전주지방법원 2025타경30282. 남원시 산내면 대정리 일성지리산콘도미니엄의 집합건물로, 사건상 용도는 오피스텔, 감정평가 이용상태는 콘도미니엄입니다. 현재 공유자는 김순자·박원경·박호성·배성섭·백웅기· 이광남·이만주·이승미·이언주·정호영 등 10명이며 각 지분은 10분의 1입니다. 매각물건명세서 비고에도 지분매각으로 명시되어 있고, 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한되어 있습니다.
등기 흐름도 단순하지 않습니다. 권리분석상 말소기준으로 산정된 권리는 2004.02.19. 갑구 16번 이광남 지분 가압류이고 청구금액은 1,835,185,279원입니다. 반면 2025.12.01. 임의경매개시결정은 갑구 10번 이만주 지분에 기재돼 있습니다. 또 이만주 지분에 설정됐던 기술신용보증기금 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있는데, 이번 임의경매 채권자는 기술보증기금입니다. 따라서 말소기준으로 산정된 지분과 실제 경매 대상 지분, 집행권원의 연결관계를 원본에서 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 산내면 대정리 805-1 일성지리산콘도미니엄 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 콘도미니엄으로 이용 중 |
| 공유자 | 김순자, 박원경, 박호성, 배성섭, 백웅기, 이광남, 이만주, 이승미, 이언주, 정호영 · 각 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,400,000원 / 2,380,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 표시 | 공부상 2층 · 현황 1층 소재 · 출입문 외부표식 104호 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’보다 지분 일치 여부가 먼저
임차인·점유자 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 일성 콘도미니엄 지리산점 | 전부 | 전입신고 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 일성 콘도미니엄 지리산점이 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않으므로 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 이 경우 판정은 “대항력 가능·미상”이 맞습니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 해당 없음으로 기재되어 있고 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 계산하지만, 점유자의 법적 지위와 보증금 존재 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 3,400,000원에서 1회 유찰되어 2,380,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 1,666,000원, 3회 유찰 시 1,166,200원으로 내려가는 시나리오입니다.
그러나 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세 비교 대신 지분매각 구조·공유자 우선매수권·콘도미니엄 용도·점유관계·현황 표시 차이를 함께 보아야 합니다. 특히 일반적인 단독 소유 주거물건이 아니라 공유지분이므로, 최저가가 감정가의 70%라는 사실 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 442,840원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 장대성(선정당사자 | 1,835,185,279원 | 1,937,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 442,840원을 제외한 1,937,160원이 장대성 가압류에 배당되고, 총 미배당은 1,833,248,119원입니다. 신청채권자 기술보증기금의 청구액은 10,000,000원이지만 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 산내면 대정리 산내면사무소 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택·농경지·임야·숙박시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 전체 동까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 콘도미니엄으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·소화전설비·승강기설비 및 편의시설이 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 상업용 건부지인 숙박시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 141,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 현황 차이. 공부상 2층으로 표시되어 있으나 감정평가 현황은 1층이며, 출입문 외부표식은 104호입니다. 주소상 204호와 현장 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 공유자 10명의 지분매각이고 콘도미니엄 이용 물건이므로, 단독 소유 일반 주거물건보다 매수·처분 구조를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 특정. 경매개시결정이 이만주 지분에 기재되어 있는 반면 말소기준 산정은 이광남 지분 가압류입니다. 실제 매각대상 지분과 말소기준을 원본에서 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한되어 있습니다. 외부 입찰자는 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 점유자 확인. 일성 콘도미니엄 지리산점이 전부를 점유하고 있으나 전입·확정일자·보증금은 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 보고 확인 전까지 단정하지 마세요.
- 현황 호수 확인. 공부상 2층 204호, 감정 현황 1층, 출입문 표식 104호입니다. 현장 물건 특정이 선행돼야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2020.02.05. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 현재 공매 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 배당 선순위 확인. 현재 배당표는 장대성 가압류에 1,937,160원이 배당되고 신청채권자 기술보증기금은 0원으로 계산됩니다. 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 지분 상태와 점유관계·우선매수권·현황 표시 확인을 마친 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 지분 구조가 먼저다”
표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 3,400,000원, 현재 최저가 2,380,000원, 배당 시뮬레이션상 인수액 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘저가 콘도’로 보면 핵심을 놓칩니다. 공유자 10명의 지분매각이고 공유자 우선매수권이 있으며, 전부 점유자의 보증금·전입·확정일자가 미상입니다. 여기에 말소기준으로 산정된 이광남 지분 가압류와 경매개시결정이 기재된 이만주 지분 사이의 연결관계, 공부상 204호와 현황 104호 표시 차이까지 확인해야 합니다.
따라서 현재 회차의 판단은 “가격 할인은 보류, 권리·물건 특정이 우선”입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 원본 대조를 통해 지분과 점유, 우선매수권 및 현장 표시가 명확해진 이후에야 응찰 여부를 판단할 수 있는 사건입니다.
