전주지방법원 2025타경1204. 순창군 풍산면 대가리 513-3의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 3,241㎡, 지목은 대이며 평지의 사다리형 토지입니다. 감정가 729,808,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 510,866,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.11.03. 설정된 순창새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이고 토지 대가리 513-3이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 변혜란 가압류, 전북신용보증재단 가압류, 주식회사천강수산어업회사법인 근저당권, 신한카드 가압류와 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1204 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 순창군 풍산면 대가리 513-3 · 전북특별자치도 순창군 풍산면 향가로 477-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 등으로 이용중 |
| 토지 | 3,241㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이경아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 729,808,000원 / 510,866,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 234,721,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 이경아이며 2020.09.22. 증여로 소유권을 이전받았습니다. 그 뒤 2020.11.03. 순창새마을금고 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 등기된 가압류와 후순위 근저당권, 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 현재 최저 510,866,000원
감정가는 729,808,000원이고 현재 최저매각가는 510,866,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 회차의 매각가 시나리오는 감정가의 70%인 510,866,000원이며, 다음 회차 시나리오는 357,606,200원, 그 다음은 250,324,339원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 510,866,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 가격의 매력도는 주변 거래사례와 실제 건물·토지 상태를 별도로 확인해 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 510,866,000원 | 0원 | 35,261,257원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 357,606,200원 | 116,296,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 250,324,339원 | 222,076,285원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 510,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,508,660원 |
| 1. 근저당 · 순창새마을금고 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 변혜란 | 157,556,766원 | 157,556,766원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 33,993,600원 | 33,993,600원 |
| 4. 근저당 · 주식회사천강수산어업회사법인 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 변혜란 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,545,717원 | 12,545,717원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,261,257원 |
현재 회차 510,866,000원 가정에서는 계산 대상 채권액 468,096,083원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 35,261,257원으로 계산됩니다. 강제경매개시결정과 관련한 채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 순창군 풍산면 대가리 소재 옥산지 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지·축사·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 3층 건물이며 외벽은 돌붙임 및 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지, 바닥은 장판·타일, 창호는 새시창호 및 강화유리 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·전기설비·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 3,241㎡의 대지로, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 12,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 농업진흥구역·준보전산지·생산관리지역·농림지역 등과 접하거나 저촉되는 사항이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 범위와 현황을 원본에서 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입·사업자등록 여부, 보증금 및 대항력 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 북측 및 동측으로 약 2~3m 내외 도로에 접한다는 기재가 있으므로 실제 진입 여건과 이용 상태를 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 보전관리지역과 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 제한이 있으므로 향후 이용 목적과 허가 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 토지·건물 거래사례를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황과 가격은 확인”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.03. 순창새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 3,241㎡ 토지와 단독주택 등으로 이용되는 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 제시외 건물이 포함되고 임대관계가 미상이며, 시장 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 510,866,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 권리 자체보다 실제 점유·제시외 건물·토지이용 제한·현지 가격을 확인하는 것이 승부처입니다.
