전주지방법원 2025타경30570. 정읍시 태인면 매계리 소재의 연립/다세대 + 토지로 분류된 사건이며, 감정평가 이용상태에서 2-가는 주택으로 이용 중입니다. 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층으로 기재되어 있고, 기본적인 위생설비·난방설비·전기설비가 갖춰져 있습니다. 현 소유관계에는 권금숙, 권순목, 권순태, 권윤자, 정종성, 정준성이 나타나며, 이번 강제경매개시결정은 권금숙의 지분에 대해 이루어졌습니다.
따라서 감정가와 최저가가 1,573,250원이라고 해서 부동산 전체를 그 금액에 취득하는 구조로 읽어서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 공유자우선매수신고는 1회에 한한다고 명시되어 있습니다. 낙찰 후에도 다른 공유자와의 공유관계가 남는다는 점이 이 사건의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 태인면 매계리 389, 390-1 · 전북특별자치도 정읍시 태인면 중산길 28-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2-가 주택 이용 · 목조 시멘트기와지붕 단층 |
| 소유관계 | 권금숙, 권순목, 권순태, 권윤자, 정종성, 정준성 · 권금숙 지분 448분의 28 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 1,573,250원 / 1,573,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈주식회사 / 2,996,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 토지 | 122.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 공시지가 13,500원/㎡ · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 인수액보다 ‘지분별 권리관계’가 핵심
임차인 없음. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 별도 임차인 신고는 나타나지 않고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건에서 더 중요한 것은 같은 부동산 안의 권리가 공유자별 지분에 걸쳐 있다는 점입니다. 제공된 기준권리 산정은 2023.02.22. 정종성 지분 압류를 가리키는 반면, 현재 경매개시결정은 2025.12.18. 권금숙 지분에 관한 것입니다.
② 가격·회차 — 실거래 비교보다 구조 리스크가 먼저
확인된 비교 실거래가가 없어 감정가나 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 일반적인 단독 소유 주택 매각이 아니라 지분매각이고, 법정지상권과 농지취득자격증명 이슈가 함께 존재합니다. 따라서 1,573,250원이라는 최저가만 보고 가격 가점을 주는 접근은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,573,250원 | 1,144,932원 | 1,851,868원 |
| 1회 유찰 시 | 1,258,600원 | 835,945원 | 2,160,855원 |
| 2회 유찰 시 | 1,006,880원 | 588,756원 | 2,408,044원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당 채권이 커진다는 사실 자체가 낙찰자의 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 다만 이 사건의 실제 경제적 부담은 공유관계와 토지·건물 권원 문제까지 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,573,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 428,318원 |
| 1. 신청채권자 · 오케이캐피탈주식회사 | 2,996,800원 | 1,144,932원 |
| 미배당 | - | 1,851,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 428,318원과 신청채권자 1,144,932원으로 매각대금이 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 2,996,800원 중 1,851,868원이 미배당되지만, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선배당 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 핵심 쟁점
- 지분매각. 매각물건명세서에 지분매각으로 기재되어 있고, 공유자우선매수신고는 1회에 한합니다. 낙찰자는 단독 소유자가 아니라 공유관계에 들어가는 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 법정지상권. 목록 2번 지상 건물의 일부가 타인소유 토지에 소재하여 법정지상권 성립 여지가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수로 기재되어 있습니다.
- 지목과 현황. 목록 1의 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’이며, 목록 1·7은 2필 1단지의 부정형 토지로 ‘단독주택부지’로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 토지와 건물의 실제 점유·경계·소유관계까지 한 묶음으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 태인면 매계리 ‘하산마을’ 내 및 인근에 산재하며, 자연취락과 농경지가 주를 이루는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 정읍시 중심지까지 차량으로 약 15분 정도 소요되며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대상 토지는 122.0㎡, 지목 ‘전’, 토지이용상황 ‘단독’, 평지·사다리형, 세로각지(가) 조건이며 공시지가는 13,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 확인되며, 감정평가서에는 기호별로 농림지역·생산관리지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 농촌지역의 지분매각이고 실거래 비교자료 없이 법정지상권·농지취득자격증명 문제가 함께 존재하므로, 일반 단독소유 주택처럼 단순한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 경매개시결정은 권금숙 지분에 관한 것입니다. 매각목록에서 실제 매각대상 지분과 일괄매각 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 기준권리로 표시된 2023.02.22. 압류는 정종성 지분에 관한 것이므로, 권금숙 지분에 대한 권리분석과 정확히 어떻게 대응되는지 등기 원본을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 건물 일부가 타인소유 토지에 소재한다는 명세서 기재를 기준으로 토지 소유관계·건물 위치·사용권원을 확인해야 합니다.
- 농취증 준비. 목록 1의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고가 가능한 지분매각이며 신고는 1회에 한합니다. 일반 단독 입찰과 다른 경쟁구조를 전제로 해야 합니다.
- 제시외 건물·경계. 제시외 건물이 포함되고 2필 1단지로 이용되는 부분이 있으므로 현장 경계와 실제 건물 배치를 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 무거운 지분·토지 리스크
이 사건은 표면적인 금액만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가는 1,573,250원이고, 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 하지만 그 숫자가 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 낙찰 대상은 권금숙 지분 448분의 28이고, 공유자우선매수 문제가 있으며, 목록 2번 지상 건물 일부의 타인소유 토지 소재 때문에 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 목록 1에는 농지취득자격증명 제출 요건과 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 붙어 있습니다.
비교 실거래가가 확인되지 않은 상황에서는 최저가가 낮다는 사실을 ‘싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 가격 할인 폭이 아니라 매각 지분의 정확한 범위, 공유관계, 토지와 건물의 권원, 법정지상권 가능성, 농취증 발급 가능성입니다. 인수액은 낮지만 권리분석 난도와 낙찰 후 정리 난도는 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다.
