서울동부지방법원 2025타경51665. 광진구 중곡동 정원하이빌 6층 602호의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 말소기준권리는 2021.12.24. 시흥세무서장 관련 압류이고, 그보다 앞선 2021.02.01 전입기록을 가진 임차관계가 확인됩니다. 특히 신한은행 명의 임차관계에는 보증금 345,000,000원, 확정일자 2021.02.01, 배당요구 2025.08.19가 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가 311,200,000원을 기준으로 집행비용 5,156,800원을 먼저 차감하면 임차보증금에 306,043,200원이 배당되고, 부족분 38,956,800원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 계산이므로 실질취득은 311,200,000원 + 38,956,800원 = 350,156,800원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담은 보증금 부근에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 용마산로8길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 311,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 345,191,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
등기상 2020.12.03 설정됐던 새서울신용협동조합 근저당권은 2021.02.19 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2021.12.24 압류입니다. 이후 2023.05.12 압류, 2024.12.10 압류, 2025.06.30 강제경매개시결정, 2025.07.28 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박 유니게 | 602호 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수금액 미상 |
| 유니게 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수금액 미상 |
| 신한은행 | 주거 | 2021.02.01 | 2021.02.01 | 345,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 38,956,800원 인수 |
박 유니게는 602호 전입일이 2021.02.01로 확인돼 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 유니게 기재는 주거 이용만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 두 기재의 금액관계가 확인되지 않은 상태에서 신한은행의 345,000,000원 외에 별도 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 311,200,000원 | 38,956,800원 | 350,156,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 248,960,000원 | 100,325,440원 | 349,285,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 199,168,000원 | 149,420,352원 | 348,588,352원 |
표에서 보듯 최저가는 311,200,000원 → 248,960,000원 → 199,168,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 38,956,800원 → 100,325,440원 → 149,420,352원으로 커집니다. 따라서 실질취득은 각각 350,156,800원 · 349,285,440원 · 348,588,352원으로, 낙찰가만큼 크게 내려가지 않습니다. 이 유형은 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,156,800원 |
| 1. 임차인 신한은행 보증금 · 우선변제 | 345,000,000원 | 306,043,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 박유니게 | 345,191,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 신한은행 보증금 미배당 38,956,800원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당순서와 실제 배당액이 달라질 수 있어 최종 인수액은 재확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중곡4동주민센터 북측 인근이며, 단독주택·다세대주택·연립주택 및 소규모 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 602호이며 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 도로, 동측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·중점경관관리구역(주요산주변) 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 311,200,000원이 아닌 350,156,800원을 기본 부담액으로 봐야 합니다.
- 신한은행 임차보증금 확인. 보증금 345,000,000원, 전입·확정일자 2021.02.01, 배당요구 2025.08.19의 원문을 대조해야 합니다.
- 박 유니게 보증금 확인. 전입은 2021.02.01로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 유니게 기재 확인. 주거 이용 외 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당 인수액이 커져 실질취득은 약 3.5억원 부근에서 유지됩니다.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 사건은 감정가 389,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 311,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 2021.02.01 전입·확정일자를 가진 345,000,000원 보증금입니다. 현재 배당계산대로라면 매수인이 38,956,800원을 추가 인수해 실질취득은 350,156,800원입니다.
더 유찰돼도 매각가가 떨어진 만큼 인수액이 커지는 구조라 2회 유찰 시 349,285,440원, 3회 유찰 시 348,588,352원으로 총 부담은 크게 내려가지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 기재와 대항력 미상 기재, 국세·지방세 압류 4건이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차보증금과 실제 인수액 확인이 우선입니다.
