서울동부지방법원 2025타경51899. 서울 송파구 거여동 아피체 제1층 제103호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자는 명노성이며 2024.06.20. 거래가액 1,174,580,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 지도농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,118,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 우리금융캐피탈·중앙농업협동조합·경기신용보증재단·계동준의 가압류와 여러 국세·지방세 압류, 그리고 2025.08.08. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51899 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층103호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 위례서로 240 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상15층, 지하5층 · 제1층 제103호 · 2023.08.28. 사용승인 |
| 소유자 | 명노성 · 2024.06.20. 거래가액 1,174,580,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 968,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 897,652,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.06.20. 지도농업협동조합의 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 1,118,000,000원이고 채무자는 명노성입니다. 이후 등기된 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.10.21.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재한 | 103호 39제곱미터 | 2025.04.23 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.10.25 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
박재한의 전입일은 2025.04.23.으로 말소기준권리인 2024.06.20.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 현황상 핵심 — 102호와 103호가 연결돼 영업 중
현황조사에는 102호도 음식업을 하고 있고 103호의 주방을 함께 사용하고 있으며, 102호와 103호 경계벽 일부를 소유자들의 동의로 허물어 출입문을 설치해 102호와 103호에서 함께 영업하고 있다는 내용이 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 968,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,080,000원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 1,118,000,000원 | 955,920,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 계동준 | 61,025,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,711,280,558원 중 예상 배당액은 955,920,000원이며, 미배당액은 755,360,558원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 현재 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 폭 약 35~40미터, 동측 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측 폭 약 10~12미터 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 건물. 2023.08.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 금천세무서·구리세무서·남부천세무서·연수세무서와 금천구·송파구 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 박재한은 대항력이 없지만 실제 점유·영업 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 102호 연계 사용. 102호와 103호 사이 일부 벽이 철거되고 출입문이 설치되어 있으므로 독립 사용 가능 여부와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%인 968,000,000원이지만 실거래 자료가 없으므로 주변 근린생활시설 거래 및 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 774,400,000원, 3회 유찰 시 619,520,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 현장 리스크는 별개”
이 사건은 등기·임차인만 보면 비교적 명확합니다. 2024.06.20. 지도농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 박재한도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건의 배당 순위, 그리고 102호와 103호를 연결해 영업 중인 현황은 별도 확인이 필요합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 968,000,000원이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 인수는 정리되어 있지만, 세금과 현장 구조·가격 검증이 입찰의 핵심입니다.
