임차보증금 4.14억은 확약으로 인수 0원* — 그러나 9회 유찰된 상도그린빌 402호

서울중앙지방법원 2024타경123439. 숭실대학교 남서측 인근에 있는 상도그린빌 에이동 4층 402호로, 전용면적은 58.12㎡이고 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 문강민이며, 2023년 12월 13일 상속을 원인으로 2025년 1월 7일 소유권이 이전됐습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 451,294,027원입니다.

이 사건의 핵심은 등기상 임차보증금 414,000,000원입니다. 보증금이 최저매각가 342,400,000원보다 크기 때문에 대항력이 유지되는 구조라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 2026년 4월 29일 확약서가 제출됐습니다. 김희정 임차인에 관해 우선변제권만 주장하고, 대항력과 미변제 잔액의 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 내용입니다. 따라서 확약이 유효하고 원본 내용대로 집행된다면 매수인 인수액은 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 임차권은 확약으로 비인수

등기상 최초 근저당권은 2016년 12월 8일 한국양봉농업협동조합 명의로 채권최고액 2,184,000,000원이 설정됐으나 2016년 12월 23일 말소됐습니다. 같은 달 설정된 관악농업협동조합 근저당권도 2021년 1월 4일 말소됐고, 2021년에 설정된 이상길·김경열·최병운 명의 근저당권 역시 2022년 10월 27일 모두 말소됐습니다.

현재 경매에서 직접 확인할 권리는 2022년 9월 13일 서민금융진흥원의 11,563,184원 가압류, 2022년 12월 1일 동작구 압류, 2023년 1월 31일 김희정의 주택임차권등기와 2025년 1월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김희정은 2020년 12월 13일 임대차계약을 체결하고 2020년 12월 14일 확정일자를 받았으며, 2021년 1월 2일 점유를 시작해 2021년 1월 4일 전입했습니다. 2023년 1월 31일 임차보증금 414,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 할인, 표본은 오래됐다

상도그린빌은 16세대 규모이며, 비교 가능한 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 거래는 2022년 6월과 7월의 2건으로 평균 438,000,000원, 최신 거래는 2022년 7월 450,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 444,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.

실질취득액 342,400,000원은 최근 12개월 거래평균 438,000,000원의 78.2%로, 금액 차이는 95,600,000원입니다. 최신 거래 450,000,000원과 비교하면 107,600,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2022년 7월 이후 이어지지 않고, 최근 거래군이 그 이전 거래군보다 2.8% 하락한 것으로 나타났습니다. 따라서 이 차이를 그대로 현재 시세차익으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 342,400,000원 가정)

제시된 산정에서는 총 채권액 2,979,857,211원 중 336,806,400원이 배당되고, 미배당은 2,643,050,811원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 미배당 구조

확약이 유효한 한 낙찰가가 내려가더라도 김희정의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사는 세 시나리오 모두 예상배당 0원으로 표시돼 있고 청구금액도 충족되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭실대학교 남서측 인근으로, 주변은 연립·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 숭실대입구역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호이며, 치장벽돌 외벽·벽지도배 및 일부 타일·샷시 창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 완경사지의 주거용 건부지이며 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,073,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대로 거래 표본이 4건에 그치며, 확인된 거래도 2022년 7월 이후 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026년 4월 29일 확약서의 제출 주체, 적용 임차인, 대항력 포기, 잔존청구 포기 및 임차권등기 말소 문구를 원본으로 재확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 을구 12번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 실제로 말소되는 조건과 시점을 확인하세요.
• 등기·배당 불일치. 예상배당표에 포함된 근저당들이 등기상 말소돼 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
• 현재 시세. 비교 거래가 2021~2022년에 집중돼 있습니다. 2026년 현재 매매호가·실거래·전세가를 별도로 조사해야 합니다.
• 9회 유찰 원인. 내부 상태, 점유·명도, 하자, 대출 제한, 거래 부진 등 반복 유찰 원인을 현장과 사건기록에서 확인하세요.
• 대출·환금성. 16세대 다세대의 담보평가액과 금융기관별 대출 가능 비율, 향후 매도기간을 보수적으로 잡으세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 수도·가스 등 미납 여부를 확인하세요.
• 현장 확인. 4층 최상층의 누수·결로, 승강기 작동, 채광·소음, 실제 전용상태를 직접 점검하세요.

맺으며 — 권리 해소는 긍정적, 9회 유찰은 무겁다

이 사건은 보증금 414,000,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 부담스럽지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기되고 임차권등기도 말소되는 구조입니다. 확약이 원본대로 유효하다면 매수인 인수액은 0원*, 실질취득액은 최저가와 같은 342,400,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 거래평균 438,000,000원의 78.2%이지만, 해당 평균은 2022년 거래 2건이고 최신 거래 역시 2022년 7월입니다. 최근 거래 추세는 -2.8%이며, 16세대 다세대가 9회 유찰되고 단지 경매 매각률도 0.0%로 표시돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 현재 시세와 반복 유찰 사유를 검증한 뒤 판단”입니다. 과거 거래 대비 할인폭만 믿고 접근하기보다, 확약서·배당관계·현재 환금성을 모두 확인한 가격에서만 입찰해야 합니다.