서울동부지방법원 2025타경51380. 송파구 문정동 가든파이브라이프 7층 T-7158호입니다. 현재 소유자는 이정대이며, 2010.09.10 거래가 104,000,000원으로 소유권을 취득한 등기가 확인됩니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.02.03 설정된 주식회사오케이대부문정 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 송림새마을금고 가압류, 신포중앙새마을금고 가압류, 주식회사 오케이대부문정의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부보다 먼저 봐야 할 사람이 있습니다. 임차인 이솔희의 전입일은 2025.01.23으로 말소기준권리인 2025.02.03 근저당보다 앞섭니다. 제공된 임차관계와 배당 시나리오에서는 이를 대항력 있는 임차인으로 판단하고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 없이 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 7층 T-7158호 · 도로명 서울특별시 송파구 충민로 66 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 현황 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상11층 · 제7층 T-7158호 · 사용승인일 2008.12.19 |
| 소유자 | 이정대 · 2010.09.10 거래가 104,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 82,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍석원 / 6,663,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 2025.05.09 홍석원의 강제경매개시결정, 2025.07.21 송림새마을금고의 가압류 216,000,000원, 2025.08.27 신포중앙새마을금고의 가압류 500,000,000원, 2026.01.19 주식회사 오케이대부문정의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수 계산
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이솔희 | 7층 T-7158호 | 2025.01.23 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 신청 2025.07.21 | 해당 없음 |
이솔희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 보증금은 5,000,000원이며 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 배당표 역시 우선변제권 없이 배당 0원으로 계산합니다. 배당요구일은 2025.07.21이지만, 현재 배당 시나리오에서는 보증금 전액이 매수인에게 남습니다.
③ 가격 구조 — 82,400,000원이 아니라 87,400,000원으로 본다
현재 최저매각가는 감정가 103,000,000원의 80%인 82,400,000원입니다. 하지만 매수인이 별도로 부담하는 임차보증금 5,000,000원을 더하면 실제 취득 부담은 87,400,000원입니다. 따라서 이 사건에서는 최저매각가만으로 가격을 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 82,400,000원 | 5,000,000원 | 87,400,000원 | 738,810,698원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 65,920,000원 | 5,000,000원 | 70,920,000원 | 754,994,058원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 52,736,000원 | 5,000,000원 | 57,736,000원 | 767,940,746원 |
유찰이 진행돼 매각가가 낮아져도 임차인 인수액은 각 시나리오에서 5,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 회차별 비교도 매각가가 아닌 매각가 + 인수액을 기준으로 해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,883,200원 |
| 인수 · 임차인 이솔희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사오케이대부문정 | 90,000,000원 | 80,516,800원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 홍석원 | 6,663,749원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 송림새마을금고 | 216,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신포중앙새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 오케이대부문정 | 6,663,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 819,327,498원 중 현재 회차 예상 배당액은 80,516,800원, 미배당은 738,810,698원입니다. 집행비용 1,883,200원을 제외한 매각대금이 주식회사오케이대부문정 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 이솔희의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 별도 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 장지역(8호선) 서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설·법원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 장지역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 현황 용도. 사건상 물건종류는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 현황 판매시설입니다. 토지도 판매시설 건부지로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하5층 지상11층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, 시스템 냉난방, 승강기, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 50미터, 북측 약 35미터, 서측 약 25미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,600,000원/㎡입니다. 토지면적은 41,732.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 규제 기록. 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재돼 있습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 “-”로 기재돼 있습니다.
- 환금성 확인점. 도시형생활주택이라는 사건상 용도와 감정평가상 판매시설 이용상태가 다르므로, 주거용 상품으로 단순 비교하기보다 실제 이용·용도와 매수 수요층을 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 82,400,000원에 임차보증금 인수 5,000,000원을 더한 87,400,000원을 기본 취득부담으로 계산하세요.
- 임차인 원본 대조. 이솔희의 전입일 2025.01.23, 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원, 배당요구일 2025.07.21 및 확정일자 여부를 매각물건명세서·현황조사·접수문건 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 인수권리 문구 확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재됐지만 배당 시나리오는 임차보증금 5,000,000원 전액 인수로 계산합니다. 두 자료의 적용관계를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 도시형생활주택과 현황 판매시설이라는 기재 차이가 있으므로 실제 사용상태와 향후 이용 가능성을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 65,920,000원에도 인수 5,000,000원이 남아 실질취득은 70,920,000원, 3회 유찰 시 매각가 52,736,000원에도 실질취득은 57,736,000원입니다.
- 후순위 권리. 송림새마을금고 216,000,000원 가압류와 신포중앙새마을금고 500,000,000원 가압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당이 738,810,698원으로 크지만, 그 미배당액 자체를 매수인이 채무로 승계하는 구조는 아닙니다. 별도 인수로 계산된 것은 임차보증금 5,000,000원입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 시나리오를 토대로 하므로 입찰 전 각 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “82,400,000원 낙찰”이 곧 “82,400,000원 취득”은 아니다
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2025.02.03 주식회사오케이대부문정 근저당을 기준으로 이후 등기권리는 소멸하지만, 임차인 이솔희는 그보다 앞선 2025.01.23 전입자입니다. 배당 시나리오상 보증금 5,000,000원 전액이 매수인에게 남기 때문에, 현재 회차에서 봐야 할 금액은 최저가 82,400,000원이 아니라 실질취득 87,400,000원입니다.
또한 사건상 용도는 도시형생활주택인데 감정평가상 이용상태는 판매시설입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가 103,000,000원에서 1회 유찰돼 82,400,000원이 됐다”는 할인율만으로 결론 내릴 유형이 아닙니다. 임차보증금 인수 확인과 실제 용도 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
