전주지방법원 2025타경373. 정읍시 용계동 749의 토지와 근린생활시설 등을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,409.0㎡이고, 감정평가상 제2종근린생활시설인 제조업소·사무실과 냉동창고, 제1종근린생활시설인 건조장으로 이용됐으나 현재는 운영 중단 상태입니다. 제시외 건물과 기계기구목록도 일괄매각에 포함되며, 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
현재 소유자는 양형호이고, 2025.02.19. 남악새마을금고가 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류·근저당·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그것만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 지상권 2건의 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 용계동 749 · 전북특별자치도 정읍시 영원로 104 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 2,409.0㎡ · 계획관리지역 |
| 이용상태 | 제2종근린생활시설(제조업소 및 사무실) · 제2종근린생활시설(냉동창고) · 제1종근린생활시설(건조장) · 운영 중단 |
| 소유자 | 양형호 |
| 감정가 / 최저가 | 832,061,300원 / 582,443,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남악새마을금고 / 293,094,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구목록 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 볼 ‘인수 권리’
말소기준은 2025.02.19. 남악새마을금고 근저당권입니다. 이후 지재훈·이에이치디주식회사·이강휘·우석종합건설 주식회사 등의 가압류, 이에이치디주식회사의 근저당권, 국민건강보험공단 압류와 카드사·금융기관 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자 자료는 확인되지 않지만, 실제 점유 상태와 임대차 존재 여부는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 시세 부재가 먼저
현재 최저매각가는 582,443,000원으로 감정가 832,061,300원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 582,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,224,430원 |
| 을구 7번 근저당권 · 남악새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 갑구 24번 가압류 · 지재훈 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 갑구 25번 가압류 · 이에이치디주식회사 | 74,246,815원 | 74,246,815원 |
| 갑구 26번 가압류 · 이강휘 | 120,000,000원 | 111,971,755원 |
| 갑구 27번 가압류 · 우석종합건설 주식회사 | 188,800,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이에이치디주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,971,555원 | 0원 |
| 갑구 31번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,454,909원 | 0원 |
| 갑구 32번 가압류 · 전북신용보증재단 | 42,300,000원 | 0원 |
| 갑구 33번 가압류 · 주식회사전북은행 | 7,677,238원 | 0원 |
| 갑구 34번 가압류 · 유한회사 강동레미콘제이이 | 11,954,739원 | 0원 |
| 갑구 35번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 40,544,175원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,034,949,431원 중 예상 배당액은 574,218,570원, 미배당은 460,730,861원입니다. 이 배당표의 금전상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 매각물건명세서가 명시한 지상권·구분지상권의 인수는 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정읍시 용계동 신덕마을 남서측 근거리에 위치하며 농경지·축사시설·소규모 공장·태양광발전소가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 국도와 버스 승강장이 있어 주변 지역 이동은 수월하며 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,409.0㎡, 평지·부정형, 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 36,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 도로구역에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 시설. 제조업소·사무실, 냉동창고, 건조장으로 사용됐으나 현재 운영 중단 상태입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 설비. 제조업소·사무실에는 위생·급배수·전기설비, 냉동창고에는 에어커튼·슬라이딩 오토도어·냉동·냉장설비, 건조장에는 전기설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 지상권 원문 확인. 1991.03.18. 제7430호 지상권과 2023.11.21. 제24106호 구분지상권의 목적·범위·존속기간을 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 우석종합건설 주식회사의 188,800,000원 신고와 관련해 공사계약·채권 발생·변제기·현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사 원문과 현장 방문을 통해 소유자·사업자·공사업체 등 실제 점유 주체를 확인해야 합니다.
- 기계기구 상태 확인. 기계기구목록이 일괄매각에 포함되므로 존재 여부·작동 상태·철거 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너 구분. 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외되므로 현장 시설물 가운데 매각 대상과 제외 대상을 구분해야 합니다.
- 운영 중단 원인 확인. 제조업소·냉동창고·건조장이 운영 중단 상태이므로 재사용 가능성, 시설 복구 필요성과 사용 제약을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지가치·건물·기계기구·권리 부담을 분리 검토해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 인수 권리가 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 832,061,300원에서 한 차례 유찰돼 582,443,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 1991.03.18. 지상권과 2023.11.21. 구분지상권이 매수인 인수로 명시되어 있고, 2025.12.17. 188,800,000원의 유치권 신고까지 존재합니다. 여기에 임대관계가 미상이고, 제조업소·냉동창고·건조장은 운영 중단 상태입니다.
말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하므로 등기 순위만 놓고 보면 구조가 정리돼 보일 수 있습니다. 그러나 소멸하는 채권과 인수되는 토지 사용권을 구분해야 합니다. 실거래 시세가 없는 상황에서 “감정가의 70%”만을 가격 가점으로 삼기도 어렵습니다. 이 물건은 가격 검토보다 지상권 원문·유치권 성립·점유 상태 확인이 먼저인 사건입니다.
