서울동부지방법원 2025타경51789. 성동구 용답동 오르세오피스텔 2층 207호입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고, 12층 건물의 2층에 위치합니다. 현 소유자 최창업은 2022.08.05. 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 압류의 숫자가 아니라 그보다 앞선 2022.08.05. 전입·점유를 가진 임차인 박서희의 보증금 225,000,000원입니다.

박서희는 2022.07.04. 임대차계약, 2022.07.07. 확정일자, 2022.08.05. 전입·점유를 갖췄습니다. 말소기준으로 선언된 2023.04.11. 강동구 압류보다 전입이 앞서므로 원칙상 대항력 있는 임차인입니다. 2024.03.21.에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박서희)가 2026.06.19.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 이 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 과거 농업협동조합중앙회 근저당과 농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 2017년 김종복 가압류 50,000,000원 역시 2018.08.13. 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.04.11. 강동구 압류입니다. 이후 국가·지방자치단체 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 확약이 결론을 바꾼다

임차권등기 내용은 건물 제2층 제207호 42.3㎡ 전부, 임대차계약일 2022.07.04., 보증금 225,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 “양도 전: 임차인 박서희”로 표시하고 있어 동일 보증금 관계의 승계임을 확인할 수 있습니다. 따라서 박서희와 주택도시보증공사의 225,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차관계는 1건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 임차보증금 225,000,000원 중 156,960,000원이 배당돼 68,040,000원이 남습니다. 다만 2026.06.19. 확약서로 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 80%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 160,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 1회 유찰로 숫자상 40,000,000원이 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래를 이용한 시세 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 회차의 권리상 실질취득은 확약 적용 후 160,000,000원*입니다. 이 금액의 가격 경쟁력은 인근·동일 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해 별도로 판단해야 합니다. 특히 현 소유자의 2022년 등기상 거래가액은 225,000,000원이지만, 과거 한 건의 취득가액만으로 현재 시세를 정할 수도 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 주변도 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 입지. 성동구 용답동 장안평중고차매매시장 동측 인근에 위치하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 12m, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 유통상업지역이며 토지면적 1,529.2㎡, 공시지가 5,972,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질 인수 0원* 확인. 배당 시나리오상 68,040,000원의 미배당이 생기지만, 확약 효력이 유지되는 한 이를 입찰가에 추가 인수금으로 더하지 않습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 순서를 정확히 확정할 수 있습니다.
• 가격 검증. 최저가 160,000,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 동일 오피스텔 및 인근 오피스텔의 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 오피스텔이므로 실제 이용상태와 수요층을 기준으로 환금성을 따로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 가격 검증은 남아 있다

이 사건의 첫인상은 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 위험형입니다. 현재 최저가 160,000,000원에서는 배당 후 68,040,000원이 남고, 유찰이 더 진행되면 99,592,000원, 124,833,600원으로 미배당이 커집니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 입찰가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 볼 수 없습니다.

하지만 이 물건은 2026.06.19. 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미배당에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 160,000,000원*으로 봅니다.

다만 권리 문제가 풀렸다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서는 “싸다”는 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건이라는 배당 변수도 남아 있습니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격은 실거래 검증 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.

* 배당 시나리오상 현재 회차의 미배당 임차보증금은 68,040,000원이지만, 2026.06.19. 제출된 확약서에 대항력 포기 및 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있어 본 분석에서는 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.