전주지방법원 2025타경30290. 남원시 운봉읍 매요리 974-1의 토지와 축사로 이용 중인 건물이 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 축사(우사 및 퇴비사)이고, 토지는 농림지역·농업진흥구역 등에 포함됩니다. 등기상 소유자는 김정훈이며, 현재 말소기준권리는 2022.07.29. 설정된 삼기농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 등기상 인수위험보다 먼저 볼 것은 농지취득자격증명입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 2에 대해 농지취득자격증명 제출을 요구하고, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는다고 명시되어 있습니다. 또한 목록 2는 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 ‘목장용지’입니다. 따라서 단순히 최저가격만 보고 접근하기보다 자격증명 발급 가능성과 현황 이용상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30290 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 운봉읍 매요리 974-1 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 남원시 운봉읍 승전로 229-21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사(우사 및 퇴비사) |
| 소유자 | 김정훈 · 단독소유 |
| 토지 | 4,914.7㎡ · 지목 답 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 625,746,800원 / 438,023,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼기농업협동조합 / 609,359,624원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.07.29. 삼기농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 토지 매요리 844와 매요리 974-1이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2024.05.23. 설정된 삼기농업협동조합 근저당권 120,000,000원과 장현용 근저당권 120,000,000원, 2025년의 전북신용보증재단·전주농업협동조합·농업협동조합중앙회 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 감정가 70%까지 내려온 현재 회차
이 물건은 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 438,023,000원으로 내려와 있습니다. 감정가 625,746,800원의 70%입니다. 다음 시나리오에는 2회 유찰 시 306,616,100원(49%), 3회 유찰 시 214,631,270원(34%)이 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 438,023,000원 | 431,242,770원 | 531,902,129원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 306,616,100원 | 301,523,475원 | 661,621,424원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 214,631,270원 | 210,826,432원 | 752,318,467원 |
현재 회차에서도 채권자 전체 청구액 963,144,899원을 모두 충족하지 못하고 531,902,129원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,230원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 삼기농업협동조합 | 600,000,000원 | 431,242,770원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 삼기농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 장현용 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 전북신용보증재단 | 46,799,990원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 전주농업협동조합 | 34,845,923원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 41,498,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 438,023,000원 가정 시 집행비용 6,780,230원과 말소기준 근저당권에 431,242,770원이 배당되어 매각대금이 소진됩니다. 소유자 교부액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·이용조건 — 농지취득자격증명이 실전 핵심
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 명시되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2의 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘목장용지’입니다.
- 건물 이용. 일련번호3은 축사(우사 및 퇴비사)로 이용 중입니다.
- 도로. 목록 2는 북측으로 노폭 약 4m 정도의 도로에 접합니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매요보건진료소 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 경지정리된 답이 주를 이루는 농경지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 근거리에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다.
- 가축 관련 규제. 가축사육제한구역의 상대제한지역1000m에 해당하며 한우·육우·젖소·말·양·사슴 사육가능지역으로 기재되어 있습니다.
- 건축 제한. (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함되며 가축분뇨배출시설 신축 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 4,914.7㎡, 공시지가 14,100원/㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 강판지붕 단층이며 내·외벽은 무벽체 및 일부 강판, 바닥은 하단부 콘크리트 옹벽 등 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 등이 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 2에 대한 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 현황 확인. 공부상 ‘답’인 토지가 현황 ‘목장용지’이므로 실제 이용상태와 농지 관련 절차를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자를 확인하고 인도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 농업진흥구역·가축사육제한구역·건축 등 허가제한지역의 적용 내용을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 매요리 844와 매요리 974-1이 공동담보로 기재되어 있으므로 원본 등기와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농지 절차가 더 중요하다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.29. 삼기농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 현재 회차는 감정가 625,746,800원에서 1회 유찰되어 438,023,000원, 즉 70%까지 내려와 있습니다.
하지만 실거래 시세 자료가 없는 만큼 현재 가격을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 농림지역·농업진흥구역의 토지와 축사를 포함하고, 목록 2는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 없음, 가격 판단은 보류, 농지취득자격증명과 현황·규제 확인은 필수입니다.
