524,510원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 안면도수산업협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 김제수산업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 여경은 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 5. 을구 8번 전세권 · 정근석 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 주식회사삼호저축은행 | 328,512,000원 | 5,926,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 2,412,451,000원 기준입니다. 집행비용은 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 시나리오 — 감정가 대비 70%부터 시작
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 70% | 2,412,451,000원 | 322,585,510원 | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,688,715,700원 | 1,039,083,457원 | 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,182,100,990원 | 1,540,632,020원 | 신청채권자 미충족 |
현재 최저매각가는 감정가 3,446,359,200원의 70%입니다. 다만 별도의 실거래 자료가 없어 2,412,451,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 ‘몇 퍼센트 할인인가’보다 숙박시설 자체의 영업 가능성, 토지와 건물의 이용가치, 현금화 가능성을 현장에서 검토한 뒤 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모
- 입지. 전북특별자치도 김제시 교월동 소재 교월동사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·숙박시설·주상나지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 상업용 숙박시설이며, 철근콘크리트구조 3층 숙박시설로 평가되었습니다. 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 숙박관련 자동시스템 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,712.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지, 사다리형, 중로한면입니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 기재상 없고 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 숙박시설이라는 용도 특성상 일반 주거용 부동산과 동일한 매수층을 전제하기 어렵고, 실거래 자료가 없는 만큼 실제 매각 가능가격과 운영수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2018.10.22 안면도수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당·가압류·압류·전세권·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 전세권. 정근석 전세권 100,000,000원은 매각으로 소멸하며, 전입 2022.07.29로 대항력이 없습니다. 별도 인수금액은 0원입니다.
- 가격. 현재 2,412,451,000원은 감정가의 70%이지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 수목이 포함됩니다. 건물만이 아니라 토지까지 함께 현장 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 법정지상권 해당사항이 없습니다.
- 미배당. 현재 회차 미배당 322,585,510원은 매수인 인수액과 별개입니다. 배당 우선순위와 실제 채권액은 원본서류에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황조사·매각물건명세서·배당 자료를 바탕으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동 저가”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리인 2018년 10월 22일 근저당권 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 정근석 전세권도 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 2,412,451,000원으로 볼 수 있습니다.
반면 이 사건에서 가격 자체가 매력적인지는 별도의 문제입니다. 현재는 감정가의 70%까지 내려와 있지만 실거래 근거가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 결론 낼 수 없습니다. 오히려 숙박시설·토지가 일괄매각되는 구조, 상업용 용도, 지역·현장 수요, 그리고 유찰이 계속될 경우 미배당이 크게 늘어나는 배당구조를 함께 봐야 합니다. 결국 이 물건은 권리상 인수 리스크는 낮고, 가격·현장·용도 적합성이 승부처인 사건입니다.
