216,800,000원
서울동부지방법원 2025타경388. 래미안힐스테이트고덕 제상가동 3층 307호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(학원)입니다. 감정가 271,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 216,800,000원입니다. 권리의 기준점은 2024년 10월 10일 설정된 김봉임의 근저당권 채권최고액 120,000,000원이며, 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기상 말소”만 보고 끝낼 수 없습니다. 정재은은 2020년 8월 13일 전입해 말소기준권리인 2024년 10월 10일보다 앞서고, 보증금은 10,000,000원입니다. 배당요구는 2025년 11월 14일에 했지만 우선변제권이 없어 배당액은 0원으로 계산되어 있어 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 고덕동 688 래미안힐스테이트고덕 상가동 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 현황 근린생활시설(학원) · 제상가동 제3층 제307호 · 18.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상4층 · 사용승인일 2016.12.29 |
| 소유자 | 문문순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김봉임 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개
말소기준은 2024.10.10 김봉임 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2025.08.29에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 그러나 정재은의 전입일 2020.08.13은 근저당보다 앞서므로 임차인의 대항력은 유지됩니다.
② 임차인·점유 — 확정 1,000만원 + 미상 위험
| 임차인·점유 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재은 | 307호 18.48제급미터 | 2020.08.13 | 10,000,000원 | 750,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 점포 | — | 미상 | 10,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
정재은은 배당요구를 2025.11.14에 했지만, 예상배당에서는 보증금 배당이 0원이고 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가 216,800,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 확인 가능한 실질취득은 216,800,000원 + 10,000,000원 = 226,800,000원입니다.
또 하나의 점유 기록은 보증금이 10,000,000원으로 기재돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 건은 대항력 가능·미상이며, 실제 인수 여부가 확정되지 않았으므로 226,800,000원을 최종 확정 총비용으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 단지 아파트 실거래와 직접 비교하면 안 된다
래미안힐스테이트고덕의 최근 거래 12건은 2026년 5월부터 7월까지 72.02㎡·84.74㎡·84.83㎡·84.88㎡·84.9㎡·97.26㎡ 규모의 거래입니다. 본건 표시 면적은 18.48㎡이고 감정 이용상태는 근린생활시설(학원)이므로 면적과 이용형태가 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.88㎡ | 21 | 2,130,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 21 | 2,035,000,000원 |
| 2026.07 | 97.26㎡ | 23 | 2,490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 8 | 2,230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 12 | 2,180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.74㎡ | 4 | 1,980,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 18 | 2,240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 25 | 2,120,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 12 | 2,045,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 4 | 1,950,000,000원 |
| 2026.05 | 72.02㎡ | 5 | 1,890,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 28 | 1,930,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 2,101,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 인수 · 임차인 정재은 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 김봉임 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,964,800원 |
현재 회차에서는 김봉임의 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 92,964,800원으로 계산됩니다. 정재은 보증금은 배당 0원·매수인 인수 10,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 1,000만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 확정 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 216,800,000원 | 120,000,000원 | 92,964,800원 | 10,000,000원 | 226,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 173,440,000원 | 120,000,000원 | 50,211,840원 | 10,000,000원 | 183,440,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 138,752,000원 | 120,000,000원 | 16,009,472원 | 10,000,000원 | 148,752,000원 |
정재은 보증금 10,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액으로 유지됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려갈 때도 입찰가격만 보지 말고 매각가 + 10,000,000원을 확인 가능한 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 별도 점포 점유의 승계 여부가 확인되기 전에는 이 금액 역시 최종 비용의 상한·확정치가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 묘곡초등학교 서측 인근의 래미안힐스테이트고덕 상가동으로, 주위에 아파트 단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·공공시설·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 고덕역이 위치해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정 당시 현황은 근린생활시설인 학원으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 확인이 어려워 외부관찰과 관련 자료를 토대로 작성됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상4층 건물의 3층 307호이며 사용승인일은 2016.12.29입니다. 공동 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 10,890,000원/㎡입니다.
- 규모. 래미안힐스테이트고덕은 3,658세대이며 사용승인일은 2016.12.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정재은 보증금. 최저가 외에 10,000,000원 인수를 별도 자금으로 반영해야 합니다. 현재 회차의 확인 실질취득은 226,800,000원입니다.
- 점포 점유 확인. 보증금 10,000,000원이 별도로 기재된 점유는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 계약관계와 점유시점 확인이 핵심입니다.
- 상가 자체 시세 확인. 단지 거래 12건은 72.02㎡ 이상 규모의 다른 거래로 본건 18.48㎡ 근린생활시설과 직접 비교할 수 없습니다. 본건과 같은 상가동·유사 면적 거래 또는 임대수익 자료가 필요합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 기재 내용과 다를 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 용도·영업 상태 확인. 현황은 학원 이용이므로 실제 점유자, 영업 여부, 인도 가능 시점 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 직접 대조해 인수 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
이 물건은 감정가 271,000,000원에서 1회 유찰돼 216,800,000원까지 내려왔지만, 낙찰가격만으로 판단할 사건이 아닙니다. 정재은의 대항력 있는 보증금 10,000,000원이 매수인에게 넘어오므로 현재 확인되는 실질취득은 226,800,000원입니다.
더 중요한 것은 별도로 기재된 점포 점유입니다. 보증금 10,000,000원은 확인되지만 전입신고일과 우선변제 여부가 확정되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 단지에서 확인된 최근 거래들은 본건과 면적·용도가 맞지 않아 가격이 싸다고 판정할 근거가 되지 않습니다. 결론은 등기권리는 정리되지만, 임차·점유와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 사건입니다. 현재 단계에서는 권리와 시세를 모두 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
