전주지방법원 2025타경30580. 정읍시 수성동 953-2, 1동 5층 505호로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 정진재이며, 매각기일 기준 최저매각가는 감정가 103,000,000원에서 한 차례 유찰된 72,100,000원입니다. 숫자만 보면 30% 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 80,000,000원, 확정일자 2022.11.28, 점유개시 2022.12.23, 주민등록일자 2022.12.26입니다. 말소기준권리인 임실군산림조합 가압류의 접수일 2024.02.21보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30580 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 5층 505호 · 도로명 수성로 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 정진재 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 62,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 갑구 13번 가압류 · 임실군산림조합 · 2024.02.21 · 29,728,867원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.02.21 임실군산림조합 가압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류 22,533,529원, 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 16,011,535원, 정읍시 압류, 부안수산업협동조합 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권의 대항력 기준일은 그보다 훨씬 앞선 2022년이므로 상황이 다릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 0명, 기관 승계·신고 1건
임차인 자료상 한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격으로 분류된 기관 명의 신고입니다. 따라서 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 다만 승계된 임차보증금 채권 자체는 사라지는 것이 아니므로 80,000,000원을 별도로 더해 중복 계산해서는 안 되지만, 미배당 잔액의 매수인 인수 위험은 그대로 남습니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 80,000,000원 | 2022.12.26 / 2022.11.28 | 대항력 有 | 우선변제 | 기관 승계 |
점유개시일 2022.12.23 · 임차권등기 2025.03.12 · 배당요구 2025.03.12. 보증금은 한 번만 계산하며, 기관 명의 승계·신고를 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 8,000만원대
현재 회차에서 매각대금 72,100,000원 중 집행비용 1,697,800원을 제외하면 임차보증금에 70,402,200원이 배당됩니다. 보증금 80,000,000원과의 차액 9,597,800원이 매수인에게 넘어오므로 총 실질취득은 81,697,800원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 72,100,000원 | 9,597,800원 | 81,697,800원 |
| 2회 유찰 시 | 50,470,000원 | 30,838,460원 | 81,308,460원 |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 45,706,922원 | 81,035,922원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 80,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 임실군산림조합 가압류 | 29,728,867원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 22,533,529원 | 0원 |
| 4. 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 | 16,011,535원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 80,000,000원 중 70,402,200원이 배당되고 9,597,800원이 미배당됩니다. 후순위 가압류 채권 합계 68,273,931원은 배당되지 않는 가정입니다.
⑤ 절차상 확인사항 — 기각결정정본 발송 이력
사건 진행기록에는 2026.08.24 채무자겸소유자 정진재에게 기각결정정본이 발송되어 2026.08.25 도달한 기록이 있습니다. 같은 날 채권자 부안수산업협동조합의 승계인에게도 기각결정정본 발송 기록이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서영여자고등학교 남측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통 이상입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 중 5층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비와 도시가스 온수보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 14m 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 330,800원/㎡, 토지면적 1,072.0㎡입니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되며 중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 단지 집계는 28세대이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 반드시 합산. 현재 최저가 72,100,000원 기준 예상 인수 9,597,800원을 더한 실질취득 81,697,800원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 내려가지만 임차보증금 미배당 인수액이 그만큼 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 확정일자 2022.11.28, 점유개시 2022.12.23, 주민등록 2022.12.26 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 명의 보증금 80,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복해 계산해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실질취득 81,697,800원이 시세 대비 저렴한지 별도 확인이 필요합니다.
- 기각결정 확인. 2026.08.24 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 사건의 실제 진행상태 확인이 선행돼야 합니다.
맺으며 — “7,210만원 낙찰”이 곧 “7,210만원 취득”은 아니다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 최저매각가는 72,100,000원이지만 선순위 대항력 임차보증금 80,000,000원이 있어 현재 회차에서는 9,597,800원을 추가 인수합니다. 따라서 실질취득은 81,697,800원입니다. 2회 유찰 시에도 81,308,460원, 3회 유찰 시에도 81,035,922원으로 총부담이 약 8,000만원대에 머뭅니다.
즉 이 사건은 낙찰가 하락폭만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 여기에 비교 실거래가가 없어 실질취득액의 시장가격 경쟁력도 검증되지 않았고, 2026.08.24 기각결정정본 발송 기록까지 있습니다. 결론은 “최저가는 내려왔지만 권리 인수 때문에 총부담은 크게 내려가지 않으며, 절차상 진행 여부와 실질취득 기준 시세 검증이 먼저”입니다.
