서울동부지방법원 2025타경417. 서울 광진구 능동 257-1 클래시하우스 지1층 비01호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층이며 사용승인일은 2022.03.25.입니다. 소유자는 강신석·윤은숙으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2022.04.14. 설정된 채권최고액 300,000,000원의 박규리 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.10.04. 확정채권양도로 정구재에게 이전됐고, 정구재가 2025.09.15. 이 사건 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 뒤의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동 257-1 클래시하우스 지1층비01호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인 2022.03.25. |
| 소유자 | 강신석 2분의 1 · 윤은숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 177,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 채권자 / 청구 | 정구재 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.04.14. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 김은솔의 100,000,000원 근저당권, 윤성훈의 200,000,000원 근저당권, 2025.09.15. 임의경매개시결정과 2026.06.22. 강신석·윤은숙 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.03.05. 각 공유자 지분에 들어왔던 압류는 2025.03.10. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금 2억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 종합건설케이와이 대표 유영봉 | 비01호 52.37제곱미터 | 200,000,000원 | 2022.04.25. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2022.04.25.로 말소기준일인 2022.04.14.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 200,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 결론내리지 않는다
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 177,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 142,080,000원, 3회 유찰 시 113,664,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 감정 이용상태는 지하층의 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 판단에서 확인할 수 있는 것은 감정가 대비 할인율뿐이므로, 177,600,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 일반 주거용 물건처럼 단순히 유찰률만으로 가격 매력을 평가하기보다, 실제 소매점 용도와 지하층 조건을 기준으로 현장 가격을 따로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,286,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박규리 | 300,000,000원 | 174,313,600원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김은솔 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 윤성훈 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 600,000,000원 중 174,313,600원이 배당되고 425,686,400원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·어린이대공원·각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 아차산역이 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 지1층 비01호이며 사용승인일은 2022.03.25.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8m, 북서측 약 6m, 남서측 약 4m 내외 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 도시지역·제1종일반주거지역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.04.14. 을구 1번 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 종합건설케이와이 대표 유영봉의 전입일은 2022.04.25.로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상황은 현장에서 확인합니다.
- 보증금과 인수액 구분. 임차보증금은 200,000,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 액수 자체를 낙찰자의 추가 취득비용으로 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 177,600,000원은 감정가의 80%라는 의미일 뿐입니다. 소매점·지하층 조건에 맞는 시장가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 425,686,400원은 후순위 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액 0원과 혼동하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.14. 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입일은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 177,600,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)이고 지1층 물건입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 후순위 채권 미배당이 아니라, 실제 소매점 시장에서 177,600,000원이 적정한지 확인하는 데 있습니다.
