전주지방법원 2025타경30294. 남원시 금동 189 토지와 그 지상 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 450.0㎡의 대지이고, 건물은 연와조 시멘트기와지붕 단층으로 주택으로 이용 중이며 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다. 현재 최저가는 감정가 298,181,920원에서 1회 유찰된 208,727,000원입니다.
겉으로는 감정가보다 89,454,920원 낮아졌지만 가격 판단을 최저가만으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김인자는 2024.02.22 전입했고 보증금은 180,000,000원, 대항력은 있는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당 계산에서는 이 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있어 현재 회차 기준 총 부담은 208,727,000원 + 180,000,000원 = 388,727,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30294 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 금동 189 · 전북특별자치도 남원시 검멀2길 29-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 이용 · 토지 450.0㎡ |
| 건물 | 연와조 시멘트기와지붕 단층 · 위생 및 급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 이우태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,181,920원 / 208,727,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김인자 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 김인자 180,000,000원이 핵심
2016.11.22 남원농업협동조합 근저당권이 채권최고액 130,000,000원으로 설정됐고, 2018.05.02 채권최고액이 200,000,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당은 2024.02.21 해지로 말소됐습니다. 같은 날 김인자 명의의 전세금 180,000,000원 전세권이 건물 전부에 설정됐고 존속기간은 2024.02.21부터 2025.12.01까지입니다.
김인자는 2024.02.22 전입한 점유 임차인으로도 조사됐습니다. 대항력은 있는 것으로 정리돼 있고, 예상배당 산정에서는 우선변제권 없이 보증금 180,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 — 대항력 有, 180,000,000원 인수 계산
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인자 | 전부 | 2024.02.22 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 180,000,000원 인수 |
김인자는 임차인인 동시에 등기부상 전세권자이자 이 사건 경매개시결정의 채권자와 동일한 이름입니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 확인해야 하는 사안으로 표시돼 있습니다. 이름과 금액이 겹치는 만큼 전세권 180,000,000원과 임차보증금 180,000,000원이 같은 원인관계인지 확인하는 것이 실질 인수액 판정의 출발점입니다.
③ 가격 구조 — 208,727,000원이 ‘실제 매입가’가 아니다
현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가인 208,727,000원으로 가정하면 매수인 인수액은 180,000,000원으로 계산됩니다. 따라서 실질취득은 388,727,000원입니다. 감정가 298,181,920원보다 90,545,080원 많고, 감정가 대비 약 130.4%입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 208,727,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,108,900원 | 143,263,375원 | 36,736,625원 | 180,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,276,230원 | 100,044,363원 | 79,955,637원 | 180,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 208,727,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,722,178원 |
| 인수 · 임차인 김인자 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 김인자 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,004,822원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,722,178원과 전세권자 김인자 180,000,000원을 배당한 뒤 25,004,822원이 소유자에게 남는 계산입니다. 동시에 임차보증금 180,000,000원은 매수인 인수로 별도 계산되어 있으므로 중복 여부 확인이 핵심입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광한루 북서측 인근이며 주택과 소규모 상가가 주를 이루는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 대지 450.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 154,500원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 연와조 시멘트기와지붕 단층 주택이며, 제시외 건물은 주택 일부·창고 및 욕실·가추로 이용 중입니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 및 수목도 매각에 포함됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·미관지구이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김인자 180,000,000원 중복 여부. 전세권 배당과 임차보증금 인수가 동일 채권의 중복 표현인지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구. “인수권리 해당사항없음”의 법적 의미와 김인자의 대항력·전세권 처리 관계를 반드시 대조하세요.
- 실질취득액 기준. 현재 계산대로라면 208,727,000원이 아니라 388,727,000원을 총 부담 기준으로 봐야 합니다.
- 임차관계. 실제 임차인은 김인자 1명이며 전입일 2024.02.22, 보증금 180,000,000원입니다.
- 전세권. 건물 전부에 전세금 180,000,000원으로 설정됐고 존속기간은 2024.02.21부터 2025.12.01까지입니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함되는 범위와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 역사문화환경보존지역과 건축 등 허가제한지역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 서로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 최저가보다 ‘180,000,000원의 정체’가 먼저다
이 사건의 승부처는 1회 유찰된 가격 자체가 아닙니다. 현재 계산상 최저가 208,727,000원에 김인자의 보증금 인수 180,000,000원이 더해져 실질취득 388,727,000원이 됩니다. 감정가보다도 90,545,080원 높은 구조입니다.
그런데 같은 김인자의 전세권 180,000,000원은 예상배당에서 전액 배당되고, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 주택”으로 볼 단계가 아니라, 전세권 배당과 임차보증금 인수의 관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현재 자료의 인수 계산을 그대로 적용한다면 가격 메리트보다 권리 확인 부담이 훨씬 큽니다.
