전주지방법원 2025타경1202. 남원시 주천면 주천리 314의 토지와 공장·창고로 이용되는 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정가 46,875,500원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 32,813,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.19. 하나은행 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정과 농협은행·국민은행·우리금융캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인은 김회훈·정미종 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 정미종은 말소기준권리보다 앞선 2018.12.28. 전입, 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원이고 2026.01.09. 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액 10,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1202 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 주천면 주천리 314 · 전북특별자치도 남원시 주천면 하주3길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 |
| 토지 | 대 · 360.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 백일봉 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2004.04.08. 소유권이전 · 2004.03.30. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 46,875,500원 / 32,813,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 73,789,603원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 서측 노폭 약 4m 내외 도로 접함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 진흥물산주식회사 근저당권 50,000,000원과 중소기업은행 근저당권 100,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.19. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 등기상 미화 금팔만사천달러로 기재돼 있고, 공동담보로 주천면 주천리 314 토지가 표시돼 있습니다.
말소기준 이후 2025.12.16. 임의경매개시결정, 2025.12.17. 농협은행 가압류 252,418,311원, 2026.01.26. 국민은행 가압류 41,800,000원, 2026.05.08. 우리금융캐피탈 가압류 40,563,719원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부 후순위 권리 자체보다 선순위 전입 임차인의 보증금 인수 여부가 더 중요합니다.
② 임차인 — 확인된 1,000만원 인수보다 ‘미상 보증금’이 더 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김회훈 | 점유부분 미상 | 2008.03.26. | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정미종 | 점유부분미상 | 2018.12.28. | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 2026.01.09. | 있음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 32,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 990,634원 |
| 인수 · 임차인 정미종 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 252,418,311원 | 31,822,366원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 41,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 40,563,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 가압류 채권 합계는 334,782,030원, 예상배당은 31,822,366원, 미배당은 302,959,664원입니다. 하나은행 근저당 채권액은 원화 금액이 특정되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 정미종 보증금 10,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 32,813,000원 | 10,000,000원 | 31,822,366원 | 302,959,664원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 22,969,100원 | 10,000,000원 | 22,155,656원 | 312,626,374원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,078,369원 | 10,000,000원 | 15,388,958원 | 319,393,072원 |
표의 10,000,000원은 어디까지나 정미종에 대해 확인된 인수액입니다. 김회훈의 보증금은 미상이므로 회차별 매각가가 더 떨어지더라도 실제 총취득비용이 표의 금액만으로 확정되는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 방식으로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 주천면 주천리 ‘새터마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택·공장·농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2(가)는 공장, 2(나)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 공장은 시멘트 벽돌조 스레이트 지붕 단층, 창고는 목조 스레이트 지붕 단층이며 기본적인 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 360.0㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 33,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구에 포함되고 가축사육제한구역 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함됩니다. 농업진흥구역·농림지역에는 접합니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김회훈 보증금 확인. 2008.03.26. 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 명확하지 않습니다. 추가 인수 여부를 확정하기 전에는 입찰가 상한을 계산하기 어렵습니다.
- 정미종 인수 재확인. 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원, 2018.12.28. 전입, 2026.01.09. 배당요구입니다. 배당 시뮬레이션은 10,000,000원 전액 인수로 계산합니다.
- 명세서 원문 대조. “인수권리 해당사항없음”이라는 명시 문구와 임차인 조사·배당 시뮬레이션 사이의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 하나은행 근저당 확인. 채권최고액이 미화로 기재돼 있고 원화 채권액이 특정되지 않아 제공된 배당계산에서는 제외돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 공장·창고가 일괄매각 대상이므로 현황·경계·점유부분을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 함께 가축사육제한구역·건축 등 허가제한지역이 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 권리관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 46,875,500원에서 1회 유찰돼 최저가가 32,813,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인율만 보면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 정미종의 보증금 10,000,000원은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수이고, 김회훈은 말소기준보다 훨씬 앞선 2008.03.26. 전입이면서 보증금·확정일자가 모두 미상입니다.
현재 확인되는 실질취득 하한은 42,813,000원 이상이지만, 김회훈 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액을 닫을 수 없습니다. 더구나 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 임차인 자료·배당 시뮬레이션 사이에 확인이 필요한 차이도 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 부분은 아직 ‘확정된 안전형’이 아닙니다. 이 물건의 입찰 판단은 최저가보다 먼저 두 임차인의 실제 점유·보증금·권리관계를 확정하는 것에서 시작해야 합니다.
