수원지방법원 2024타경4257. 시흥시 정왕동 거북섬 인근 제일프라자1주건축물제1동의 3층 308호입니다. 물건 용도는 대지로 표기돼 있지만, 등기는 집합건물이고 감정평가상 건축물대장 용도는 위락시설입니다. 따라서 일반 주택이나 아파트의 거래가격·임대수익률을 그대로 적용할 물건이 아닙니다.

소유자는 정지은이며, 2023년 4월 14일 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 제이케이개발 근저당권이 추가됐고, 국민은행 채권 양수인인 유케이제구차유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 대지권 관련 별도등기와 현재 점유 상태는 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대지권은 확인

말소기준권리는 2023.04.14 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 220,800,000원이며, 이후 설정된 제이케이개발 근저당권 223,223,795원과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서상 임차인으로 박제순 1명이 기재돼 있습니다. 전입신고일은 2024.06.24로, 말소기준권리 설정일인 2023.04.14보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일과 권리순위를 기준으로는 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 우선변제권의 성립과 배당요구 여부도 명확하게 판단하기 어렵습니다. 대항력에 관한 판단은 확인된 전입일을 기준으로 한 것이며, 다른 권원이나 실제 점유관계까지 확정한 것은 아닙니다.

정리하면: 확인된 전입일상 선순위 임차인 인수 위험은 낮게 분류되지만, 보증금 미상·실제 점유 미확인이라는 조사상 불확실성이 남습니다. 예상 인수액 0원은 이 불확실성의 해소를 전제로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 8회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 186,690,000원으로 감정가 381,000,000원의 49%입니다. 8회 유찰은 현재까지의 입찰 조건에서 낙찰로 연결되지 않았다는 중요한 신호입니다. 다만 유찰 원인이 가격만인지, 용도·입지·임대수요·권리 관련 우려 때문인지는 단정할 수 없습니다.

향후 회차 가격은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각조건이나 기일 변경을 확정하는 수치는 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,690,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정 아래 집행비용 3,413,660원을 제외한 183,276,340원이 선순위 근저당에 배당됩니다. 제이케이개발 근저당에는 배당할 금액이 남지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

채권자들의 미회수 합계는 260,747,455원이지만, 이 금액은 배당받지 못한 채권액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 단, 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물의 3층 308호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 페어그라스창이며 공동 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 인접 필지 대비 평탄한 세장형의 상가 건부지입니다. 토지면적은 1,355.7㎡, 공시지가는 2,737,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 전체 관련 사항이며 해당 호실의 전용면적이나 대지권 지분을 뜻하지 않습니다.
• 도로. 북서측 및 남동측으로 보행자도로에 접하고, 동측 인접 연계건축물의 북동측을 통해 중로와 연계됩니다.
• 토지이용·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 실제 거래·취득 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다. 다만 건축물대장상 위락시설과 조사된 주거 점유의 관계는 별도로 검토할 사항입니다.
• 환금성. 상업·위락시설은 주거용 부동산과 매수층 및 자금조달 조건이 다를 수 있습니다. 감정평가상 공실로 조사됐고 이미 8회 유찰된 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능성 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 대지권 별도등기 확인. 매립목적 변경금지 별도등기의 내용과 법적 효력, 신탁 별도등기의 실제 말소 여부를 등기사항전부증명서와 관련 원부로 대조하세요.
• 임차인 보증금 확인. 박제순의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일상 후순위라고 하더라도 미확인 사실을 그대로 남겨두지 않는 것이 중요합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 주거 임차인 기재가 다릅니다. 실제 사용 중인지, 점유자가 누구인지, 명도 협의가 필요한지 확인하세요.
• 건축물 용도 확인. 건축물대장상 위락시설입니다. 향후 사용하려는 업종이나 목적에 적합한지, 주거 사용과 관련한 문제가 없는지 관계 서류를 확인하세요.
• 실거래·임대시세 확보. 같은 건물 또는 유사 상업용 집합건물의 거래가격, 임대료, 공실 수준을 조사해야 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
• 유찰 사유 점검. 8회 유찰된 배경이 가격인지, 수익성인지, 용도나 권리관계 때문인지 확인하세요. 추가 유찰 시 가격이 내려가더라도 원인이 해결된다는 보장은 없습니다.
• 채권양수·배당관계 확인. 신청채권자와 선순위 근저당권자의 명의 및 예상배당 표시가 일치하는지 채권양도 관련 자료와 최신 등기를 대조하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 사항과 취득 관련 부대비용을 별도로 확인하세요.
• 입찰조건 확인. 매각기일 2026.11.05의 진행 여부, 최저가, 입찰보증금, 특별매각조건과 매각물건명세서의 최신 내용을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치와 권리 확인

이 물건은 감정가 381,000,000원에서 현재 최저가 186,690,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 그것이 곧 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

권리구조에서는 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당이 소멸해 예상 매수인 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 신탁 관련 대지권 별도등기 미정리 여부, 매립목적 변경금지 등기, 보증금이 확인되지 않은 임차인, 공실 평가와 주거 점유 조사 사이의 차이가 남아 있습니다.

더욱이 건축물대장상 위락시설이라는 용도와 반복 유찰 이력을 고려하면, 매수 후 사용·임대·재매각 가능성을 확인하지 않고 가격 할인율만으로 접근하기는 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단과 권리 확인은 보류’입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 대지권 별도등기의 정리 가능성, 실제 점유 상태, 그리고 위락시설의 시장가치를 확인한 뒤 현재 가격이 그 위험을 충분히 반영하는지 판단하는 데 있습니다.