서울동부지방법원 2025타경51740. 광진구 자양동 ‘결’ 3층 303호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김경호·김윤재가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 근저당이 아니라 손창범의 주택임차권입니다. 손창범은 2022년 4월 1일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 270,000,000원입니다. 2024년 4월 8일에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025년 7월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 손창범의 전입·점유·확정일자는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 4번 주택임차권등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있어, 이 물건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 680-6 결 3층303호 · 도로명주소 서울특별시 광진구 자양로16길 8-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 303호 오피스텔 이용중 · 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 상부다락 |
| 임차부분 | 건물 제3층 제303호 23.56㎡ |
| 소유자 | 김경호 2분의 1 · 김윤재 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,863,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 낙찰가의 하방을 막는다
2020년 설정됐던 서서울신용협동조합 근저당과 무궁화신탁 신탁등기는 2020년 6월 16일 말소됐고, 2023년 3월 3일 현해건설주식회사 근저당도 2024년 9월 3일 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2022년 4월 1일 대항요건을 갖춘 손창범의 임차관계와 2024년 4월 8일 접수된 임차권등기입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손창범 | 3층 303호 23.56㎡ · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 | 2022.04.01 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 중복 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 손창범은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으므로 보증금 270,000,000원을 그대로 권리분석의 기준으로 봐야 합니다. 배당요구도 2024년 4월 8일 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 실질취득 구조 — 유찰 할인율만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 감정가 336,000,000원의 80%인 268,800,000원입니다. 그러나 손창범의 보증금은 270,000,000원으로 최저가의 약 100.4%입니다. 따라서 감정가 대비 20% 유찰이라는 숫자 자체를 곧바로 ‘20% 싸게 산다’고 읽을 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 268,800,000원 | 5,763,200원 | 임차인 배당 후 부족분 인수 |
| 2회 유찰 시(64%) | 215,040,000원 | 58,770,560원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 확대 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 172,032,000원 | 101,176,448원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 확대 |
즉 2회·3회 유찰 시 표면 최저가는 각각 215,040,000원, 172,032,000원으로 크게 내려가지만, 배당추정상 매수인 인수액은 58,770,560원, 101,176,448원으로 커집니다. 유찰은 매각가를 낮출 뿐, 대항력 보증금이라는 실질취득 앵커를 없애지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,563,200원 |
| 1. 임차인 손창범 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 264,236,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,863,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 268,800,000원 가정 시 집행비용 4,563,200원을 제외한 매각대금 264,236,800원이 손창범에게 배당되고, 보증금 부족분 5,763,200원은 매수인 인수로 추정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당 0원이며 청구액 284,863,507원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 303호는 오피스텔로 이용 중이며 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 상부다락으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 구의역 남서측 인근으로 상업시설과 오피스텔이 중심인 지역이며, 감정평가에서는 주거용·상업용 입지조건을 양호하다고 평가했습니다.
- 교통. 지하철 2호선 구의역이 북동측 약 120m, 2·7호선 환승역인 건대입구역이 북서측 약 1.3km 거리에 있습니다. 북동측과 남측 약 100m에는 버스정류장이 있습니다.
- 주차·설비. 난방·위생·소방·승강기·보안설비가 있으며 옥내 기계식 14대, 옥외 자주식 1대의 주차공간이 확보돼 있습니다. 세대당 0.938대입니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 3~4m의 막다른 도로에 연결되고, 약 20m 북측에서 폭 약 4~5m 도로로 이어집니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구(구의-자양)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 계산. 현재 268,800,000원, 추가 유찰 시 215,040,000원·172,032,000원으로 내려가더라도 대항력 임차보증금 270,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 손창범 배당액 확인. 실제 매각대금과 집행비용에 따라 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동합니다.
- 임차권등기 말소 여부 확인. 매각물건명세서상 을구 4번 임차권등기는 매수인 인수권리로 명시돼 있으므로 입찰 직전 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 배당 구조 확인. 현재 배당추정에서는 신청채권자 청구액 284,863,507원에 대한 배당이 0원입니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득 약 270,000,000원을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 내려가지 않는다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 336,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 268,800,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 ‘80% 할인’과 정반대입니다. 손창범은 2022년 4월 1일 전입·점유·확정일자를 갖췄고 보증금은 270,000,000원이며, 임차권등기까지 마친 대항력 임차인입니다.
현재 회차에서는 배당추정상 5,763,200원이 매수인 인수로 남고, 더 유찰되면 인수액이 58,770,560원, 101,176,448원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 268,800,000원이라는 최저가가 아니라 약 270,000,000원의 실질취득 구조입니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 유찰 할인은 보이지만, 권리상 가격 하방은 임차보증금이 막고 있는 물건입니다.
