전주지방법원 2025타경379. 부안군 하서면 백련리 소재 토지와 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 6-가 단독주택, 6-나 부속창고로 이용 중이며, 등기 건물 소재지는 전북특별자치도 부안군 하서면 백련리 230-15입니다. 소유자는 전종균이고, 2013.08.13. 설정된 하서농업협동조합 근저당권 70,000,000원이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 286,698,000원으로 감정가 409,568,660원의 70% 회차입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율 자체를 시장가 대비 가격 메리트로 해석할 근거는 없습니다. 대신 농지취득자격증명, 제시외 건물, 공부와 현황의 차이, 소하천·준보전산지 등 토지형 경매 특유의 이용·환금성 위험을 우선 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경379 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 하서면 백련리 230 |
| 등기 건물 | 전북특별자치도 부안군 하서면 백련리 230-15 · 가락골길 66-20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 6-가 단독주택 · 6-나 부속창고 |
| 소유자 | 전종균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 409,568,660원 / 286,698,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 148,989,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 정보 | 555㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 23,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
말소기준은 2013.08.13. 하서농업협동조합 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 설정된 하서농업협동조합 근저당권 100,000,000원, 전북신용보증재단 근저당권 15,600,000원, 신한카드·케이비국민카드·하나캐피탈·남양주축산업협동조합·농업협동조합중앙회·하서농업협동조합의 가압류와 부안군 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 전입자 — 모두 말소기준권리 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전현숙 | 미상 | 2022-03-29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전순임 | 미상 | 2025-04-02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전현아 | 미상 | 2025-07-14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유부분과 보증금은 미상이고, 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 명도 대상은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 핵심 위험 — 법정지상권·농취증
④ 예상배당표 (매각가 286,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,813,772원 |
| 2. 근저당 · 하서농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하서농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 전북신용보증재단 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,916,257원 | 16,916,257원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,124,147원 | 5,124,147원 |
| 7. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,751,450원 | 5,751,450원 |
| 8. 가압류 · 남양주축산업협동조합 | 10,230,064원 | 10,230,064원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 23,970,000원 | 23,970,000원 |
| 10. 가압류 · 하서농업협동조합 | 6,388,118원 | 6,388,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,904,192원 |
현재 회차에서는 채권총액 253,980,036원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 27,904,192원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부안군 하서면 백련리 소재 금광마을 동측 근거리에 위치하며, 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 근거리에 지방도가 통과하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 6-가는 일반목조 아스팔트슁글지붕 단층 단독주택, 6-나는 경량철골조 아스팔트슁글지붕 부속창고입니다.
- 토지계획. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 준보전산지·소하천·소하천구역과도 관련됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1·3은 공부상 전이나 현황 일부가 도로, 목록4는 공부상 임야이나 현황 일부가 대, 목록10은 공부상 임야이나 현황은 하천입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·2·3에 대해 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물 ㉤의 소유관계·토지 사용관계와 법정지상권 성립 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되지만 건물개황도상 제시외 건물 ㉤은 매각 제외입니다.
- 비닐하우스. 목록1·2 지상의 철봉조 비닐하우스는 매각 제외이므로 소유자·철거·점유관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 전입자 3명은 대항력이 없지만 점유부분과 보증금이 미상이므로 실제 점유와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 전·임야가 도로·대·하천으로 이용되는 부분이 있어 실제 사용면적과 토지 이용 제한을 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되고 전입자 3명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 분류하기에는 법정지상권 성립 여부가 불분명한 매각 제외 제시외 건물이 있고, 목록1·2·3에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 여기에 매각 제외 비닐하우스와 지목·현황 차이까지 겹칩니다.
현재 최저가는 286,698,000원으로 감정가 409,568,660원의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 등기 인수는 낮지만 물건 이용과 취득 절차의 불확실성이 큰 유형입니다. 응찰 여부는 할인율보다 농취증 발급 가능성, 제시외 건물 ㉤의 권리관계, 실제 점유·토지 현황을 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
