전주지방법원 2025타경381. 정읍시 정우면 수금리 523-10의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 포테닛주식회사이고, 말소기준은 2017.06.16 설정된 주식회사신한은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그 이후 등기된 근로복지공단 가압류 26,779,020원, 기술보증기금 가압류 503,750,000원, 국 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리와 가격은 분리해서 봐야 합니다. 배당이 부족하다는 사실은 분명합니다. 현 최저가 322,889,000원 기준 채권자 미배당은 512,960,466원이고, 2회 유찰 시 608,471,032원, 3회 유찰 시 675,328,429원으로 커집니다. 그러나 해당 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반대로 가격 메리트는 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경381 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 정우면 수금리 523-10 · 전북특별자치도 정읍시 정우면 정신로 724 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 제조업소 및 옥외계단 · 2층 사무소 |
| 소유자 | 포테닛주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 461,269,410원 / 322,889,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 192,021,167원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.16 을구 12번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 목록1,2 일부 지상의 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 인수 위험은 별개
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 “미상임”으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다. 등기상 핵심은 2017.06.16 신한은행 근저당입니다. 이 권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 표시돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
또 하나 구분해야 할 숫자가 있습니다. 경매 신청채권자의 청구액은 192,021,167원이고, 등기상 말소기준 근저당의 채권최고액은 300,000,000원입니다. 두 금액은 같은 개념이 아니므로 입찰 판단에서 서로 혼동하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 322,889,000원으로 감정가 461,269,410원의 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 226,022,300원(49%), 3회 유찰 시 158,215,610원(34%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득 기준금액은 322,889,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 별도 거래사례 확인 없이는 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,889,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,320,446원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 근로복지공단 | 26,779,020원 | 17,568,554원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 기술보증기금 | 503,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 채권 총액은 830,529,020원, 채권자 예상배당은 317,568,554원, 미배당은 512,960,466원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표·매각 비고 기준)
- 입지. 정우초등학교 북서측 인근. 주변은 농경지, 단독주택, 창고 및 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로 연계성과 버스승강장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물 이용. 일반철골조 판넬지붕 2층 건물로, 1층은 제조업소 및 옥외계단, 2층은 사무소입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 일괄매각. 목록1,2는 2필 일단으로 대지면적 4,695㎡이며 공업용 건부지 및 일부 법면입니다. 일부 지상의 활잡목 및 죽목 등 제시외 수목도 토지에 포함하여 매각합니다.
- 토지 정보. 토지면적 2,390㎡, 지목은 창고용지, 토지이용상황은 공업용, 공시지가는 33,100원/㎡입니다. 개별 정보상 평지·사다리형·소로한면으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·제한. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 준보전산지와 도로구역은 접합니다.
- 현황 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 “없음”으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 1층 증축부분 7.44㎡가 일반건축물대장상 “사무소”이지만 현황은 “옥외계단”이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 확보. 실거래 자료가 없으므로 322,889,000원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고, 동일 용도·인근 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 을구 12-3의 기술보증기금 153,766,207원 일부이전 내용을 포함해 최신 등기와 실제 배당요구·배당표를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 2필 일단 토지, 건물, 토지 일부의 제시외 수목이 함께 매각되는 범위를 현황과 일치시켜 확인해야 합니다.
- 7.44㎡ 현황 차이. 일반건축물대장상 사무소, 현황상 옥외계단으로 기재된 1층 증축부분을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 도로구역·준보전산지 접함 내용을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 512,960,466원이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “배당 부족 ≠ 매수인 인수”
이 사건의 핵심은 두 가지 숫자를 혼동하지 않는 것입니다. 현 회차에서 채권은 512,960,466원 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 2017.06.16 신한은행 근저당이 말소기준이고 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 최저가 322,889,000원은 감정가 461,269,410원의 70%이지만, 이를 검증할 실거래 기준이 없습니다. 게다가 2필 일괄매각, 제조업소·사무소 이용, 제시외 수목 포함, 7.44㎡ 증축부분의 대장·현황 차이, 임대관계 미상 등 현장 확인 항목이 남아 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 실거래 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 이용가치와 시장가격을 얼마까지 확인하느냐입니다.
