서울동부지방법원 2024타경63950. 광진구 중곡동 686-11의 연립·다세대 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 연와조 평스라브지붕 2층으로, 감정평가 당시 1층 주택 1가구·2층 주택 1가구·지층 주택 2가구로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 678,760,220원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 347,525,000원입니다.

하지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2022.09.27. 을구 13번 황진희 근저당권 150,000,000원입니다. 그런데 허진우·우인규·김예림의 전입일은 모두 이보다 앞서고, 박주항·김영준 역시 말소기준보다 앞선 전입일이 확인됩니다. 특히 박주항과 김영준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 선순위 전입만으로 대항력을 확정할 수 없지만 대항력 가능·미상 위험을 남겨 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준권리인 황진희 근저당권은 2023.11.16. 엘케이파이낸셜대부주식회사로 이전됐고, 2023.11.20. 리츠대부홀딩스주식회사 앞으로 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다. 이후 경료된 경매개시결정과 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인의 보증금 반환채권은 별도입니다. 매각물건명세서에는 허진우·김예림·우인규의 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 미상 위험이 남는다

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인은 7명입니다. 선순위 전입이 확인되더라도 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 확정으로 보지 않고 대항력 가능·미상으로 분리해야 합니다.

③ 배당과 실질취득 — 최저가 347,525,000원이 끝이 아니다

현재 최저매각가 347,525,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박주항·김영준 등 보증금 미상 임차위험도 이 배당액에 숫자로 반영돼 있지 않습니다.

현재 회차에서는 허진우 157,500,000원과 우인규 150,000,000원이 우선변제로 전액 배당되고, 김예림은 배당 없이 90,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 따라서 현재 최저가만 낙찰가로 가정해도 매수인의 확인 가능한 실질취득은 347,525,000원 + 90,000,000원 = 437,525,000원입니다. 여기에 미상 선순위 점유자의 보증금이 실제 인수대상으로 확인되면 총액은 더 올라갑니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘반값’이라 부르면 안 된다

감정가 678,760,220원에서 최저가 347,525,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 동일 조건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 외에 임차보증금 인수가 실제 취득원가에 붙는 구조이므로 가격 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액이어야 합니다.

⑤ 제시외 건물·토지·환금성 메모

• 이용상태. 1층 주택 1가구, 2층 주택 1가구, 지층 주택 2가구로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 제시외 건물. 시멘트벽돌 및 하이샷시조 슬래브지붕 1층 소재 다용도실 등을 포함해 약 65.8㎡가 있으며, 1층 다용도실 6.5㎡·2층 다용도실 7.1㎡·계단실 6.8㎡·지층 보일러실 2㎡·옥탑 주거용 43.4㎡로 기재돼 있습니다.
• 일괄매각. 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며 법정지상권 해당사항은 없습니다.
• 입지. 중마초등교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·관공서·공원이 혼재합니다.
• 교통. 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 7호선 중곡역까지 약 9~10분으로 조사됐습니다.
• 토지. 면적 86.6㎡, 지목 대, 평지·자루형, 세로한면(가), 제2종일반주거지역입니다.
• 제한사항. 과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박주항·김영준 보증금 확인. 말소기준보다 선순위 전입이므로 임대차계약서와 보증금 지급·반환 내역을 확인해 실제 인수범위를 확정해야 합니다.
• 박혜빈 대항력 확인. 보증금 120,000,000원 임차권등기가 존재하지만 대항력 판정이 미상인 만큼 주민등록·점유·확정일자를 원본으로 대조해야 합니다.
• 김예림 인수 반영. 현재 배당 가정에서 90,000,000원이 전액 매수인 인수이므로 입찰가 외 별도 취득원가로 계산해야 합니다.
• 허진우·우인규 배당결과 확인. 현재 회차에서는 전액 배당되지만 실제 낙찰가와 선순위 조세·최우선변제 등에 따라 잔액 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
• 우인규 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 관계를 확인하고 임대차의 실질을 검증해야 합니다.
• 제시외 건물 현황 확인. 약 65.8㎡의 제시외 건물이 포함되므로 옥탑 주거용 43.4㎡를 포함한 실제 사용·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 응찰. 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액을 총원가로 놓고 상한가를 정해야 합니다.

맺으며 — 3회 유찰이 아니라 ‘얼마를 떠안는가’가 승부처

이 물건의 숫자만 보면 감정가 678,760,220원에서 347,525,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 현재 배당표만으로도 김예림 보증금 90,000,000원이 매수인 인수로 남아 최소 실질취득은 437,525,000원입니다. 더 중요한 것은 박주항·김영준의 선순위 전입과 미상 보증금, 박혜빈의 대항력 미상이라는 확정되지 않은 추가 변수입니다.

허진우와 우인규처럼 배당에서 전액 변제되는 임차권은 현재 회차에서 잔액 인수가 없지만, 유찰이 더 진행되면 인수액이 124,172,280원, 178,997,824원으로 증가하는 시나리오가 이미 나타납니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰된 반값 물건”이 아니라 “선순위 임차보증금 총액을 확인해야 가격이 비로소 보이는 물건”입니다. 미상 임차관계가 해소되기 전까지는 공격적인 입찰보다 보수적인 권리확인이 우선입니다.