서울중앙지방법원 2024타경123439. 상도동 상도그린빌 에이동 4층 402호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 주택임차권자 김희정입니다. 임대차계약일은 2020.12.13, 확정일자는 2020.12.14, 점유개시는 2021.01.02, 전입은 2021.01.04이고 보증금은 414,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.09.13 서민금융진흥원 가압류보다 전입이 앞서므로 본래 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 342,400,000원을 기준으로 배당표를 계산하면 집행비용 5,593,600원을 제외한 336,806,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 77,193,600원이 남습니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다. 하지만 2026.04.29 제출된 확약서에서 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김희정 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경123439 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도로68길 1-12, 에이동 4층402호 (상도동,상도그린빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.12㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 문강민 · 2023.12.13 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 342,400,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 451,294,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.09.13 서민금융진흥원의 가압류 11,563,184원입니다. 이후 동작구 압류와 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 김희정은 등기된 임차권 자체보다 앞선 2021.01.04 전입을 갖고 있어 원래는 매수인 인수 문제가 남을 수 있었습니다. 이번 사건은 그 부분을 2026.04.29 확약서가 해소한다는 점이 핵심입니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 전유부분 · 주거(임차권등기) | 414,000,000원 | 2021.01.04 / 2020.12.14 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 낮다
상도그린빌은 16세대, 2015.10.29 준공입니다. 비교 가능한 실거래는 4건이며 전체 평균은 444,250,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2건, 평균 438,000,000원이고 최신 거래는 2022.07 450,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득 342,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 59.58㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2022.06 | 59.97㎡ | 2 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 59.58㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2021.06 | 59.57㎡ | 4 | 481,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 438,000,000원 |
다만 시세 자체는 최근 구간이 이전 거래보다 -2.8% 낮습니다. 따라서 444,250,000원의 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 현재 가격은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮지만, 거래 표본이 4건에 불과하고 마지막 실거래가 2022.07이라는 점, 그리고 단지 경매물건 평균 유찰이 8.3회라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,593,600원 |
| 1. 임차인 김희정 보증금 | 414,000,000원 | 336,806,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,563,184원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 451,294,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김희정 보증금 부족분은 77,193,600원입니다. 통상의 대항력 인수형이라면 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구권이 포기돼 실질 인수 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭실대학교 남서측 인근이며, 주변은 연립·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 숭실대입구역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호이며, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 5,073,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 거래성. 상도그린빌은 16세대이며 비교 실거래는 4건입니다. 경매 평균 유찰 8.3회와 매각률 10.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 재확인하세요.
- 실질 인수 구분. 배당표상 부족분 77,193,600원과 실제 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수 0원입니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 342,400,000원은 최근 12개월 평균 438,000,000원의 78.2%지만, 최근 추세는 -2.8%입니다.
- 환금성 확인. 9회 유찰, 단지 평균 8.3회 유찰, 매각률 10.0%는 현장 수요와 향후 매도 가능성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
- 다음 회차 구조. 10회 유찰 시 매각가 273,920,000원·배당표상 임차인 부족 144,714,880원, 11회 유찰 시 매각가 219,136,000원·부족 198,731,904원이지만 확약이 동일하게 유효하다면 해당 임차인 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “원래 인수형, 이번에는 확약으로 0원”
이 사건을 최저가만 보고 해석하면 안 됩니다. 김희정은 말소기준권리보다 빠른 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금도 414,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 있습니다. 대항력을 포기하고 배당 후 잔존 보증금의 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 현재 회차의 실질취득은 342,400,000원, 인수는 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 대비 78.2%라는 가격 차이는 분명하지만, 최근 거래 추세 -2.8%, 9회 유찰, 단지 평균 8.3회 유찰과 매각률 10.0%는 별도의 경고 신호입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 환금성과 실제 수요를 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.