서울동부지방법원 2025타경51702. 강동구 길동 ‘강동큐브’ 16층 1604호, 전용 12.49㎡의 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현 소유자는 김진우이며 2024.07.19. 매매를 원인으로 거래가액 124,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 권리 순서만 보면 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차권이 존재하지만, 2026.07.02. 제출된 확약서가 그 인수 문제를 해소한다는 점입니다.
임차권자 신재욱의 임차권등기는 2024.08.12., 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2024.09.23.이므로 등기 순서만 보면 임차권이 앞섭니다. 임차보증금은 124,000,000원으로 현재 최저가 101,600,000원보다 큽니다. 원래라면 미배당 보증금 인수 여부가 핵심이 되지만, 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 임차보증금의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 456-3 강동큐브 16층 1604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 천호대로175길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 12.49㎡ · 지상20층 중 16층 |
| 소유자 | 김진우 (2024.07.19. 매매 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 101,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 124,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2024.09.23. 갑구 8번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2024.08.12. 을구 1번 신재욱 주택임차권은 원래 매각으로 자동 소멸한다고 볼 수 없는 선순위 권리입니다. 등기 내용에는 임대차계약일자 2022.05.30., 주민등록일자·점유개시일자 2022.06.30., 확정일자 2022.06.07., 임차보증금 124,000,000원이 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재욱 | 124,000,000원 | 등기상 선순위 | 배당요구 | 해당 없음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 계산할 사안은 아닙니다. 신재욱은 배당요구를 했고, 이후 주택도시보증공사로부터 확약서가 제출돼 해당 임차권의 대항력 포기와 말소 동의가 확인됩니다.
* 확약은 신재욱 임차권에 한해 적용한 판단입니다. 확약서의 효력과 제출 원본은 입찰 전 매각물건명세서 및 법원 기록에서 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰해도 최근 거래보다 비싸다
강동큐브 동일 면적 12.49㎡의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 99,166,666원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 6건 평균은 91,333,333원, 가장 최신인 2026.08 거래는 89,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.49㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 12.49㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 12.49㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 12.49㎡ | 17 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 12.49㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 12.49㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 12.49㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2024.12 | 12.49㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 12.49㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 2024.07 | 12.49㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2024.06 | 12.49㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 12.49㎡ | 8 | 97,000,000원 |
현재 최저가 101,600,000원은 최근 12개월 평균 91,333,333원의 111.2%입니다. 최신 거래 89,000,000원과 비교해도 더 높습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균이 그 이전 거래군보다 14.6% 낮아졌다는 점입니다. 즉 과거의 120,000,000원·124,000,000원 거래를 기준으로 현재 최저가를 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,731,300,000원 | 99,377,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 124,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 총 채권액은 1,855,300,000원, 예상 배당액은 99,377,600원, 미배당은 1,755,922,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도로 신재욱 임차권은 2026.07.02. 확약을 적용해 매수인 실질 인수 0원*으로 평가했습니다.
④ 회차별 가격 — 더 내려가야 최근 시세권
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 1,755,922,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 1,775,883,040원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 65,024,000원 | 63,453,568원 | 1,791,846,432원 | 0원* |
현재 회차 101,600,000원은 최근 시세보다 높지만, 2회 유찰 시 가격은 81,280,000원으로 최근 12개월 평균 91,333,333원 아래로 내려갑니다. 다만 실제 응찰가는 최저가보다 높아질 수 있으므로 단순히 다음 회차 최저가만 보고 수익성을 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 전용면적은 12.49㎡입니다.
- 입지. 강동세무서 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·주상용 건물·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 5호선 강동역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상20층 건물의 제16층 제1604호입니다. 위생·급배수·엘리베이터·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지·용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북서측으로 노폭 약 10미터 도로와 접합니다. 공시지가는 10,610,000원/㎡입니다.
- 거래 규모. 강동큐브는 91세대, 2013.02.21. 준공이며 동일 12.49㎡ 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 신재욱 임차권임을 법원 기록에서 직접 대조하세요.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 최저가 101,600,000원은 최근 12개월 평균 91,333,333원의 111.2%입니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -14.6%입니다. 과거 120,000,000원·124,000,000원 거래를 현재 적정가의 중심으로 삼지 마세요.
- 최신 거래 확인. 가장 최신 거래는 2026.08, 8층, 89,000,000원입니다. 대상은 16층이므로 층 차이는 현장 상태와 함께 별도로 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 전용 12.49㎡의 도시형생활주택 원룸형이며, 강동큐브 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
- 압류·세금 확인. 2024.12.19. 강동구 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 주는 금액은 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 등기 순서만 보면 임차보증금 124,000,000원의 선순위 임차권이 있어 매우 주의해야 할 구조입니다. 하지만 2026.07.02. 제출된 확약으로 해당 임차권의 대항력 포기와 말소 동의가 확인돼, 이 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 101,600,000원은 최근 12개월 평균 91,333,333원보다 높고, 최신 거래 89,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 추세도 -14.6%입니다. 여기에 강동큐브 경매물건 평균 유찰 횟수 2.3회까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 권리 위험은 크게 줄었지만, 현재 가격은 보수적으로 볼 구간입니다. 권리 해소를 가격 할인으로 착각하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
