서울동부지방법원 2025타경410. 잠실동 올림픽타워 5층 513호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 허용숙이며, 2018.01.08. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 232,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2022.03.21. 유연정 명의 근저당권 48,000,000원입니다.
문제는 이 말소기준보다 훨씬 앞선 2011.01.17. 전세권입니다. 최광진 명의 전세권이 존재하고, 2015.03.10. 변경등기에서 전세금이 150,000,000원으로 변경됐습니다. 매각물건명세서상 이 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경410 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 175-12 올림픽타워 5층 513호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지하5층/지상19층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 허용숙 · 2018.01.08. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 266,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 근저당권 · 유연정 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 2011.01.17. 전세권 · 최광진 · 변경 전세금 150,000,000원 |
| 청구액 | 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2022.03.21. 유연정 근저당권입니다. 이후 설정된 이영재 근저당권, 한국캐피탈·웰컴저축은행·엔에이치농협캐피탈·하나캐피탈·우리카드의 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 사람은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 조사 여부와 별개로 등기된 선순위 전세권은 독립적인 권리이므로 반드시 인수 부담에 반영해야 합니다.
② 가격의 실체 — 266,400,000원이 끝이 아니다
감정가는 333,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 266,400,000원입니다. 표면상 감정가의 80%까지 내려왔지만, 매수인이 인수하는 전세금 150,000,000원을 더하면 현재 회차 기준 실질취득 부담은 약 416,400,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 333,000,000원 | 감정평가액 |
| 현재 최저매각가 | 266,400,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 인수 전세권 | 150,000,000원 | 매수인 인수 명시 |
| 현재 실질취득 | 416,400,000원 | 최저가 + 인수 전세금 |
③ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,529,600원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 최광진 | - | 0원 |
| 3. 을구 8-2번 전세권 변경 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 유연정 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 근저당 · 이영재 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 17,433,743원 | 17,433,743원 |
| 7. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 20,707,305원 | 7,436,657원 |
| 8. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 9,510,795원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 7,378,080원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사우리카드 | 6,325,311원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권총액은 298,355,234원, 예상 배당액은 261,870,400원, 미배당은 36,484,834원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수권리는 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 266,400,000원 | 261,870,400원 | 36,484,834원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 213,120,000원 | 209,336,320원 | 89,018,914원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 170,496,000원 | 167,309,056원 | 131,046,178원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자 유연정의 48,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 3회 유찰 시에는 17,309,056원만 배당돼 전액 만족되지 않습니다. 다만 경매가격이 내려가더라도 말소되지 않는 전세권 자체가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중인 지하5층·지상19층 건물의 5층 513호입니다.
- 입지. 서울잠일초등학교 남측 인근이며, 상업·업무용 건물과 오피스텔·근린생활시설이 위치하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 종합운동장역(2호선·9호선)이 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 50미터 올림픽로, 남측으로 약 6미터 올림픽로10길에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,515.7㎡, 공시지가는 28,050,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 개별난방설비, 전기설비, 엘리베이터 및 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 조건 원본 확인. 2011.01.17. 설정된 을구 8번 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 최우선으로 재확인해야 합니다.
- 전세금 변경등기 확인. 2015.03.10. 전세금이 150,000,000원으로 변경된 등기와 현재 권리 상태를 대조해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 현재 최저가 266,400,000원 외에 인수 전세금 150,000,000원을 함께 자금계획에 반영해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 임차인 조사내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 다음 회차 착시 주의. 2회 유찰 시 213,120,000원, 3회 유찰 시 170,496,000원으로 내려가더라도 선순위 인수권리는 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 전세권이 먼저다”
이 사건은 감정가 333,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 266,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 ‘20% 할인된 잠실 오피스텔’로 보면 핵심을 놓칩니다. 2011.01.17. 설정된 최광진의 전세권이 2022.03.21. 말소기준권리보다 앞서고, 변경등기상 전세금은 150,000,000원입니다. 더구나 매각물건명세서는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 266,400,000원 하나가 아니라 실질취득 약 416,400,000원입니다. 실거래 시세 비교 없이 이 금액이 시장 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 선순위 전세권 하나가 매수인의 부담 구조를 완전히 바꾸는 사건입니다. 가격 할인은 보이지만 권리 부담은 크다. 입찰 전 전세권 인수 범위 확인이 선행돼야 합니다.
