서울동부지방법원 2025타경406. 송파구 방이동 백제고분로 501에 위치한 15층 건물 중 제11층 제5호 오피스텔입니다. 감정가 182,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 145,600,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 지승헌이고, 경매 신청채권자는 청호오피스텔관리단입니다. 신청채권 청구액은 9,058,013원입니다.
핵심 권리는 2012.12.20. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 현재 진행 중인 2025.09.03. 강제경매개시결정은 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가등기·경매개시결정·근저당 중 일부는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경406 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 51-2 11층 5호 · 백제고분로 501 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제5호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 지승헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청호오피스텔관리단 / 9,058,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 1991.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 2012.12.20. 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 2025.09.03. 청호오피스텔관리단이 신청한 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표도 중소기업은행 60,000,000원과 신청채권자 9,058,013원이 모두 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
② 가격 단계 — 1회 유찰, 현재 감정가의 80%
현재 최저매각가는 145,600,000원으로 감정가 182,000,000원의 80%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 116,480,000원, 세 번째 유찰 시에는 93,184,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격 자체를 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 145,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 116,480,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 93,184,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 청호오피스텔관리단 | 9,058,013원 | 9,058,013원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,703,587원 |
현재 회차 매각가 145,600,000원을 가정하면 채권자 청구액 합계 69,058,013원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 73,703,587원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 145,600,000원 | 69,058,013원 | 0원 | 73,703,587원 |
| 2회 유찰 시 | 116,480,000원 | 69,058,013원 | 0원 | 44,991,267원 |
| 3회 유찰 시 | 93,184,000원 | 69,058,013원 | 0원 | 22,048,675원 |
제시된 세 시나리오 모두 신청채권자 청호오피스텔관리단의 청구액 9,058,013원은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 3회 유찰 시나리오인 93,184,000원에서도 채권자 총 청구액 69,058,013원의 미배당은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방이초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·사무실·상가 등이 소재하는 노선상가지대이며, 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 한성백제역이 있어 교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 1991.09.11입니다.
- 설비. 공동위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전설비, 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중이고, 남동측 백제고분로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 19,420,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유 확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한됐으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 실거래 비교치가 없습니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2012.12.20. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리인지 등기 원본에서 접수일자·순위를 최종 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 신청채권자가 청호오피스텔관리단이고 청구액이 9,058,013원이므로 체납 관리비의 구성과 낙찰자 부담 가능 범위를 관리단에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 제시된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 이후 채권 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 아직”
이 사건은 2012년 중소기업은행 근저당이 말소기준이 되고 현 강제경매개시결정이 그 뒤에 위치해 등기상 권리분석은 비교적 단순한 편입니다. 현재 회차 145,600,000원뿐 아니라 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 채권자 미배당액은 0원이고 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 판단을 가격 할인율 하나로 끝내면 안 됩니다. 감정가 대비 80%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계와 내부 현황도 완전히 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 결정입니다. 특히 신청채권자가 관리단이라는 점을 감안해 관리비 체납 내역까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
