전주지방법원 2025타경354. 고창군 아산면 삼인리 48 소재 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 목록1 토지는 상업용 건부지, 목록2·3 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 제시외 건물과 수목도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가는 809,156,160원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 566,409,000원입니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2024.03.27 설정된 익산산림조합 근저당권 624,000,000원이 말소기준이고, 이후 김형식 근저당권·국 압류·군산원예농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 뒤가 아니라 말소기준보다 먼저 존재한 점유·전입관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경354 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 아산면 삼인리 48 · 도로명주소 전북특별자치도 고창군 아산면 선운사로 33-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 상업용 건부지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 1,862㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 143,000원/㎡ |
| 소유자 | 오영신 · 2021.11.24 증여, 2021.12.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 809,156,160원 / 566,409,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 548,760,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 ‘선순위 전입’ 확인이 먼저
말소기준권리는 2024.03.27 익산산림조합의 근저당권입니다. 2024.03.29 김형식 근저당권, 2025.07.01 국 압류, 2025.08.20 군산원예농업협동조합 가압류, 2025.09.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 등기입니다. 등기부상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유관계 — 4명 모두 보증금이 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정금자 | 2008.09.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 월산온천 오민호 | 2015.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오단비 | 2020.11.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민호 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
네 사람의 전입일은 모두 말소기준인 2024.03.27보다 빠릅니다. 다만 본건의 감정 이용상태는 근린생활시설이고 각 점유자의 실제 사용부분·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 빠르다는 사실만으로 법률상 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 반대로 말소기준보다 앞선 점유관계인 만큼 매수인 인수 가능성을 0원으로 단정하는 것도 위험합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 566,409,000원으로 감정가 809,156,160원의 70%이고 1회 유찰 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 396,486,300원(감정가 49%), 그 다음은 277,540,410원(감정가 34%)입니다. 그러나 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다.
이 사건은 선순위 전입관계인의 보증금과 인수액을 확정하지 못한 상태이므로 현재 최저가를 실질취득가격과 동일시할 수 없습니다. 또한 감정가 대비 할인폭만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 가격 메리트 가점을 주기보다 임차관계 확인을 우선하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 566,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,064,090원 |
| 1. 근저당 · 익산산림조합 | 624,000,000원 | 558,344,910원 |
| 2. 근저당 · 김형식 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 군산원예농업협동조합 | 10,696,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 790,696,684원 중 558,344,910원이 배당되고, 232,351,774원이 미배당으로 남는 산정입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표는 등기채권 기준 배당 시뮬레이션이며 선순위 점유자의 실제 임대차보증금 인수 여부를 확정하는 표가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 고창군 아산면 삼인리 ‘삼인교차로’ 남측 인근으로, 주위에 근린생활시설과 농경지가 혼재하고 서측 근거리에 선운사가 위치합니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 목록2·3 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다. 기본적인 위생설비와 전기설비가 있습니다.
- 토지. 면적 1,862㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 가축사육제한구역, 도립공원, 공원마을지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 1,862㎡ 토지를 함께 취득하는 일괄매각이고 자연환경보전지역·공원 관련 규제가 겹치므로, 사용계획과 처분 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 4명 확인. 정금자·주식회사 월산온천 오민호·오단비·오민호의 실제 점유부분, 점유개시 시점, 임대차계약 존재 여부와 보증금을 확인하세요.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 사용형태와 보증금·확정일자가 미상이고 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 전입기록만으로 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 정금자 관계 확인. 정금자는 과거 소유자이자 과거 근저당권 채무자였습니다. 실제 임차인인지 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 김형식 근저당 변경 확인. 최초 156,000,000원에서 2024.04.11 채권최고액 240,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당표와 원본 등기를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 근린생활시설뿐 아니라 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다. 현황과 매각대상의 경계를 직접 확인하세요.
- 공법상 규제 확인. 자연환경보전지역·도립공원·공원마을지구·중점경관관리구역 등에 따른 이용제한이 사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 압류 관련 조세 확인. 2025.07.01 정읍세무서장 처분의 국 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 우선순위는 매각 전 원본 서류로 확인하세요.
- 가격보다 실질취득액 우선. 현재 최저가 566,409,000원에 미확정 임차보증금 인수액이 추가될 가능성을 배제할 수 없으므로 보증금 확인 전에는 응찰 상한을 확정하지 마세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저다”
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.03.27 익산산림조합 근저당권이 말소기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2008.09.19, 2015.03.20, 2020.11.04, 2023.03.07 전입관계인 네 명입니다.
보증금과 사용부분이 확인되지 않은 이상 낙찰자의 실질취득액은 566,409,000원으로 고정되지 않습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 싸다고 판단할 단계가 아니며, 선순위 점유관계와 인수 가능액을 먼저 숫자로 확정한 뒤 가격을 봐야 하는 물건입니다. 여기에 근린생활시설·토지 일괄매각, 자연환경보전지역과 공원 관련 규제까지 겹칩니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸, 그러나 선순위 점유와 실질취득액은 미확정입니다.
