수원지방법원 2024타경4257. 시흥 정왕동 거북섬 인근 제일프라자1주건축물제1동 3층 308호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 대상 호실은 집합건축물대장상 위락시설 용도이며 기준시점에는 공실로 조사됐습니다. 소유자는 정지은, 2023.04.14. 소유권이전 당시 거래가액은 381,127,710원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 220,800,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 제이케이개발 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 별도로 살펴야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사에는 박제순이 제일프라자 3층 308호를 주거로 사용하고, 월 차임 900,000원, 전입일 2024.06.24.로 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.04.14.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 주어진 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4257 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거북섬1길 19, 3층308호 (정왕동,제일프라자1주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 위락시설 · 감정평가 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 건물 내 3층 308호 |
| 소유자 | 정지은 · 2023.04.14. 소유권이전 · 거래가액 381,127,710원 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 266,700,000원 (7회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제구차유동화전문유한회사(주식회사국민은행의 양수인) / 192,010,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2023.04.14. 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 2023.04.19. 설정된 주식회사제이케이개발의 근저당권과 2024.09.06. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2022.09.23. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태로 표시됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박제순 | 제일프라자 3층 308호 · 주거 | 2024.06.24 | 미상 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제도 없습니다. 다만 감정평가에서는 기준시점 현재 공실로 조사된 반면, 매각물건명세서·현황조사에는 박제순의 점유 내용이 기재돼 있어 점유상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유가 계속되고 있다면 인도·명도 절차는 별도 문제입니다.
③ 가격 구조 — 7회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 381,000,000원, 현재 최저매각가는 266,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 회차는 7회 유찰 상태입니다. 시세와 직접 비교할 수 있는 실거래 수치가 없어, 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,533,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 220,800,000원 | 220,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이케이개발 | 223,223,795원 | 41,366,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 444,023,795원 중 채권자 예상배당액은 262,166,200원, 미배당은 181,857,595원입니다. 제이케이개발 근저당에서 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 대지권 관련 별도등기 — 원본 확인 필수
이 의견은 토지 신탁 별도등기에 대한 설명이므로, 입찰 전에는 실제 등기 상태와 해당 의견서 원문을 다시 대조해야 합니다. 매수인 인수액 0원이라는 배당 결과와 별개로, 등기 정리 절차가 필요한지 여부는 확인 대상입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북서측 인근으로, 각종 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 빌딩까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 위락시설 용도이며 감정평가 기준시점에는 공실입니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지의 상가 건부지이며, 토지면적은 1,355.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북서측·남동측으로 보행자도로와 접하고, 동측 인접건물 북동측으로 중로와 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 토지 공시지가. 2,737,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 위락시설 또는 실제 활용 가능한 용도의 최근 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 때문인지, 용도·공실·점유·등기 정리 문제와 연결되는지 현장과 원본 서류를 대조하세요.
- 점유 재확인. 감정평가의 공실 조사와 매각물건명세서·현황조사의 임차인 기재가 서로 다르므로 현재 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 임차인. 박제순의 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지 별도등기. 매립목적 변경금지 별도등기와 신탁 별도등기의 현재 상태, 2025.06.30. 의견서 내용을 입찰 전 원본으로 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 8회 유찰 시 213,360,000원, 9회 유찰 시 170,688,000원으로 제시돼 있으므로 자금계획과 입찰 상한을 회차별로 나눠 검토할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리의 핵심만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 소멸하며, 박제순의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 집합건축물대장상 위락시설·감정평가 기준 공실이며, 점유 조사 내용이 서로 다르고 토지 별도등기 확인도 남아 있습니다. 실거래 시세 수치가 없는 만큼 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리 인수보다 더 중요한 승부처는 현재 점유·용도 활용성·환금성·등기 정리 상태를 확인한 뒤 얼마까지 쓸 수 있는지를 정하는 것입니다.
