서울동부지방법원 2025타경51697. 서울 광진구 구의동 홀가하우스 3층 301호로, 감정평가상 현황은 오피스텔(주거용)입니다. 권리분석의 핵심은 2023.09.27. 설정된 신한저축은행 근저당보다 앞선 2023.04.07. 전입·점유의 임차인 이새봄입니다. 임대차계약일은 2023.03.16., 확정일자는 2023.03.17., 보증금은 220,000,000원으로 확인되고 배당요구도 2025.06.30. 접수됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.09.27. 신한저축은행 근저당입니다. 이후 가압류·추가 근저당· 경매개시결정·압류와 2025.04.28. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 임차인은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 상태입니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 “등기가 소멸한다”와 “보증금 인수책임이 없다”는 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51697 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 80-29 구의동 홀가하우스 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2020.08.20. |
| 소유자 | 이관용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이새봄 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 말소기준은 2023.09.27. 신한저축은행 근저당권입니다. 그러나 임차인 이새봄은 그보다 앞선 2023.04.07. 주민등록과 점유개시가 확인돼 대항력 있음으로 분석됩니다. 확정일자도 2023.03.17.로 선행하고, 배당요구까지 했기 때문에 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이새봄 | 건물 3층 301호 21.37㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2023.04.07. / 2023.03.17. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”으로 보면 안 됩니다. 임차인의 보증금 220,000,000원이 현재 최저가 208,000,000원보다 크기 때문입니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 빼고 임차인에게 배당하면 현재 회차의 임차인 배당액은 204,288,000원, 미배당 잔액은 15,712,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 15,712,000원 | 223,712,000원 |
| 2회 유찰 시 | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 56,729,600원 | 223,129,600원 |
| 3회 유찰 시 | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 89,543,680원 | 222,663,680원 |
즉 낙찰가는 208,000,000원 → 166,400,000원 → 133,120,000원으로 내려가지만, 인수액은 15,712,000원 → 56,729,600원 → 89,543,680원으로 커집니다. 그 결과 실질취득액은 각각 223,712,000원, 223,129,600원, 222,663,680원으로 거의 같은 구간에 머뭅니다. 이 사건에서는 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 이새봄 보증금 | 220,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 신한저축은행 근저당 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경기수산업협동조합 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 이우근 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이새봄 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 15,712,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울광진초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 아차산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현황 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비, 승강기와 주차장이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2020.08.20.입니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 도시형생활주택단지형다세대 20세대, 업무시설 오피스텔 8호, 근린생활시설 5호의 건부지로 이용 중입니다. 남동측 자양로와 북동측 자양로33길에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립제한지역 등으로 확인됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 208,000,000원 + 15,712,000원 = 223,712,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가 166,400,000원이지만 인수액 56,729,600원이 붙어 실질취득은 223,129,600원입니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인 이새봄이 강제경매 신청채권자와 동일하므로 임대차계약과 보증금 지급 흐름, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 주택임차권 인수문구 확인. 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구가 핵심입니다.
- 배당순위 원본 대조. 임차인의 전입·점유 2023.04.07. 및 확정일자 2023.03.17.가 말소기준 2023.09.27.보다 앞서는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 확인 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액의 시장가격 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “208,000,000원에 받는 물건”이 아니다
이 사건을 볼 때 가장 위험한 해석은 “감정가 260,000,000원에서 한 번 유찰돼 208,000,000원이 됐다”는 숫자만 보는 것입니다. 실제로는 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 있고, 현재 회차에서는 그중 15,712,000원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 현재 실질취득은 223,712,000원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 166,400,000원으로 내려가면 인수가 56,729,600원으로 늘고, 133,120,000원으로 내려가면 인수는 89,543,680원으로 늘어 실질취득은 계속 약 220,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 총취득비용이 실제 시세에 비해 합리적인가입니다. 현재 자료만으로는 실거래 비교가 불가능하므로 가격 메리트 판정은 보류하고, 선순위 임차인의 진정성 및 미배당 인수액 확인을 최우선으로 봐야 합니다.
